30년 모기지 5년 후 20년으로 재융자, 이자 금액 차이가? [ASK미국 주택융자-박정수 에이전트]

박정수/주택융자오리지네이터

▶문= 2009년 6월에 주택구입 시 30년 고정 모기지를 30만달러, 4.875%로 받아 매월 1,588달러의 모기지 페이먼트를 내고 있습니다. 모기지 페이먼트에 증가가 없다면 20년으로 바꾸고 싶은데 실익이 있을까요?

▶답= 현재 납부하는 모기지 페이먼트는 월 1,588달러이고 앞으로 25년 남아있는 기간동안 계속 동일한 금액으로 납부해야 합니다.

현재 5년이 경과되면서 최초 369달러로 시작된 페이먼트 원금이 458달러로 바뀌면서 원금을 갚아나가는 부분이 일부 좋아졌습니다.

그러나 5년이 지난 지금 여전히 27만 5,000달러의 원금 잔액이 남아 있습니다.

결과적으로 지난 5년 동안 납부한 총 페이먼트 금액 9만 5,280달러의 약 26%에 해당하는 2만 5,000달러의 원금만 융자 원금이며 나머지 74%는 모기지 이자 부분으로 낸 결과입니다.

20년 모기지 페이먼트로 재융자를 하게되면 매월 페이먼트와 매월 페이오프되는 원금은 얼마나 될까요? 최근 모기지 이자율이 15개월 만에 최저로 낮아져서 가능한 오늘 기준 20년 재융자 이자율은 3.75%입니다. 모기지 잔액 27만 5,000달러 기준으로 하면 20년 고정, 모기지 월 페이먼트는 1,630달러입니다. 이 중 원금은 첫 달부터 771달러씩 페이오프하게 됩니다. 현재 납부하는 페이먼트보다 전체 페이먼트는 42달러 정도 증가했지만 원금이 313달러 이상 더 많이 페이오프 되어서 본인의 자산으로 남게 되며 페이오프되는 모기지 원금은 매월 조금씩 증가합니다.

재융자 후 10년 뒤 집을 팔고 이사를 간다면 남아 있는 원금의 잔액은 어떻게 될까요? 30년 기존 모기지 잔액은 20만 2,000달러, 20년 재융자 모기지 잔액은 16만 2,000달러가 됩니다. 10년동안 20년 모기지가 4만달러 정도 더 많이 페이오프한 결과입니다. 이자율과 기간을 짧게 바꾸는 재융자가 여러 측면에서 월등히 유리한 이유는 상환 기간과 이자율에 따라 내게 되는 원금과 이자의 상환 비율 구조 때문입니다. 주택 모기지는 상환 기간이 길수록 이자율이 높고 상환해야 할 이자금액도 많기 때문입니다.

또한 최근 20년과 15년에 대한 이자율이 낮아져서 재융자시 페이먼트의 큰 증가없이 'NO CLOSING COST'로 신청할 수 있는 좋은 기회가 되고 있습니다.

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