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숏세일 기록이 있는 사람들의 주택융자는 어떻게? [ASK미국-스티브 양 주택융자]

[LA중앙일보] 발행 2015/02/12 경제 12면 기사입력 2015/02/11 19:09

스티브 양/주택융자 컨설턴트

▶문= 숏세일을 한지 2년이 지났는데 주택융자를 받아 집을 구입할 수 있나요?

▶답= 최근 들어 수년 전 숏세일 경험이 있는 손님들로부터 주택융자 가능 여부를 확인하는 문의가 많아졌습니다. 아마도 서브 프라임 이후 집값이 하락하여 숏세일을 단행한 후 2-3년이 지나면서 이제 융자가 가능하지 않을까 생각하며 주택구입을 고려하는 사람들이 늘어나기 때문일 것입니다. 또한 숏세일 후 2년만 지나면 다시 주택융자를 받는데 문제가 없다는 말을 많이 들었기 때문일 수도 있습니다.

하지만 융자금액 62만 5,500달러 이하인 컨포밍 융자는 만 4년이 지나야 융자승인을 받을 수 있습니다. 숏세일 즉 HUD-1에 나타난 매각일부터 만 4년이 지나서 융자를 신청해야 합니다.

예외적으로 자연재해, 교통사고 등의 불가항력적인 일이 발생하여 모기지 페이먼트를 못하게 되어 숏세일을 한 경우는 2년만 지나도 융자 승인을 받을 수 있습니다. 이 경우 관련 서류들을 제출하여 증명해야만 합니다. 4년이 지났다고 해도 크레딧에 나쁜 기록이 있으면 융자승인을 못 받을 확률이 높습니다. 융자금액이 62만 5,500달러 이상에 해당하는 넌컨포밍 점보융자의 경우는 심사기준이 더 까다롭습니다. 숏세일 기록을 파산이나 포클로져와 동일하게 취급하여 만 7년이 지나야만 융자를 신청할 수 있습니다. 불가항력적인 경우에는 만 4년이 지나면 융자승인을 받을 수 있습니다. 넌컨포밍 점보융자의 심사기준은 유독 숏세일과 파산에 대해서만 까다롭게 다룹니다.

하지만 넌컨포밍 융자의 경우는 예외승인을 많이 받을 수가 있으므로 수입, 직업, 은행잔고 등 다른 조건이 좋다면 만 7년이 되지 않아도(만 4년이 지났다면) 융자승인을 시도해 볼 수 있습니다. 또한 융자를 1, 2차로 나누어서 컨포밍 융자로 돌려서 융자를 받는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다.

숏세일 기록이 있는 사람들이 활용할 수 있는 다른 방법은 FHA융자입니다. 신용상태가 다소 좋지 않거나 다운 페이먼트가 부족한 사람들을 위해서 HUD의 FHA가 보증을 서주는 융자로 주 거주용 주택만 가능하며 62만 5,500달러가 한도입니다.

이 FHA융자는 숏세일 후 3년이 경과하면 승인해줍니다. 하지만 숏세일 하기 전 1년동안 모기지 페이먼트를 늦은 기록이 없는 사람에 대해서는 경과 기한 없이 바로 융자를 신청하여 승인을 받을 수 있습니다.

▶문의: 웰스파고 (213) 393-6334

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