Los Angeles

63.0°

2020.08.08(Sat)

[단독] 은마 '6.17 쇼크'···328가구는 새 아파트 못 받는다

[한국 중앙일보] 기사입력 2020/06/17 13:09

[안장원의 부동산노트]
6·17대책에 재건축 조합원 분양자격 강화
2년 이상 거주해야 새 아파트 분양 받아
임대주택 등록했으면 거주 요건 못 채워
"정부 정책 부응한 게 발등 찍은 꼴"



재건축 대장주로 꼽히는 서울 강남구 대치동 은마아파트 230여가구가 임대주택으로 등록돼 집 주인이 거주할 수 없다. 정부는 17일 발표한 부동산 대책에서 2년 이상 거주하지 않으면 분양 자격을 주지 않기로 했다.





17일 정부가 발표한 ‘주택시장 안정을 위한 관리 방안’은 주택시장판 신종 코로나바이러스감염증(코로나19) 대책이다. 코로나19(집값 과열) 확산을 방지하기 위해 필수 사업장·인력(실수요)을 제외하고 기업체 등의 문을 닫고 이동을 제한(대출 금지, 거래 허가)한 조치 말이다. 가격 상관없는 주택구입자금 출처 조사는 코로나19 확진자 동선 추적을 연상시킨다. 잠실 등 토지거래허가구역으로 지정된 지역은 사실상 코로나19 진원지인 중국 우한처럼 '락 다운'(봉쇄)됐다. 재건축 단지는 문 닫은 사업장인 셈이다.

이번 대책 후폭풍이 재건축 사업장에도 몰아쳐 단지마다 이사하느라 북새통을 이룰 전망이다. 조합원 분양 자격을 충족하기 위한 집 주인의 입주가 줄을 이을 것이기 때문이다. 재건축 단지는 투자수요가 많아 실제로 거주하는 주인이 많지 않다. 재건축 주택이 좁고 낡은 이유도 있다.

이달 초 시공사를 선정한 서초구 반포동 반포3주구1600여가구만 보더라도 주인이 직접 거주하는 집은 20% 정도에 불과하다. 이 단지는 이미 조합 설립 단계를 지나 거주 의무 적용을 받지 않는다.


재건축 추진 중인 집을 임대주택으로 등록한 임대주택사업자는 '날벼락'을 맞게 됐다. 옴짝달싹하지 못하고 재건축 새 아파트를 분양받지 못하기 때문이다.

정부는 이번 대책에서 2년 이상 거주한 조합원에만 재건축으로 짓는 새 아파트를 받을 수 있는 분양자격을 주기로 했다. 현재는 기간 제한 없이 보유하고만 있으면 분양 대상자다.


국토부 관계자는 "직접 거주하지 않는 투자 수요를 규제하기 위해 조합원 분양 자격에 실거주를 도입했다"고 말했다.

2년 거주 기간은 연속적인 기간을 말하는 게 아니고 합산 기간이다. 세대 전원이 거주하지 않아도 된다. 조합원만 살면 된다.

거주 요건을 충족하지 못하면 현금청산을 하게 된다. 분양·착공 전 사업시행인가 시점 기준의 감정평가금액이다. 새 아파트를 받지 못하면 ‘로또’를 버리는 셈이다. 재건축 조합원은 일반분양가보다 훨씬 저렴한 가격에 새 아파트를 배정받는 데다 재건축 후 몸값이 많이 뛰기 때문에 적지 않은 시세차익을 기대할 수 있다.

정부는 관련 법령을 개정해 올해 말부터 조합설립 인가를 신청하는 단지부터 적용키로 했다.

서울시에 따르면 현재 서울에서 조합설립 인가 전인 재건축 사업장이 50곳 정도다. 3만7000가구가량이다.

2년 이상 거주한 적 없이 임대주택으로 등록했으면 분양받을 길이 막힌다. 임대의무기간(4~8년) 동안 주인이 들어가 거주할 수 없다. 임대하지 않고 주인이 들어가 살면 과태료 3000만원을 물어야 한다.



자료: 국토부





정부는 지난해 10월 임대주택의 실효성을 높이기 위해 임대의무기간내에 임대하지 않는 등 의무 위반에 부과하는 과태료를 1000만원에서 3000만원으로 올렸다.

재건축 아파트를 임대주택으로 등록한 경우가 많다. 재건축 사업에 오랜 시간이 걸리기 때문에 종부세·양도세 등 절세 효과가 좋은 임대주택으로 등록하는 것이다. 전용 85㎡ 이하이고 임대주택 등록 때 공시가격이 6억원 이하이면 종부세를 내지 않고 양도세 감면 혜택이 있다. 공시가격이 6억원 넘더라도 8년 이상 임대주택으로 등록하면 최대 70%의 양도세 장기보유특별공제가 있다.

재건축 대장주로 꼽히는 강남구 대치동 은마아파트(4424가구)에서 임대주택으로 등록된 가구가 10%에 조금 못 미치는 328가구다. 이중 70%가 넘는 234가구가 임대의무기간 8년인 장기임대다. 나머진 4~5년짜리다. 1979년 지어진 은마는 2003년 말 재건축 추진위를 구성한 뒤 아직 조합설립을 하지 못했다. 사업을 둘러싼 논란이 많아 올해 안에 조합설립을 신청할 수 있을지 불확실하다.

서초구 잠원동 신반포2차 1572가구 중에서도 등록 임대주택이 111가구다. 이 아파트는 지은 지 40년이 넘었고 2003년 추진위 구성 이후 재건축이 표류하고 있다. 지난달 안전진단을 통과해 재건축 본궤도에 오른 마포구 성산동 성산시영(3710가구)에도 10%가 넘는 504가구가 임대주택으로 등록돼 있다.

김종필 세무사는 “새 아파트 입주까지 장기적으로 재건축 주택을 보유하려는 매수자들에게서 임대주택 등록 혜택 문의가 많았다”고 말했다.



자료: 국토부





재건축 아파트를 임대주택으로 등록한 박모씨는 “재건축 아파트를 분양받아 거주할 생각이었는데 정부의 임대주택 활성화 정책에 부응해 임대주택 등록을 한 게 내 발등을 찍은 꼴”이라며 분통을 터뜨렸다.

임대주택으로 등록하지 않은 주인들 가운데 지방 거주자도 발을 구르게 됐다. 거주 요건을 채우려면 상경해 재건축 단지에 거주해야 하기 때문이다. 재건축 단지에 지방 원정 투자가 많았다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "재건축 임대주택 등록자가 선의의 피해를 보게 됐다"며 "대책 보완이 필요하다"고 지적했다. 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr



오늘의 핫이슈

PlusNews

포토 뉴스

전문가 칼럼전문가 전체보기

김혜린 재정 플래너

김혜린 재정 플래너

김준서 이민법 변호사

김준서 이민법 변호사

HelloKTown