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집 가격만 보고 샀다가 유지비 감당 어려울 수도

[LA중앙일보] 발행 2020/06/18 부동산 2면 기사입력 2020/06/17 17:41

첫 주택 장만 시 고려할 점

세금·보수비·주택보험 등 미리 계산
월 소득 대비 주거비 25%가 적당
코로나19에도 살 동네 가서 봐야

코로나19로 잠시 위축했던 주택시장이 활기를 찾는 모습이다. 집을 살 때는 구매 가격 뿐아니라 유지비와 거주환경 및 학군 등을 고려해야 한다.

코로나19로 잠시 위축했던 주택시장이 활기를 찾는 모습이다. 집을 살 때는 구매 가격 뿐아니라 유지비와 거주환경 및 학군 등을 고려해야 한다.

코로나 19가 아직 종식되지 않았지만 거주 정부가 경제 정상화 돌입하면서 주택시장도 기지개를 켜고 있다. 지난 4월부터 슬슬 발동이 걸리고 5월에 깜짝 증가에 주택거래 성수기인 6월에 접어들었다.

첫 주택 구매자를 포함한 바이어들이 매물 검색에 나서고 있다. 첫 주택 마련은 아메리칸 드림을 이루는 첫 번째 초석과도 같으며 15~30년 후 주택 융자금을 모두 갚고 나면 상당한 자산이 될 수 있다.

또 향후 은퇴자금이나 자녀의 교육 자금 등으로 이 자산을 유용하게 사용할 수도 있고 세제 혜택까지 받을 수 있어서 투자가치 또한 높다.

하지만 다른 투자와 마찬가지로 부동산 투자 역시 오르막이 있고 내리막이 있다. 집은 삶을 일궈나가는 터전이라는 점에서 재정적 투자라기보다는 인생에 투자하는 것에 더 가깝기 때문에 구매 결정을 내리기 전 반드시 심사숙고하는 자세가 필요하다.

올해는 가정을 꾸리고 정착한 밀레니얼 세대들의 주택구매가 늘어날 전망이다. 이들 대부분은 모두 처음으로 집을 마련하는 소비자라는 점에서 구매 시 고려할 점에 대해 알아봤다.

▶모기지 선택

국책모기지 기관인 패니매의 모기지 융자는 타 융자은행보다 이자율도 낮고 다운페이먼트 금액도 적은 편이다. 패니매의 모기지를 융자받으려면 두 가지 요건을 충족시켜야 한다.

첫 번째 요건은 모기지 보험금. 재산세. 학생융자 페이먼트. 신용카드 대금 등을 포함한 가계 지출이 총소득(gross income)의 36% 이상이면 융자받기가 어려워진다.

즉 월 총소득이 8000달러일 경우 가계지출이 2880달러 이상이면 주택 모기지를 받기가 힘들어진다. 일정 자격 요건(https://singlefamily.fanniemae.com/media/20786/display)을 갖췄다면 소득 대비 부채율(DTI)이 최대 45%까지 가능하다.

따라서 주택구매를 결정하기 전에 반드시 융자은행을 찾아가 사전 융자승인을 받아 보면 자신의 소득 수준에 적합한 주택을 고르는 데 큰 도움이 된다.

모기지 융자를 받으려면 또한 일정 금액을 다운페이먼트로 지급해야 한다. 보통 구매 가격의 20%를 디파짓해야 하면 그렇지 못하면 모기지 보험에 가입해야 한다. 즉, 모기 월 페이먼트에 모기지 보험료도 포함된다. 다운페이먼트 금액을 늘리면 늘릴수록 월 페이먼트가 줄어든다.

▶집 장만 비용

첫 주택구매자들은 다운 페이먼트 금액만 있으면 집을 살 수 있다고 생각하는 경우가 다반사다. 하지만 주택 검사(inspection) 비용, 에스크로 비용, 융자 신청 비용, 주택 감정비, 타이틀 조사 비용, 타이틀 보험, 주택 보험 비용, 등기 비용 등 주택 구매 시 필요한 추가 비용들이 있다는 것에 유의해야 한다. 또한 셀러가 지불하는 재산세 역시 비용에 포함된다.

일반적으로 이런 추가 비용은 주택 구매 가격의 3~6%를 차지한다. 즉 60만 달러의 주택을 장만하기 위해서는 12만 달러의 다운페이먼트와 1만8000~3만6000달러 정도의 추가 비용을 포함한 총 15만6000달러의 주택 구매 자금이 필요하다.

매물이 부족한 상황에 오퍼 경쟁에서 이기려면 다운페이먼트를 20% 이상 하는 경우가 비일비재하다.

▶집 유지비 고려

첫 주택을 장만한 소비자들이 저지르는 흔한 실수로는 모기지 페이먼트만 생각하는 것이다. 하지만 동산이건 부동산이건 유지하기 위해서는 그에 따른 비용이 따른다.

집을 유지하기 위해서 유틸리티비용, 냉·난방비, 재산세, 보수비용, 주택보험, 쓰레기 수거, 조경비, 관리비 주요 생활가전 제품 교체 비용 등이 발생한다.

콘도의 경우 관리비(HOA)가 유지비에 포함되며 주택 유지비 일부는 이 관리비에 포함된다. 따라서 이 비용들을 고려한 후 첫 주택 구매 결정을 내리는 것이 바람직한 선택이다.

또한 오래된 주택은 주택 가격이 싼 데 반해 보수비용이 더 많이 지출될 수 있기 때문에 주택을 보러 다닐 때는 전 소유주의 주택 유지비용을 알아보거나 이웃에 있는 비슷한 주택의 유지비용을 비교해 보는 것이 도움된다. 월 모기지페이먼트가 가계 소득의 25%이상이면 다른 일상생활에 제약이 따를 수 있다.

▶지역 선택

코로나19로 주택 쇼잉이나 오픈하우스가 많지 않더라도 살려는 주택의 동네를 가서 둘러보는 것이 좋다. 쇼핑몰·병원·약국·그로서리 스토어 등 주거 환경과 프리웨이 접근성 등을 따져봐야 한다.

좋은 학군은 향후 주택 가격 인상의 주요 요인이다. 즉 당장 취학연령의 자녀가 없더라도 좋은 학군에 위치한 주택을 사는 것이 현명한 선택이다. 하지만 주택 가격을 감당할 수 없다면 자녀가 취학 연령이 되기 2년쯤에 우수 학군 지역으로 이사하는 방법을 모색해 볼 수 있다.

또 지역의 범죄율 세율 교통편 등도 고려해야 하며 향후 주택가치에 직접적인 영향을 줄 수 있는 지역 조닝규정을 유심히 봐야 한다. 따라서 좋은 학군이나 주거환경이 우수한 지역 소재의 저렴한 주택을 사는 것이 투자가치를 극대화하는 방법이다.

▶부동산 중개인

코로나19로 인해 가상투어와 온라인에 올라온 사진과 동영상에 의존하는 경우가 많다. 가장 좋은 건 그 지역을 제일 잘 아는 부동산 중개인을 통하는 것이다. 부동산 중개인은 해당 지역에 대해 가장 많은 정보를 갖고 있으며 그 지역의 부동산 시장 동향과 사정에 대해 밝기 때문이다.

따라서 중개인을 통해 주택을 살 때 중개인에게 이것저것 많이 물어보고 또 MLS(Multiple Listing Service) 리스팅에 접근할 수 있는지도 확인해야 한다. 만약 이 옵션이 어렵다면 주택을 사고 싶은 지역에 거주하는 지인에게 물어보는 방법도 있다.

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