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30년에서 20,15년 모기지 재융자의 경제적 이익에 대한 진실은? [ASK미국 주택융자-리차드 박 브로커]

[조인스아메리카] 기사입력 2016/10/12 09:46

리차드 박 /주택융자오리지네이터

질문: 인컴에 여유가 생겨 20년이나 15년으로 기간을 단축하는 재융자를 하고 싶은데 현재 30년 모기지에서 매달 격주(Bi-weekly)로 내는 것보다 경제적 이익이 많은지 궁금합니다.

답변: 최근 모기지 페이먼트 기간을 단축하는 20년,15년 재융자가 기회비용 측면에서 어떤 방법이 유리할 것인가에 대한 질의가 상담 고객들로 부터 이어지고 있다. 전문적인 분야라서 좀더 투자 효율적인 측면에서 실제적이고 명확한 비교가 필요할 것으로 보여진다.

홈오너 Y씨, 2년전에 받은 모기지 30만불을 30년 ,년 5% 이자율 ,월 페이먼트 $1,610의 프로그램으로 사용하다 최근 20년 3.375%, 월 페이먼트 1,721불로 기간과 이자를 바꾸는 재융자를 완료했다. 물론 NO FEE, NO COST 프로그램으로 신청하여 본인이 부담한 비용은 없다.

월 111불의 페이먼트가 증가했지만 페이먼트 기간을 10년 단축하여 이전 모기지 30년 중 남은 28년 동안 내게 될 예상 이자 총액 258,000불을 112,960불로 낮추고 145,040불의 이자를 줄였을 뿐만 아니라 페이먼트 기간을 10년 단축하여 다가올 은퇴에 대한 경제적인 부담도 한시름 내려 놓게 되었다.

증가된 페이먼트 111불을 재융자를 하지 않고 다른 곳에 투자하는 기회비용이라는 측면에서 비교해 보자.

K씨가 현재 보유한 모기지 30년 이자율을 20년으로 바꾸면서 증가된 월 111불을 그대로 20년 동안 다른곳에 년 8%의 최고 수익률로 투자 했다고 가정 하면 20년 후에 받게되는 세전 예상 수령 금액은 원금과 이자를 합쳐서 약 61,000불 정도이다.

20년 재융자에 대한 기대 수익 $145K에 훨씬 못 미칠뿐 아니라 현실적으로 이렇게 높은 수익률을 기대할 수 있는 투자상품은 안전한 금융 제도권에서는 찾을 수 없는 상품이다.

30년 모기지를 Bi-weekly로 한달에 2번 페이먼트를 내는 모기지 프로그램은 어떨까?
Bi-weekly는 일년에 4주를 단축하는 효과가 있는 것이기 때문에 30년을 기준하면 120주, 약 2년 반의 기간이 줄어든다.

그러나 30년 동안 내게되는 전체 이자 부담금액에 대한 합계금액은 일부 줄어들었지만 247,200불의 이자부담은 여전히 남아있게 된다. 기간만 단축 되는 것이지 동일 이자율로 27.5년의 이자 부담은 마찬가지이기 때문이다.

그래서 인컴과 경제적인 여유만 된다면 처음부터 기간이 짧은 20,15년으로 기간과 낮은 이자율로 다시 재융자하는 것이 이자 부담측면에서 30년Bi-weekly 로 돈을 내는 것보다는 훨씬 유리한 이유이다..

5년. 7년 고정 상환 프로그램의 이자율로 페이먼트를 줄이고 여유 돈이 있을 때마다 이돈을 모아 계속 일부씩 페이오프하는 방식도 5년, 7년후 부터는 매년 변동되는 30년 이자율로 계속 적용되기 때문에 30년 상품과 크게 다를 것이 없는 동일한 이자 금액이 예상된다.

다만 5년. 7년 이내에 주택을 매각하거나 이사할 계획이 있다면 5년, 7년 프로그램은 이자율에서 30년 프로그램 보다는 일부 장점이 있지만 30년 기간을 동일하게 사용한다는 전제에서는 정해진 고정기간 만료시 매년 조정되는 변동이자율에 대한 부담이 남아 있게 된다.

그렇다면 이자율과 모기지 기간을 짧게 바꾸는 재융자가 다른 방식보다 월등히 재테크 측면에서 유리한 이유는 무엇때문일까?

그것은 모기지 상환 기간과 이자율에 따라 내게되는 원금과 이자의 상환 비율 구조때문에 그렇다. 주택 모기지는 상환하는 기간이 길수록 이자율이 높고 상환해야 할 이자금액도 많게 된다.
경제적인 여유만 된다면 처음부터 기간이 짧은 20,15,10년으로 기간을 정하는 것이 이자 부담 측면에서 월등히 적기 때문에 30년 이자율 Bi-weekly나 5년,7년 상환프로그램으로 돈을 내는 것보다는 더 많은 경제적 이득이 있게 된다.

그렇기 때문에 모기지 납부 기간을 단축하고 이자율을 낮추는 것이 경제적인 실익을 극대화 할 수 있는 가장 유리한 방법이며 재테크 측면에서 여타 다른 방법보다는 월등히 좋은 장점을 갖고 있다.

최근 1년~3년 전에 주택을 매입한 홈오너들 중에는 인컴에 맞춰 모기지 기간을 조기에 종료하기 위한 20년이나 15년 모기지로 바꾸는 재융자 신청이 계속 증가하고 있는 추세이다.

모기지 재융자 신청을 위해서는 본인의 인컴과 크레딧 스코어, 주택의 현재 가격등에 대해서 주택융자 전문가와 직접 상담을 통해 신청 가능성을 알아 본 후 본인의 재정상황에 따라 20년이나 15년 프로그램 중 어느쪽이 가능 한지를 우선 확인해 보는 것이 필요하다.

▶ 문의 : Richard Park (Jung S Park)
- Direct: (213) 800-1922
- Fax: 213-389-8588
- E-mail: jsp6188@gmail.com
- NMLS# 422523 (Broker Asso.)
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