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15년 고정 모기지의 장단점을 알고 싶습니다 [ASK미국-스티브 양 주택융자]

[LA중앙일보] 발행 2015/10/22 경제 14면 기사입력 2015/10/21 20:10

스티브 양/주택융자 컨설턴트

▶문= 15년 고정으로 재융자를 하면 금융비용이 많이 낮아진다고 하여 관심이 많은데 15년 고정 융자의 장단점은 무엇인가요?

▶답= 모기지 금리가 낮기에 이자율을 낮춰 전체적인 금융비용(이자비용)을 줄이려는 의도는 좋은 생각임에는 틀림 없습니다. 그러나 다른 사람들이 15년 고정으로 융자를 한다고 덩달아 나도 했다가는 나중에 큰 낭패를 볼 수도 있습니다. 15년 고정 모기지를 할 경우 이자율은 낮아지지만 월페이먼트가 많이 늘어난다는 것을 생각해야 합니다. 30년 고정 대비 거의 50% 가까이 증가합니다.

자신의 재정상태가 어떻게 변할지 모르는 상태에서 월페이먼트가 커지면 최악의 상황이 발생한 경우 어려움을 겪을 수 있다는 것입니다. 또한 이 시기는 수입이 없거나 낮아진 시기이기에 월페이먼트가 낮은 다른 융자상품으로 재융자를 하고 싶어도 잘 안 될 가능성이 높습니다.

이 경우에는 집에 에퀴티가 많이 있음에도 불구하고 15년 고정의 높은 월페이먼트를 할 수 있는 여력이 부족해 집을 팔아야하는 경우가 발생될 수도 있으며 반대로 수입이 늘어나 잉여 자금을 이용해 투자용 주택을 구입하려고 하는 경우에는 늘어난 월페이먼트가 부채 비율을 올려 융자 승인을 받기 힘들게 하는 수가 있습니다. 따라서 미래 상황 변화를 예상하고 융자를 받아야 합니다.

15년 고정상품의 단점에 대한 대안으로 10/1 ARM 혹은 7/1 ARM를 생각할 수 있습니다. 10/1 ARM이란 초기 10년 동안은 이자가 고정되고 그 이후 20년은 정해진 룰에 따라 1년에 한번씩 이자가 변동되는 융자를 말합니다.

이자율은 15년 고정과 비슷하지만 30년 상환이기 때문에 월 페이먼트는 15년 고정보다 훨씬 적습니다.

10/1 ARM 상품은 10년 후 이자율의 상승 위험이 있지만 10년후에 금리가 올라간다고 가정하여도 원금이 많을 때 낮은 이자율의 혜택을 많이 보았기 때문에 10년후 원금이 많이 줄어든 후 오르는 이자율의 피해 금리 변동의 리스크는 크지 않다고 볼 수 있습니다.

즉 금융 비용을 줄일 목적으로 무턱대고 15년 고정으로 융자를 받을 것이 아니라 미래의 수입 규모와 재정 상태를 예상하고 심사숙고한 후 재융자를 단행해야 합니다.

그리고 15년 고정의 월페이먼트가 부담스럽다고 느껴질 경우에는 10/1 혹은 7/1 ARM 상품을 이용하여 낮은 금융비용과 유연한 월페이먼트의 혜택을 동시에 볼 수 있습니다.

▶문의: 웰스파고 (213) 393-6334

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