1차 변동모기지, 2차 라인오브크레딧 재융자 서둘러야 [ASK미국 주택융자-박정수 에이전트]

박정수/주택 융자 MLO

▶문= 이자율이 오르고 있어서 현재의 1차 변동모기지 22만달러와 2차 라인오브크레딧 6만달러를 고정이자율로 재융자하려면 어떻게 해야 할까요?

▶답= 변동이자 모기지(ARM)를 사용중인 홈오너와 2차론으로 라인오브크레딧까지 동시에 보유한 홈오너라면 올해 예상되는 5%대, 2015년에 5.5%대의 이자율에 대비해서 재융자를 검토해야 할 시점이라 생각됩니다.

2013년 5월 중순부터 오르기 시작한 이자율의 영향으로 모기지 이자율과 2차 라인오브 크레딧의 이자율이 상향 조정되기 시작했습니다. 올해 프라임 이자율의 상승에 따라 모든 금융기관에서 만기가 도래하는 라인오브크레딧 융자에 대해서는 재계약시 평균 1%대 전후의 이자율 상승을 미리 통보하여 4.25%~4.5%의 이자율을 적용하고 있는 점을 주시할 필요가 있습니다. 2013년의 3.25%~3.5% 이자율보다 1%대 이자율이 상승했습니다.

지금 상환할 수 없는 라인오브크레딧이라면 모기지 이자율보다 높은 이자율을 부담하며 사용할 필요가 줄어들고 있습니다. 재융자가 가능하다면 1차와 2차론을 함께 묶어 장기적인 안목에서 고정 이자율로 주택 재융자를 검토해야 하는 시점이라 판단됩니다.

1차 변동모기지만 소유한 경우 고정 융자 상품은 5년, 7년, 10년, 15년, 20년, 30년으로 다양하며 주택의 LTV(Loan To Value), 인컴(DTI), 크레딧스코어(640이상)등이 중요한 심사 요건이 됩니다. 만일 1차 모기지와 2차 라인오브크레딧을 동시에 보유한 경우는 위의 3가지 요건 중에서 주택의 LTV에 따라 재융자 방법이 달라집니다. 우선 1차, 2차의 융자금액이 80%미만의 LTV가 되면 1,2차를 함께 재융자 신청할 수 있습니다. 그러나 1, 2차 융자금액이 LTV 80%를 초과할 경우는 80% 미만 LTV요건이 되는 1차론에 대해서만 재융자 신청이 가능하게 됩니다. 그래서 1차와 2차론의 재융자를 준비하기 위해서는 무엇보다 주택가격의 에퀴티가 충분해야 가능하기 때문에 먼저 주택융자 전문가에게 주택가격을 파악해 보는 것이 필요합니다.

이 과정은 일체의 비용 부담 없이 무료로 알아볼 수 있으며 또한 별도의 재융자 비용없이 렌더페이프로그램(Lender Pay Program)을 통해 NO FEE, NO COST로 신청이 가능합니다.

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