[염영환의 알기 쉬운 회계]세법에 의한 동종자산 교환

'세법에 의한 동종자산 교환'은 연방세법 1031조에의해 동종의 부동산, 동산을 투자및 비지니스 목적으로 보유하다 이를 판매하고 동일 종류의 부동산, 동산을 구매하는 경우 조건에 부합하면 처분시에 생기는 이익에 양도소득세(Capital Gain Tax)의 납부를 새로 구매한 자산의 처분시까지 유예시켜주는 제도를 말한다.

이 동종자산의 교환은 계속되는 판매, 구매로 계속 양도소득세의 지불을 유예할 수 있는 제도로 횟수와 기간에 구애가 없어 교환된 자산을 상속 받으면 양도소득세를 줄일 수 있다는 장점이 있다.

동종자산 교환에 부합되는 조건은 1) 교환될 자산(divested property)은 투자, 영업목적으로 보유 되어야 하며, 개인자산, 주식, 채권, 무형재산은 대상에서 제외된다. 따라서 거주 주택은 제외되나, 렌트를 주고 있는 주택은 부합된다.

2) 동종자산 (Like-Kind property) 간의 교환이어야한다. 즉, 부동산은 부동산끼리, 동산은 동산과의 교환이 이루어 져야한다. 즉, 주택은 사업용 빌딩으로 교환될 수 있고, 기계 설비는 비슷한 기계 설비와 교환 될 수 있다.

3) 매각대금은 전액 재투자 되어야 한다. 만약, cash out 이 있다면 이 부분만큼은 양도소득세 부과 대상이 된다. 4)seller 가 자산 소유권을 양도한 날로부터 45일 이내에 구입 예정 자산을 지정하여야 한다. 5) seller 는 자산 소유권을 이전한 날로부터 180일 이내에 신규자산 (replacement property) 의 소유권을 이전하여야 된다. 만약 180일째 되는 날이 휴일이면 그 이전 영업일까지 escrow 절차를 끝마쳐야 된다.

6) seller 는 Federation of Exchange Accommodators 라는 전문기관에 등록된 부동산교환회사와 계약하여, 이회사가 escrow account를 관리하여야 한다.

위의 조건에 부합해야 되기 때문에 1031 동종교환 제도를 사용코자 하는 납세자는 몇가지 유의하여야 되는 점이 있다.

1) 무형재산은 거래대상에서 제외되기때문에 권리금 (good-will)은 포함되지 않는다.

2) 교환될 자산 (divested property)의 seller 의 이름과 구매자산 (replacement property) 의 buyer 의 이름이 같아야한다.

3) 교환될 자산의 escrow 계약서에 동종자산 교환거래임을 명시한다.

4) 자산의 매각 및 구입이 180일 이내에 이루어 져야하는 시간의 제약이 있으므로, 같은 납세기간안에 거래를 끝내는 것이 유리하다. 즉 12월31일까지가 세금년도가 끝나는 납세자인 경우 상반기 이전에 판매계약을 끝내야지 남은 회기 동안 180일 기간제한을 안전하게 사용할 수 있다.

5) 거래당사자와 밀착관계가 없는 독립적이고 자격있는 에스크로우 에이전트를 사용함으로써 거래의 객관성을 가질 수 있다. 에스크로우 어카운트에 입금된 판매금액은 현금 인출이 불가능하다. 만약 출금된 후 다시 입금되었다면 출금되었던 금액은 세금 납부대상이 된다.

1031 교환을 마친 seller는 당해년도 세금보고서를 통해 소득을 보고할때 IRS Form 8824를 통해 양도소득 금액을 신고하며 동시에 이의 지불 유예를 신청하게된다. 이 신청서에 매각자산과 구매자산의 구입일자, 매각일자와 각각의 구입금액을 기입하게 된다.


염영환 공인회계사