임대료 인상 제한·입주 차별 금지 더 강화

가주 새 부동산 관련 법안 통과 임박

가주 의회를 통과한 부동산 관련법들이 개빈 뉴섬(사진 속 오른쪽 상단) 주지사에게 전달돼 결과를 기다리고 있다. 뉴섬 주지사는 10월13일까지 서명이나 비토를 결정해야 한다. [중앙포토]

주택위기 맞아 서민층 보호·개발 활성화 중점
SB 330·AB 1482·SB 329는 통과 거의 확정적

개빈 뉴섬 주지사가 새크라멘토의 주인이 된 이후 제리 브라운 전 지사 당시 통과되지 못했던 다수의 법안이 통과되는 경향을 보이고 있다. 부동산 관련 법안도 올해 들어 다수가 의회를 통과해 뉴섬 주지사의 최종 서명을 기다리고 있다. 이들 법안은 대부분 서민층을 보호하는 내용이 담겨 있거나 개발업체에 유리한 내용을 포함하는 특징이 있다. 가주 의회에서 최근 통과된 부동산 관련 법안을 정리해 본다. 뉴섬 주지사는 이들 법안에 대해 10월13일까지는 서명하거나 거부권을 행사해야 한다.

1. SB 330-'2019 주택위기법안'

'2019 주택위기법안(the Housing Crisis Act of 2019)'으로 불리는 이 법안은 주택이 부족한 캘리포니아 전역에서 주택건설을 촉진하기 위한 방안의 하나로 개발업체가 장애물로 여기던 여러 규정을 완화하는 내용을 담고 있다. 이 법안이 통과되면 주택 관련 건축허가 발급기간이 이전보다 단축되고 건축 관련 각종 수수료 등이 줄어든다. 로컬정부에 대해서는 건설 가능한 주택 수를 줄일 수 없도록 제한했다.

이 법안은 민주당 소속으로 버클리가 지역구인 낸시 스키너 주 상원의원이 발의했다. 스키너 의원은 "충분히 필요한 주택을 짓는데 실패한 것이 가주 주민으로 하여금 전국에서 최고로 높은 수준의 임대료나 주택마련 자금을 필요하게 만들었다"며 "SB 330이 통과되면 우리에게 절실히 필요한 주택 건설을 제한할 수 있는 새로운 규정을 막고 이미 기존 조닝과 로컬 규정에 적합한 주택 건설은 더 빠르게 추진될 수 있다"고 강조했다.

하원에서 67대8, 상원에서 30대4 라는 압도적인 지지로 통과됐다. 뉴섬 주지사도 쉽게 서명할 것으로 예상된다.

SB 330은 기존 로컬정부에서 이미 계획된 주택건설안에 바탕을 두고 있다. UCLA 지역정책연구를 위한 루이스센터에서 2019년 발표한 보고서에 따르면 캘리포니아 내 시와 카운티에서 이미 승인난 신규 주택건설 규모는 총 280만 유닛이다. 하지만 이들 주택 건설이 진행되지 않고 있는 게 현실이다. 오히려 올 상반기 6개월 동안 주택건설 허가건수는 1년 전인 2018년 같은 기간과 비교하면 거의 20%나 대폭 줄었다.

최근 들어 이 같이 신규 주택건설이 감소하는 원인으로는 두 가지 요인이 꼽힌다. 하나는 시나 카운티 등 로컬정부가 주택건설안에 대해 너무 과중한 수수료를 부과하는 경우가 잦고, 다른 하나는 개발업체가 주택건설을 위한 허가신청서를 제출한 이후 최종 승인까지 너무 장기간 지체된다는 점이다.

이에 따라 SB 330은 이 같은 장애물을 제거하고 캘리포니아 각 지역에 로컬 조닝 규정을 변경하지 않은 상태에서 주택건설을 촉진하는데 도움이 되는 방향으로 내용을 마련한 것이다. 이 법안은 이외에도 저소득층 아파트와 임대료 인상 제한 규정에 해당하는 건축물을 마음대로 허물지 못하게 제한하는 내용도 담고 있다. 만약 그래도 기존 건물을 철거해야 한다면 해당 건물주나 개발업체는 세입자 전원에게 새로 이주할 곳을 제공하고 이들에게 해당 비용을 지급해야 하며 새 아파트가 건축이 되면 이전과 같은 임대료로 다시 입주할 권리를 우선적으로 제공해야 한다. 부동산 전문가에 따르면 캘리포니아는 향후 5년 동안 350만 유닛을 새로 더 지어야 하는 상황이라고 스키너 의원은 말했다. 법으로 시행되는 기간은 5년이다. 의회에서 재승인하면 연장할 수 있다.

2. AB 1482-임대료 인상 제한법

AB 1482는 현재 임대료 인상 규제가 없는 지역 아파트의 연간 임대료 인상을 최대 5%+물가상승률로 제한하는 내용을 담고 있다. 2005년 이후 신축된 아파트와 단독 주택은 대상에 포함되지 않는다. 캘리포니아의 평균 물가상승률은 약 2.5%이며 지역에 따라 차이가 있다. 이미 임대료 인상 제한 규정이 있는 지역에는 확대 실시된다.

지난 10일 가주 상원에 이어 다음날 가주 하원에서도 46대 22의 압도적인 표차로 개정안을 재승인했다.

주 하원은 지난 5월 임대료 인상 상한선을 7%+물가상승률로 하는 내용의 법안을 통과시켰다. 그러나 이후 게빈 뉴섬 주지사의 요청으로 8월 말 이 내용을 세입자에게 더 유리한 방향으로 개정했고 이를 하원이 재승인한 것이다.

뉴섬 주지사가 최종 서명하면 이 법은 2030년 1월1일까지 한시적으로 시행된다. 뉴섬 주지사의 서명이 확실시된다.

민주당 소속 데이비드 치우(샌프란시스코) 주 하원의원이 발의했다. 임대료 인상 상한선을 만들어 세입자를 보호하려는 것이 목적이다. 이 법안에는 이외에도 집주인이 아무 이유없이 세입자를 퇴거시킬 수 없다는 규정도 포함하고 있다. 즉 임대료를 내지 않았거나 임대 계약 사항을 위반하는 등 분명한 사유가 있을 경우에만 퇴거시킬 수 있다. 리처드 블룸(민주·샌타모니카) 주 하원의원은 "집주인이 임대료를 계속 올리면서 세입자들은 자신의 수입 가운데 50~70%를 임대료로 지급하는 상황이 연출되는 상황에서 할 수 있는 일은 무엇이 있겠느냐"고 반문했다.

정치권에 영향력이 센 가주부동산중개인협회(CAR)가 이 법안에 강력하게 반대해왔다. 이들을 포함한 반대론자는 이 법이 궁극적으로 LA지역을 포함해 가주에서 신규 주택이 더 절실히 필요할 때 신규주택 건설을 방해하는 역할을 할 것이라고 주장했다. 또 힘들게 피땀과 계획을 통해 연립주택 등 소규모 투자용 건물을 마련하고 여기서 나오는 임대 소득에 의존하며 살고 있는 다수의 집주인에게 피해를 주는 것이라고 덧붙였다.

LA시와 같이 이미 렌트 컨트롤 정책이 시행되고 있는 시에서는 AB 1482가 시행되면 기존에 혜택을 받지 못하던 세입자까지 보호 대상에 포함된다. LA의 경우 현재 렌트 컨트롤 조례는 1978년 이전에 건축이 된 건물에 대해서만 적용된다. 하지만 AB 1482가 법으로 효력을 발휘하면 1978년부터 2004년까지 약 30년 기간 동안 건축이 된 임대 주택 거주자 수십만 명도 혜택을 보게 된다.

3. SB 5-재개발 부흥

이 법안이 통과되면 로컬정부가 공립학교 재원으로 갈 재산세 일부를 별도로 적립해 저소득층 주택 기금, 역세권주거지개발 등 각종 개발에 사용할 수 있게 된다. 샌호세를 지역구로 하는 민주당 소속 짐 베올 주 상원의원이 발의했다. 2011년에도 비슷한 법안이 상정됐으나 결국 통과되지 못하고 폐기된 바 있다. 이번에 나온 법안은 '재개발 2.0' 버전으로 보면 된다.

이 새로운 금융 도구를 얻기 위해서는 로컬정부가 새로 구성되는 주 정부 위원회에 신청해서 승인받아야만 한다. 승인 금액은 1년에 최대 2억 달러까지로 제한된다. 기금 성격에 맞게 저소득층용 주택 개발업체, 노동조합, 지역 정부, 민간 기업 등 다양한 계층이 이 법안에 찬성하고 있다. 반면 학교 측은 반대가 심하다. 주 정부 교육 행정가, 교사 노조, 교육위원회 등이 강력히 반대하고 있다. 뉴섬 주지사의 서명 여부는 미지수다.

4. SB 329-입주 차별 금지법

현재 세입자와 관련해 시행되고 있는 법은 집주인이 세입자를 인종이나 장애, 소득원을 이유로 차별할 수 없도록 규정하고 있다. SB 329는 소득원 부문에 대해 더 확대 적용하는 법안이다. 연방 정부의 저소득층 주거비 지원 프로그램인 섹션8 수혜자를 차별할 수 없도록 했다.

가주 상원은 지난 14일 주택소유주가 '섹션8'바우처 소지자의 입주를 거부할 없도록 한 SB 329를 통과시켰다. 게빈 뉴섬 주지사의 서명 절차만 남겨 놓고 있다. 뉴섬 주지사는 아직 공식 입장을 밝히지 않고 있는데 그가 최우선 해결 과제의 하나로 꼽고 있는 주택위기 해소를 생각한다면 서명할 가능성이 더 크다고 볼 수 있다.

가주에서 현재 섹션8 바우처 수혜자는 30만명에 달하는 것으로 파악된다.

이 법안을 발의한 홀리 미첼(민주·LA) 주 상원의원은 섹션8 세입자에 대한 입주 금지는 특히 소수계와 저소득층에 불공정한 피해를 입혀왔다고 밝혔다.

'SB 329'는 섹션8 바우처 수혜자를 무조건 세입자로 받아들여야 한다는 규정은 아니다. 집주인은 바우처 소지자의 크레딧 점수가 아주 낮거나 강제퇴거 전력이 있을 경우에는 입주를 거부할 수 있다. 그러나 아파트 임대 광고에 '섹션8은 받지 않습니다(NO Section 8)'라는 내용을 기재하는 것은 불법이다.

워싱텅DC 소재 싱크탱크인 어반 인스티튜트가 최근 발표한 보고서에 따르면 LA카운티 내 저소득층 아파트 소유 건물주 가운데 76%가 섹션8 세입자의 입주를 거부한 것으로 나타났다.


김병일 기자 [e-mail]