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30년에서 20년으로 재융자, 이자 낮은 지금이 기회다 [ASK미국 주택융자-박정수 에이전트]

[LA중앙일보] 발행 2015/01/22 경제 14면 기사입력 2015/01/21 22:10

박정수/주택융자오리지네이터

▶문= 30년 모기지 30만달러, 4.875%로 월 1,588달러의 모기지 페이먼트를 내고 있습니다. 페이먼트 시작 후 보통 3년 지나면 재융자 해도 경제적인 실익이 없다는데 지금 20년이나 15년으로 재융자하면 실제 이익이 있을까요?

▶답= 현재 납부하는 모기지 페이먼트는 월 1,588달러이고 현재 5년이 경과되면서 매월 원금이 월 458달러가 페이오프 되고 있습니다. 그러나 5년이 지난 지금 여전히 275,000달러의 원금 잔액이 남아 있습니다. 결과적으로 지난 5년 동안 납부한 총 페이먼트 금액 9만 5,280달러 중에서 약 26%에 해당하는 2만 5,000달러의 원금만 융자 원금으로 갚으신 것이며 그동안 납부한 페이먼트 금액의 나머지 74%는 모기지 이자 부분으로 내신 결과입니다.

오늘 기준 비용 없이 가능한 고정 20년 재융자 이자율은 3.625%입니다. 모기지 잔액 27만 5,000달러를 기준으로 하면 20년 고정, 모기지 월 페이먼트는 1,613달러가 됩니다. 이중 원금이 첫 달부터 782달러를 페이오프 하게 됩니다. 현재 납부하는 페이먼트보다 전체 페이먼트는 25달러 정도 증가 했지만 원금이 월 324달러 더 많이 페이오프 되어서 동일한 조건으로 10년 후에 집을 팔고 이사를 간다면 30년 기존 모기지 잔액은 20만 2,000달러, 20년 재융자 모기지 잔액은 16만 2,000달러가 됩니다. 10년동안 20년 모기지가 4만달러 더 많이 페이오프 되는 재정적인 이익이 있습니다.

재테크 측면에서 이자율과 기간을 짧게 바꾸는 재융자가 월등히 유리한 이유는 상환 기간과 이자율에 따라 내게 되는 원금과 이자의 상환 비율 구조 때문입니다. 주택 모기지는 상환 기간이 길수록 이자율이 높고 상환해야 할 이자금액도 많기 때문입니다.

그렇기 때문에 경제적인 여유만 있다면 기간을 단축하고 이자율을 낮추는 재융자가 경제적인 실익을 극대화 할 수 있는 가장 유리한 재테크 방법입니다.

최근 20년 모기지의 이자율이 낮아져서 30년에서 15년이나 20년으로 재융자 시 페이먼트의 큰 증가없이 'No fee, No cost'로 비용 부담 없이 재융자를 신청할 수 있는 좋은 기회가 되고 있습니다. 재융자를 알아보려면 인컴과 주택의 가격 등에 대해 주택융자 전문가와 상담을 통해 미리 알아본 후 재정 상황에 따라 20, 15, 10년 중 가능한 모기지 프로그램을 선택할 수 있습니다.

▶문의: (213) 800-1922

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