주택융자에서 리캐스팅(Recasting)이란 무엇이며 어떻게 활용할 수 있나요? [ASK미국-스티브 양 주택융자]

스티브 양/주택융자 컨설턴트

▶문= 주택융자에서 리캐스팅(Recasting)이란 무엇이며 어떻게 활용할 수 있나요?

▶답= 리캐스팅이란 융자의 원금을 일정 금액 이상(2만 달러 이상) 일시에 갚을 경우 이자율과 다른 조건을 유지한 채 월 페이먼트를 낮춰주는 제도를 말합니다. 보통 원금을 많이 갚아도 월 페이먼트가 낮아지지 않습니다.

줄어든 융자 잔액 때문에 월 페이먼트에서 이자 부분이 줄어들고 원금 부분이 늘어나기 때문에 융자 완납 기간이 단축됩니다. 반면에 리캐스팅은 융자 잔액이 줄어든 만큼 남은 기간을 기준으로 월 페이먼트를 다시 계산해서 낮춰줍니다. 추가 비용이나 서류 없이 진행 방법이 간단하고 'Re-amortization' 이라고도 부르며 재융자와는 다른 제도입니다.

이 제도를 잘 활용하면 많은 혜택을 받을 수 있습니다. 70만 달러의 집을 구입하면서 30만 달러를 다운하고 40만 달러를 융자 받는다고 가정합니다. 융자 금액을 41만 7,000달러 이하로 낮추면 이자율도 낮아지고 월 페이먼트도 낮아질 거라 생각해서 이 결정을 한 것인데 잘못된 생각입니다. 40만 달러를 30년 고정 3.75%에 받았다고 가정하면 월 1,852달러가 됩니다. 그리고 50만 달러를 지금 융자를 받으면 30년 고정 3.375%의 이자율, 월 2,210달러가 됩니다. 하지만 융자가 끝나고 약 1~2 개월 후 10만 달러를 갚으면서 리캐스팅을 요청하면 융자금액 40만 달러에 이자율 3.375% 기준, 월 1,768달러가 됩니다. 40만 달러로 융자를 받았을 때 보다 월 페이먼트가 84달러씩 낮아지고 이를 30년으로 계산하면 3만 달러 이상의 큰 돈이 됩니다.

이 방법은 융자금액이 41만 7,000달러가 넘어서는 점보융자의 이자율이 41만 7,000달러 이하의 컨포밍 융자 이자율보다 더 낮다는 사실에서 기인하며 재융자에도 똑같이 적용할 수 있습니다. 융자 원금을 41만 7,000달러 이상으로 늘려 낮은 이자율로 재융자 후 리캐스팅하면 결과적으로 더 낮은 이자율과 월 페이먼트가 됩니다.

현재 주택 소유자가 다른 집을 사서 이사 갈 예정인데 기존의 집이 잘 팔리지 않아 다운 페이먼트를 원하는 만큼 못하게 된 사람도 리캐스팅을 이용할 수 있습니다. 다운을 할 수 있는 만큼 해서 집을 먼저 사고 기존 집이 팔린 후에 거기서 나온 돈을 가지고 융자원금을 갚으면서 리캐스팅을 하는 경우 원하는 만큼으로 융자 원금과 월 페이먼트를 낮출 수 있게 됩니다.

▶문의: 웰스파고 [phone]