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[부동산 칼럼] 무슨 클로징 비용이 이렇게 많이 나와요?

[뉴욕 중앙일보] 발행 2018/04/26 경제 7면 기사입력 2018/04/25 22:21

주택구입이나 재융자에서 있어서 근심거리 중 하나가 클로징 비용이다. 현금을 다 주고 사는게 아니라면 융자를 얻고 주택을 구입하거나 재융자를 하는 경우에는 각종 관련 비용들이 수도 없이 붙어서 엄청난 금액의 클로징 비용이 발생된다. 사실 클로징 비용 중엔 은행에서 직접 수령하는 비용은 극히 소액이다. 클로징 비용을 잘못 이해해 은행마다 클로징 비용이 다른줄 알고 쇼핑을 열심히 하는 고객이 있는데 별로 추천할만 하진 않다. 또한 융자를 처음 신청하게 되면 가장 먼저 은행에서 클로징 비용이 이 정도 나온다고 알려주는데 그 금액을 보면 모두가 놀란다. 생각보다 거의 두배의 금액이 적혀있다. 물론 그 금액이 전부 필요한 것이 아니다. 현행 제도가 은행에서 고객에게 클로징 비용을 부풀려서 알려 줄 수 밖에 없게 되어있다. 즉 클로징 비용 중 직접 은행에서 수령하는 비용은 전체 비용중 10% 미만이고 나머지는 타이틀 경비와 세금 등인데 처음 융자 신청 시 은행에서 적은 비용을 알려줬다가 마지막 클로징가서 알려준 비용보다 더 많이 발생할 경우 은행에서 일부 항목은 대신 내줘야 하는 이상한 법이 시행되고 있다. 그러니 은행은 은행에서 관여하지도 않는 비용을 벌금으로 낼 수도 있는 상황을 피하기 위해 아예 처음부터 고객에게 클로징 비용을 부풀려 알려주고 그 결과 거의 100%가 클로징 비용에선 처음 알려준 비용보다 훨씬 적게 발생한다.

문제는 이 설명을 자세히 듣지 않고 단지 숫자만 보고 기겁을 하고 다른 은행으로 옮기는 고객이 있는데 다른 은행도 상황은 비슷하다. 지혜로운 고객은 각 항목마다 어디서 비용이 발생되는 가를 확인 후 비교해야 할 것이다.

그럼 융자시 처음 관련 비용을 받게 되는 Loan Estimate에 대해 알아보자.

#1. Loan Estimate 첫째장

Loan Estimate는 융자 신청하게 되면 3일 후에 무조건 받을 수 있도록 제도화 돼 있다. Loan Estimate는 총 3장으로 되어 있으며 첫째장에는 기본적인 융자 정보 즉 신청일, 고객 이름, 주소, 융자되는 주택, 구입 가격, 융자 기간, 융자 프로그램, 융자 번호, 이자 락인 정보 등이 상단에 보기 쉽게 표시 된다. 그 다음으로 고객이 꼭 알아야 될 정보를 크게 3가지 항목으로 나누어 알려 주고 있다. 먼저 융자 기간(Loan Terms)이다. 여기선 융자 금액과 혹시 융자 후에도 원금이 더 늘어날 수 있는 프로그램인지 알려준다. 이자와 월 페이먼트 여기서도 융자 후 이자가 늘어 날 수 있는지 알려준다. 만약 30년이나 15년 고정이 아니고 변동 모기지를 얻으면 이자 변동이 최고로 얼마까지 올라 갈 수 있는지 알려준다. 그리고 원금 조기 상환 시 벌금을 내야 하는지, 그렇다면 벌금은 얼마나 되는지, 몇 년 안에 조기 상환하면 벌금이 있는지 자세한 설명이 표시된다. 둘째, 페이먼트 설명 즉 고객이 얻은 융자 프로그램이 몇 년 정도 지났을 때에 융자 월 페이먼트가 어떻게 변하는지 알려 주는 항목이다. 고정 모기지 융자를 얻은 경우엔 간단하지만 변동 모기지나 모기지 보험을 얻고 융자를 했을 경우 모기지 이자가 변동되었을 때 월 페이먼트나 모기지 보험이 끝났을 때 월페이먼트 등을 자세히 볼 수 있는 섹션이 된다. 셋째, 클로징 비용의 정리된 금액이 표시된다. 여기엔 융자 시 발생 되는 비용과 세금과 보험 예치금 등을 포함해서 전체 필요한 금액이 표시된다.

#2. Loan Estimate 둘째장

Loan Estimate 둘째장은 클로징 비용의 내용이 자세히 설명돼 있다. 사실 융자 시 고객이 알아 둬야 할 항목은 딱 2가지다. 본인이 어떤 융자 프로그램을 얻은 건지와 클로징 비용이 얼마나 나가고 얼마 정도 준비를 해야 하는지다. 둘째장에는 클로징의 전체 비용들이 아주 자세히 설명 되어 있다. 세가지 섹션으로 나눠 놓았는데 첫 섹션이 클로징 비용이다. 클로징 비용 안에서 세부적으로 3가지로 나누는데 a항목은 은행에 지불하는 비용이다. 신청비, 포인트비 등 순수하게 은행에 지불해야 되는 비용이다. 즉 은행으로 클로징 비용을 쇼핑을 원한다면 이 부분만 꼼꼼히 비교하면 될 것이다. b항목은 서비스 비용인데 고객이 쇼핑할 수 없고 은행이 지정하는 것 들이다. 여긴 감정비나 크레딧 체크 비용, 세금 서비스 비용, 홍수 지역 확인 비용 등이 포함되는데 이 항목들은 신청한 은행이 직접 관리하는 서비스로 융자 신청 은행에서 주관하는 비용들이다. 은행에 따라 약간씩 차이는 있으나 금액 차이는 경미하다. C항목은 고객이 쇼핑할 수 있는 서비스 항목들이다. 여기엔 타이틀보험, 조사(Survey), 클로징 에이전트 비용 등이 포함된다. 특히 재융자 시는 굳이 은행이 지정하는 타이틀 회사를 쓰지 않아도 되고 고객이 쇼핑을 해서 저렴한 타이틀 회사를 이용할 수 있다. 둘째 섹션은 추가 비용들이다. 융자를 얻기 위해서 추가로 지불되는 금액들의 설명이다. 등기 비용, 모기지 세금, 클로징하는 그 달의 모기지 이자 그리고 세금과 보험 예치금 등이 포함된다. 세 번째 섹션은 상기 두 섹션의 금액 합산과 클로징 시 준비해야 될 금액 산출이 표시된다.

#3. Loan Estimate 셋째장

셋째장에는 융자 추가 정보에 대해서 상세히 설명된다. 융자 은행은 물론이고 융자 신청 시 담당자의 연락처까지 상세히 상단에 설명이 되며 특별히 융자 비교(Comparisons) 항목이 있다. 여기에 5년 동안 월 페이먼트 총액이 얼마가 되고 5년 동안 원금은 얼마를 갚았고 클로징 비용까지 합산된 이자 APR(Annual Percentage Rate)과 융자 상환 전체 기간 동안 원금 대비 지불되는 이자(%)가 표시 된다. 그리고 고객이 알아두어야 할 몇 가지 사항들도 표시되는데 여기엔 감정관련, 주택 보험 관련, 모기지 페이먼트를 늦게 냈을 때 추가 이자나 재융자 여부, 은행의 융자 서비스 내용 등이 있다. 마지막으로 고객이 모든 Loan Estimate를 숙지하고 서명하는 항목이 밑에 있다.

Loan Estimate는 고객의 입장에서 가장 쉽게 이해할 수 있도록 용어, 비용이 어디에서 발생하는지, 어느 부분을 어떻게 쇼핑을 하고, 얻은 프로그램이 향후 어떻게 진행이 될 것인지도 아주 상세히 소개돼 있다.

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