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30년 고정 모기지 이자율 4.5%로 7년을 갚아왔는데 재융자 할까요? [ASK미국 주택융자-스티브 양 주택융자 컨설턴트]

[LA중앙일보] 발행 2016/10/27 경제 15면 기사입력 2016/10/26 19:37

스티브 양 / 주택융자 컨설턴트

▶문= 30년 고정 모기지로 이자율 4.5%, 월 페이먼트 2,113달러, 7년을 갚아서 현재 36만 3,000달러가 남았는데 재융자를 하는 것이 유리할까요?

▶답= 재융자를 할 경우 이자율은 포인트 없이 30년 고정 3.625%, 새로운 융자금액을 36만 6,000달러로 잡았을 경우 월 페이먼트를 1,669달러로 낮출 수 있게 됩니다. 페이먼트는 월 444달러가 낮아지는데 총 상환 기간이 다시 30년으로 늘어납니다. 재융자를 안 할 경우 앞으로 남은 23년 동안 총 페이먼트 합계는 58만 3,188달러, 재융자를 할 경우는 다시 30년 동안 총 60만 840달러로 오히려 총 페이먼트는 늘어나게 됩니다. 따라서 실익이 없어 재융자를 할 필요가 없는 것처럼 보입니다. 그런데 재융자 후 23년 동안 상환하는 것으로 하면 월 페이먼트는 1,957달러가 되고 월 156달러 절약, 23년 동안 4만 3,000달러 이상에 가까운 돈을 절약할 수 있게 됩니다.

재융자 시 많은 분들이 꺼리는 부분이 다시 기간이 늘어난다는 것인데 기간을 늘리지 않고 남은 기간으로 계산하고 그것이 이득이 된다면, 그 재융자는 할 필요가 있습니다. 현재 모기지 이자율은 아직도 사상 최저를 유지하고 있습니다. 연말쯤에는 연준이 기준금리를 인상할 것이라고 예상하는 가운데 모기지 금리도 더불어 상승할 것으로 전문가들은 내다보고 있습니다. 따라서 그동안 재융자를 미루어 온 사람들은 지금이라도 단행하는 것을 전문가들은 권합니다.

특히 집값이 올라 에퀴티가 쌓인 만큼 현금 인출 재융자를 원하거나, 1, 2차 융자를 하나로 묶거나, PMI를 내고 있거나, 변동 금리를 고정으로 바꾸거나 등의 경우는 융자 담당자를 찾아 재융자 타당성을 문의해보는 것이 좋습니다. 특히 2차 융자로서 HELOC을 가지고 있는데 10년이 다 되어 가는 사람들은 주의할 필요가 있습니다. 10년 만기가 되면 일부 렌더의 경우 이자율을 많이 올려서 20년 상환으로 원금과 이자를 갚게 하기 때문에 월페이먼트가 현재보다 많이 올라갈 수 있기 때문입니다.

재융자를 할 경우 융자금액이 클수록 조그만 이자율 차이가 큰 이득을 가져다줍니다. 반대로 융자 금액이 적거나 만기가 얼마 남지 않은 경우에는 재융자의 실익이 없는 경우도 있으므로 조심해야 합니다. 이자율 차이만 보고 재융자의 이득을 판단하면 안 되고 정확한 재융자 비용과 재융자 후 절감하게 되는 이자 금액을 비교하거나 현 모기지 만기까지의 총 페이먼트와 재융자 후 갖게 되는 총 페이먼트를 비교하는 방법 등을 이용하여 재융자의 이득을 판단해야 합니다.

▶문의: 웰스파고 (213) 393-6334

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