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세입자 평균 주거비용, “소득에 비해 너무 높다”

김옥채 객원기자
김옥채 객원기자

[워싱턴 중앙일보] 기사입력 2018/01/18 07:00

워싱턴 지역 소득 대비 렌트비 비율 37%
비율 30% 이상일 경우 생계에 어려움 겪어
연방정부 주택보조 수혜자도 “더 줄어들 듯”

경기 상승으로 인한 지속적인 소득 증가에도 불구하고 평균적인 미국 가구는 주거비용 부담에 상당한 어려움을 겪는 것으로 나타났다.

연방주택도심개발부 HUD는 월소득 대비 월 렌트비 비율이 30% 이상 가구를 ‘비용위험가구(cost-burdened families)’로 분류하고, 음식, 의류, 교통, 의료 비용 조달에 어려움을 겪을 수 있다고 밝혔다.

이 비율이 50%를 넘어가면 ‘심각한 비용위험가구(Severe rent burden families)’로 구분해 즉각적인 정부 지원이 필요한 가구로 분류한다. 하지만 연방센서스국과 브루킹스 연구소의 최근 자료에 의하면 미국 렌트가구의 평균 월 렌트비용이 평균 월 소득에서 차지하는 비율이 35%에 달해, 평균적인 미국 렌트가구는 모두 렌트비용 위험가구라고 할 수 있다.

워싱턴 메트로 지역은 37%로 전국 평균을 상회한다.

일반적으로 주택구입융자에 필요한 소득대비부채비율 43%로 정하고 있지만, 자가주택 거주가구 또한 월소득 대비 주택 모기지 비율이 30%를 넘을 경우 위험하다고 말한다. 30%를 넘는다고 해도 당장 생존위험이 닥치는 것은 아니지만, 가구 미래 전체를 저당잡힐 수 있다.

렌트비 외에도 기본적인 의식주와 의료비 및 자녀 교육 비용 지출, 은퇴 준비를 위한 저축 등에 상당한 비용이 들어가지만 이를 충족시키기 어렵기 때문이다. 연방센서스국의 자료에 의하면 소득 하위 20% 이내 가구의 소득 대비 렌트비 비율은 58%, 20-40% 가구는 46%, 40-60% 가구는 35%에 이른다.

소득증가율이 렌트비 증가율을 따라잡지 못하면서 시간이 갈수록 렌트비용 위험가구 비율은 크게 증가해 왔다. 지난 2000년 최하위 소득가구의 이 비율은 47%로, 17년만에 11% 포인트나 증가했다. 소득증가율과 렌트비 증가율이 안정적으로 함께 성장하려면 위기 이후 성장기 소득 증가율이 렌트비 상승률보다 높아야 한다.

역사적으로 경기 침체기에 렌트비 상승률이 소득증가율을 크게 앞지르기 때문에, 이를 상쇄할 필요가 있기 때문이다. 그러나 최근의 경기 주기별 렌트비와 소득증가율은 상당히 어긋나 있었다.

경기 성장기라고 할 수 있는 2000-2006년 소득증가율은 8%, 렌트비 증가율은 10%로, 소득이 렌트비를 따라가지 못했다. 경기 침체기인 2007-2009년은 서브프라임 주택 모기지 사태의 여파로 집을 잃은 국민들이 대거 렌트로 몰리면서 렌트비 증가율은 14%에 달했으나 소득증가율은 마이너스를 기록했다.

이후 경기회복기인 2010-2017년에도 렌트비 증가율이 소득증가률을 앞지르면서 2000년 이후 렌트비와 소득 증가율 공식이 어긋나 현재와 같은 양극화 현상을 빚은 것이다.

렌트비 부담의 양극화 현상도 두드러지고 있다.

렌트비의 경우 소득에 비례한 지출이 이뤄지지 않기 때문에 극심한 불균형 현상이 발생하고 있다. 2017년 기준으로 하위 20% 소득가구는 전체 소득의 58%에 달했지만 상위 20%의 경우 13%에 불과했다.

소득에 비례해 렌트비용이 증가하는 것이 아니기 때문에 렌트비 불균형에 의한 양극화 현상이 필연적이다. 2000-2017년 사이 최하위 렌트가구의 월평균 실질 렌트비는 60달러 상승했으나 월평균 실질소득은 100달러 줄어든 반면, 최상위 렌트가구의 경우 실질렌트비 110달러 상승에 실질소득은 4500달러 상승했다.

최하위 소득 계층(0-20%)에 비해 한인 상당수가 포함된 차상위 계층(20-60%)의 렌트비 부담도 상당하다. 최하위 소득 계층 중 근로가구는 마이너스 소득세로 불리는 근로소득세액공제 EITC(earned income tax credit)으로 연평균 4930달러를 보조받고 식품구입자금지원 프로그램인 푸드스탬프(SNAP)로 연간 최고 4천달러를 지원받지만, 차상위 계층의 경우 이같은 혜택이 줄어들거나 받을 수 없기 때문이다.

전문가들은 도널드 트럼프 행정부가 중산층과 저소득층을 위한 주택안정화정책을 시급히 마련하지 않는다면 심각한 ‘주거파산’ 사태를 겪을 것이라고 경고하고 있다.

현재 연방정부는 저소득층 식료품 지원 프로그램 푸드 스탬프와 의료구호제도인 메디케이드의 경우 일정 소득요건을 충족시 법률로 의무제공을 명시하고 있지만, 렌트비 등 주택 보조 프로그램은 임의사항으로 놔두고 있다.

주거 지원을 받으려면 수년째 대기자 명단에 이름을 올리고 하염없이 기다려야 하기 때문에, ‘로또’로 불릴 정도다.

현재 렌트비 바우처 프로그램과 공공주택 프로그램 등 연방정부 주택 보조 프로그램 수혜자는 전체 지원 대상자의 23%에 불과하지만, 트럼프 행정부는 이 예산을 더욱 줄여나갈 계획이다.

전문가들은 최근 세법 개정으로 모기지 이자공제 삭감분을 저소득층을 위한 렌트비 지원 프로그램으로 전용해야 한다고 주장하지만, 트럼프 행정부는 침묵하고 있다.

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