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[부동산 이야기] 부동산 투자의 성공습관

미셸 원 / BEE부동산 부사장
미셸 원 / BEE부동산 부사장

[LA중앙일보] 발행 2018/08/16 부동산 7면 기사입력 2018/08/15 14:23

한 가지 타입에 집중 투자
융자는 과하게 받지 말 것

2008년 서브프라임 사태 이후 많은 사람이 숏세일을 통해 부동산을 구입했다. 그리고 그때 구입한 주택이나 유닛을 기반으로 재산을 형성한 사람도 주위에 여럿이 있다. 그런 이유로 요즘도 숏세일이나 차압 매물을 찾는 바이어들이 있지만 그런 기회는 쉽지 않을 것 같다. 이유는 계속된 가격인상으로 부동산 에퀴티가 충분하여 집을 포기하는 경우는 거의 사라졌기 때문이다. 미국에서 융자액보다 집값이 낮은 깡통주택의 비율이 10% 정도밖에 안 되고, 남가주는 미 전역에서도 에퀴티 비율이 가장 높은 곳이라 개인적으로 페이먼트가 어려워도 부동산을 매매해 은행융자를 상환할 수 있다.

그러면 부동산 투자에서 성공한 투자자들은 대체로 어떤 습관이 있나 알아보고 투자의 롤모델로 삼아보는 건 어떨까. 많은 전문가들과 성공한 투자자들이 얘기하는 부동산 투자에서 성공하는 투자 습관들을 알아보자. 제일 먼저, 얘기하는 것이 한가지 타입의 부동산에 집중해서 투자는 것이다. 가장 성공한 아파트 투자자는 아파트 투자에서 만큼은 조예가 깊고 많은 지식을 있어 그 분야에서는 항상 최고이고 현명한 투자자라고 인정받는다. 물론 잘 사고 잘 파는 것뿐만 아니라 매입 후 철저한 관리와 운영도 아주 중요하다.

마찬가지로 다른 종류의 부동산 투자에서 성공한 사람은 자신이 가진 건물 투자에 있어서만큼은 항상 최고이며 현명하다는 것이다. 그러려면 그들은 투자를 다른 분야로 분산하지 않고 한가지 타입의 부동산에 계속 투자를 하는 것이다.

두 번째는 융자를 너무 과하게 하지 않는 것이다. 부동산 투자에 있어서 융자는 투자의 지렛대 역할을 하여 상대적으로 적은 돈을 가지고 큰 투자를 할 수 있어 투자의 기본이 되는 것이다. 그러나, 과대한 빚이나 융자는 현금 흐름에 있어 가장 큰 걸림돌이 될 수 있다. 상업용 부동산 투자에 있어서 과도한 빚은 항상 수익과 에퀴티를 갉아먹는 함정이 된다.

세 번째로 건물을 항상 효과적이고 전문적으로 관리하는 것이다. 수익성 부동산 투자의 목표는 항상 렌트 수익을 최대로 받고 운영비용은 최소로 줄여 수입을 극대화하는 것이다. 그러려면 테넌트와의 좋은 관계를 유지하고 건물을 깨끗하게 보수 유지함으로써 건물 가치를 높이는 것이다. 이렇게 부동산을 직접 관리를 하든 전문 매니지먼트 회사에 맡기든 항상 최고로 관리하는 것이 성공의 열쇠다.

그 다음, 부동산 투자는 장기적인 계획이 있어야 한다. 2008년 서브프라임 사태가 일어나고 정말 많은 사람들이 주택이나 다른 부동산을 포기했다. 그 중의 많은 홈오너들은 단기간의 시세 차익을 얻기 위해 부동산을 구입했고 페이먼트가 어렵게 되자 포기를 했다. 반대로 성공한 커머셜 부동산 오너들은 시간을 가지고 오랫동안 계획해서 자신들의 포트폴리오를 구성했다. 부동산 사이클이 약 10년 정도라면 최소한 그 정도의 시간을 보고 계획해야 한다. 그리고 적절한 파트너십도 중요하다. 어떤 일이든 혼자서 성공하기는 어려우니 도움을 주고 받을 협력자가 필요하다. 성공은 좋은 관계에서 나온다.

마지막으로 재무보고서와 운영비용을 정확히 관리하여야 하고 규모가 커지면 매니저와의 긴밀한 관계 유지 및 소통이 중요하다. 보험을 충분히 들고 세금보고도 적절히 하여 항상 나쁜 상황에 대비해야 한다.

▶문의:(213)505-5594

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