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LA주민 64%가 월세…세입자 권리 잘 몰라

[LA중앙일보] 발행 2019/10/24 부동산 1면 기사입력 2019/10/23 16:05

모르면 손해보는 세입자 권리 10가지
집주인 방문, 최소 24시간 전 통보해야
임대료 제한지역, 연 1회만 인상 가능

세입자의 기본 권리를 알고 있으면 부당한 퇴거나 임대료 인상을 피할 수도 있다. [중앙포토]

세입자의 기본 권리를 알고 있으면 부당한 퇴거나 임대료 인상을 피할 수도 있다. [중앙포토]

LA 주민의 절반 이상은 세입자다. 온라인 부동산업체 질로(Zillow)가 발표한 자료에 따르면 정확하게는 LA 주민의 64%가 세입자다. 이는 전국 주요 대도시 가운데 세입자 비율이 4번째로 높은 순위에 해당한다. 하지만 이 많은 세입자 가운데 세입자의 기본 권리에 대해 제대로 알고 있는 사람은 얼마나 될까?

온라인을 통해 주요 세입자 정보를 검색할 수도 있다. LA시의 주택 및 커뮤니티 투자국(Housing and Community Investment Department) 사이트(https://hcidla.lacity.org/renters)에서 세입자와 관련한 종합 정보를 상세히 찾아볼 수 있다. 공정 주택이나 세입자 권리 보호를 위해 활동하는 시민단체가 운영하는 사이트도 있다.

온라인 부동산매체 커브드LA는 최근 이들 단체와 정부기관 관계자들로부터 세입자가 반드시 알아야할 몇 가지 핵심 권리를 정리했다.

1. 모든 임차인은 깨끗하고 거주할 수 있는 상태의 주택에 거주할 권리가 있다. 따라서 집주인은 임차인의 주거지를 생활할 수 있는 공간으로 유지해야 한다. 부서지지 않은 문과 창문, 물이 새지 않는 지붕과 벽, 온수와 냉수가 공급되고 상하수도가 제대로 작동해야 한다. 건물이나 해당 방에 해충이 자유롭게 다니지 않아야 한다. 기본적으로 세입자는 폐허 같은 주택(slum housing)에 살지 않을 권리가 있는 것이다.

2. 세든 방이 살 수 없는 상태라면 집주인은 즉시 이에 대한 처방을 제시해야 한다. 기술적으로 집주인은 해당 방을 다시 정상적으로 사용할 수 있을 때까지 임대료를 받을 수 없다. 하지만 이 같은 문제가 지속한다고 해서 세입자가 임대료 지급을 중단하기로 결정해야 한다는 의미는 아니다. 일부 세입자는 임대 주택에 문제가 발생할 경우 "세들어 사는 방에 문제가 있으니 임대료를 내지 않아도 된다"고 주장한다. 이른바 '렌트 스트라이크(rent strikes)'를 하지만 이는 법적으로 문제가 될 수 있다. 세입자로서 지켜야 할 의무나 도리는 해두는 것이 나중에 발생할 수 있는 임대료 미지급에 따른 강제퇴거를 예방할 수 있다.

3. 세든 집에 문제가 있는데 집주인이 아무런 조치를 하지 않고 있다면? 우선 집주인에게 구두로 문제점을 말한다. 그래도 문제가 해결되지 않으면 고쳐야 할 문제점을 상세히 적은 날짜가 명시된 편지를 보낸다. 문제점은 평소에 사진을 찍어 날짜와 시간까지 기재해 보관하는 것이 좋다. 관련 서류가 있다면 함께 보관해야 한다. 그래도 해결되지 않는다면 LA시 주택 및 커뮤니티 투자국(HCID)에 고발할 수 있다. 일부 세입자는 사는 집에 문제가 있어도 그냥 넘어가는 경우가 있다. 괜히 고쳐달라고 이야기하면 방을 빼라며 강제퇴거시킬 것 같기 때문이다. 하지만 가주 법규와 LA시의 임대료 안정화 규정은 고발장을 낸 세입자를 집주인의 보복으로부터 보호하는 내용을 담고 있다.

4. 최악의 경우 집주인이 시로부터 보수 명령을 받고 60일이 지나도 아무런 조치를 취하지 않을 수 있다. 불행하게도 이런 경우 세입자가 할 수 있는 최선의 대응책은 소송밖에 없다.

5. LA에서는 적절한 주거지 허가없이 특정 공간을 방이나 주택으로 전환하는 사례가 적지 않다. 예를 들면 차고를 1베드룸으로 탈바꿈시키는 것 등이다. 방이나 건물이 이와 같은 불법 구조물이라도 세입자는 허가된 구조물에 살고 있는 세입자와 동등한 보호를 받을 수 있다. 또 만약 살고 있는 가구가 임대료 인상 상한 규정에 적용되는 건물이면 추가적인 권리와 보호가 뒤따른다. 본인이 거주하는 집이 임대료 인상 상한 규정에 적용되는지 여부는 LA시에서 운영하는 사이트(http://zimas.lacity.org/)에서 확인할 수 있다.

6. 집주인이 내가 거주하는 방에 들어올 수 있는 경우는? 비상사태에 집주인은 아무런 사전통보 없이 들어갈 수 있다. 하지만 일상에서는 최소 24시간 전에 세입자에게 방문 사실을 알려야 한다. 이는 새 세입자가 방을 보기 위해서이든 수리가 필요해서이든 마찬가지다. 방문은 통상적인 영업시간(business hours)에만 가능하다.

7. 집주인은 합법적으로 임대료를 얼마나 자주 인상할 수 있나? 임대료 인상 상한선 규정이 없는 지역은 계약기간이 만료될 때까지 올릴 수 없다. 리스 계약서에 해당 조항이 있다면 예외다. 중장기 계약이 아니라 월 계약으로 살고 있다면 집주인은 언제든 임대료를 인상할 수 있다. 이때도 집주인은 서면으로 먼저 통보해야 한다. 임대료 인상 상한선 규정이 적용되는 지역에서 임대료 인상은 1년에 1번만 할 수 있다. 또 인상폭도 제한적이다. 2019년의 임대료 인상 상한선은 4%다.

8. 임대료 인상 상한선 규정이 적용되는 아파트에 거주할 경우 받을 수 있는 또 다른 큰 혜택은 '잘못 없는 퇴거'로부터 보호받을 수 있다는 점이다. 즉 세입자가 아무런 잘못이 없을 경우 집주인은 강제로 퇴거시킬 수 없다. 집주인이 세입자를 퇴거시킬 수 있는 예외 규정(https://hcidla.lacity.org/legal-reasons-eviction)은 별로로 마련돼 있다.

9. 임대료 안정화 규정 적용 대상 건물에 거주하고 있는데 엘리스법을 통해 퇴거 통보를 받았다면 시 주택국에 사실 여부를 확인할 필요가 있다. 만약 제대로 관련 서류가 접수되지 않았다면 집주인은 이른바 '캐시 포 키(cash for keys)'로 불리는 방식을 통해 세입자에게 일정 금액의 현금을 보상하고 자발적으로 퇴거하게 하려고 시도한 것이다. 이런 경우 세입자는 집주인에게 '노(no)'라고 답하고 관계기관에 고발할 수 있다.

10. 세입자로 살고 있는 동안 조금이라도 이상한 점이 있으면 이를 무시하지 말아야 한다. 퇴거 통지서를 받거나, 새 건물주로 바뀌면서 각종 규정이 엄격해졌다든지 변화가 발생하면 바로 세입자 권리단체나 시 정부 기관을 찾는 것이 바람직하다.

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