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[부동산 칼럼] 늘어난 '소득 대비 채무 비율(DTI)'

[뉴욕 중앙일보] 발행 2018/05/24 부동산 7면 기사입력 2018/05/23 22:57

오늘 나이가 지긋한 여자분으로 부터 전화를 받았다. 딸아이가 번듯한 직장을 다니고 있는데 주택을 하나 장만해 주고 싶다는 것이다. 얼마나 고마운 어머님이 신가? 그런데 몇 분 통화를 하면서 많은 안타까운 마음이 들었다. 지금 따님이 크레딧도 아주 좋고 아주 번듯한 직장. 번듯한 직장이란 표현은 손님이 여러번 말씀하셨기에 그대로 적는다. 그런데 말씀만큼 따님의 수입은 그렇게 많지는 않았다. 5만 달러 정도였다. 다운 페이먼트는 어머님이 한 20%로 준비를 해줄 수 있다고 한다. 퀸즈 지역은 작은 콘도하나 장만하려고 해도 50만 달러는 한다. 그럼 40만달러를 융자 받아야하는데 5만달러 수입으로는 많이 부족하다. 수화기 너머로 조금은 언짢은 목소리가 계속 들려온다. 아니 번듯한 직장에 크레딧도 좋고 20%나 다운 페이먼트를 하는데 왜 융자가 안나오냐고.



#1. DTI의 이해

DTI는 수입과 지출의 비율이다. 은행에서 수입을 심사한다는 것은 수입과 지출의 비율을 계산해서 융자 심사를 한다는 것이다. 이때 DTI가 50%라고 하면 수입대비 지출이 50%를 넘지 말아야 하는 뜻이다. 한 달에 Gross로 수입이 5000달러라고 하면 지출이 2500달러 미만이 나와야 한다는 것이다. 여기에 지출은 크레딧상 나오는 월페이먼트에 해당 주택 구입 시 발생하는 세금 보험 또는 관리비 한 달치분을 포함한 것이다. 그럼 전화를 주신 고객의 기준으로 보면 연 5만 달러이니 월 수입은 4167달러고 여기에 50%는 2083달러가 된다. 즉 모든 지출이 2083달러 미만이여야 한다. 만약에 고객이 크레딧 카드 빚이나 자동차 페이먼트 등이 하나도 없다고 하면 2083달러는 모두 주택 관련 비용으로 처리될 수 있다. 하지만 발생되는 세금이나 관리비 등은 줄일 수 있는 항목이 아니다. 50만 달러 콘도 관리비와 세금은 월 1000달러정도 발생한다. 그럼 융자 가능한 페이먼트는 1083달러 정도가 된다. 이정도면 20만 달러 정도 융자가 가능하다. 그러니 50만 달러 콘도를 구입하려면 무려 30만 달러를 다운 하셔야 가능하다.



#2. 필요한 수입 계산법

50% DTI를 이용해서 간단한 산수 능력만 있으면 고객이 원하는 융자 금액에 필요한 수입을 계산할 수가 있다. 원하는 주택이나 콘도 등의 관리비나 세금 등은 간단히 인터넷이나 부동산 에이전트를 통해 알 수가 있다. 만약 세금과 관리비 혹은 보험 등이 한 달에 1500달러가 발생한다고 하자. 그리고 30만 달러를 융자 받길 원한다면 얼마의 수입이 필요 할까? 대략 10만 달러에 월 500달러 정도 모기지 페이먼트가 발생한다. 그럼 30만 달러 융자 시 1500달러가 발생하고 여기에 세금과 보험 혹 관리비를 더하면 3000달러가 된다. 또 여기에 2배를 하면 필요한 수입이 된다. 즉 월 6000달러 수입이 필요하고 연간 7만2000달러 이상 수입이 나와야 30만 달러 융자가 가능하다는 것이다.



#3. 늘어난 DTI

작년까지만 하더라도 페니매에서 융자 프로그램을 돌리면 DTI 45% 정도까지만 승인이 있는데 최근에는 50%까지 승인이 나고 있다. 간혹 DTI 50%조차도 너무 까다롭다는 고객들이 있는데 그렇지 않다. 은행에서 DTI 계산은 고객이 받는 수입에서 세금을 제하지 않는 총수입으로 계산을 한다. 즉 손님이 401K로 적립하는 금액도 포함되고 연방정부나 주정부나 의료보험 등으로 지불되는 모든 비용까지 포함한 수입이 계산이 된다. 그리고 지출을 계산할 때는 전화비용, 전기세, 각종 보험료, 적금 등 크레딧 리포트에 나오지 않는 모든 비용들은 지출에 포함되지 않는다. 그러니 본인의 지출만 잘 관리 하더라도 똑같은 수입에 10만 달러를 더 융자받을 수가 있다. 어떤 손님이 자동차로 한 달에 500달러를 지출한다면 이 고객은 500달러를 갚으므로 10만 달러를 더 융자 받을 수 있다는 계산이 된다. 정말 수입이 부족한 고객들은 DTI 1% 때문에 융자를 받고 못받고 하는 경우가 허다하다. 그러므로 DTI 5%가 올라간 것은 굉장히 큰 혜택이다.



#4. 높아진 이자

DTI는 45%에서 50%로 올랐지만 최근 다른 복병이 나타났다. 그것은 이자가 올랐다는 것이다. 최근 30년 고정 모기지 이자가 5%까지 올라왔다. 4%에서 5%로 이자가 오르면 10만 달러 기준으로 60달러 정도 페이먼트가 올라간다. 만약에 40만 달러의 경우 240달러 정도로 차이가 나고 똑같은 수입으로 계산할 경우 오른 이자로 인해서 약 5만 달러 정도 융자 금액이 줄어드는 결과를 가져온다. 문제는 5%이자가 계속 상승할 전망이란 점이다.



#5. 셀러 마켓

최근 이자가 올라서 주택경기가 주춤할 것이란 예상은 기우에 불과했다. 최근 맨해튼 중심으로 메트로 시티에 나오는 리스팅들은 나오기가 무섭게 계약이 성사되고 있다. 주택 가격도 작년보다 훨씬 오른 가격에 매매가 이루어지고 있다. 이처럼 이자가 올랐는데도 불구하고 매매가 활발히 이루어진다는 것은 경기가 완전히 회복되었고 주택 시장이 상승세를 탔다는 것이다.

아직도 내집 마련에 고민하고 있는 고객이 있다면 DTI를 충분히 이해하고 하루 빨리 결단을 내리길 기대해 본다.

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