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50만 달러 주택 20%다운하는 경우 수입이 얼마나 돼야 융자 가능? [ASK미국-스티브 양 주택융자]

[LA중앙일보] 발행 2016/05/12 경제 15면 기사입력 2016/05/11 22:20

스티브 양/주택융자 컨설턴트

▶문= 50만 달러 집을 20% 다운하고 살 경우 어느 정도 수입이 있어야 융자를 받을 수 있나요?

▶답= 20% 즉 10만 달러를 다운하고 40만 달러를 융자 받는 경우 30년 고정 기준 편의상 3.75%의 이자율을 적용하면 월 페이먼트는 약 1853달러가 됩니다. 물론 이자율은 손님의 신용점수 등 여러 요소에 따라 약간씩 달라질 수 있습니다. 50만 달러 주택의 재산세는 시마다 다르지만 1.25%를 적용하면 일 년에 약 6250달러 월 약 521달러가 됩니다. 그리고 집에 대한 화재 보험을 약 70달러 정도로 잡는 경우 총 페이먼트는 월 2444 달러 정도가 됩니다. 융자 신청인이 다른 부채가 없고 집에 대한 HOA도 없다면 이 집 페이먼트의 합계의 약 2.2~2.3배의 월수입이 있으면 융자 승인 나옵니다. 약 5600달러 정도의 수입이 필요합니다. 만약 HOA가 월 300달러라면 총집 페이먼트가 약 2744 달러 필요한 월수입은 약 6300달러가 됩니다. 추가로 학자금 융자의 월 페이먼트가 250달러라면 총 월페이먼트는 2994달러 필요한 월 총수입은 약 6800달러 이상이 됩니다. 자동차(리스나 융자) 페이먼트가 월 400달러가 있다면 월 총 페이먼트는 3394 달러 필요한 월 총수입은 7700달러 이상이 됩니다. 그리고 신용카드 월 미니멈 페이먼트가 월 150 달러라면 월 총 페이먼트는 3544 달러 필요한 월 총수입은 8100달러 이상이 됩니다.

월수입의 규모를 낮추기 위해서는 HOA가 없는 집을 사거나 개인적 부채를 미리 줄여 놓을 필요가 있습니다. 그리고 수입이란 월급 생활자의 경우는 세금 등 각종 공제 이전의 전체 인컴을 모두 수입으로 계산해 줍니다. 커미션이 수입의 대부분을 차지하는 사람의 경우에는 2년의 세금보고 기록을 근거로 수입을 인정해 줍니다. 자영업자의 경우 Schedule C로 보고하거나 회사(S나 C)를 세워서 사업을 하거나 2년의 세금보고 기록을 가지고 모든 비용을 제한 순수입을 융자 심사 때 수입으로 사용합니다. 이때 이 회사에서 자신이 가지고 온 월급뿐만 아니라 배당된 회사의 순수익도 수입으로 계산해 줍니다. 월급 생활자의 오버타임 보너스 등에 대한 계산과 자영업자의 수입 계산 등 융자 심사에서 인정해주는 수입에 대한 해석과 인정 범위가 융자 상품이나 종류 렌더마다 약간씩 다를 수 있으므로 주택 구입 수개월 전부터 융자 담당자를 찾아 상담을 받는 것이 중요합니다.

▶문의: 웰스파고 (213) 393-6334

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