부동산 파헤치기

리스팅의 종류<95>

"에이전트를 한꺼번에 여러명 고용하는 방법은 없나요? 먼저 파는 사람에게 커미션을 주면 될 것 같은데."

"에이전트가 성실하게 집을 파는 것 같지 않습니다. 독점 판매 리스팅 계약을 체결하긴 했는데 계약이 끝날때 까지 기다릴 수 밖에 없습니까?"
집을 파는 셀러라면 누구나 한 번 쯤 해 봄직한 고민들이다. 부동산 시장은 대표적인 자유경쟁시장인데 꼭 한 사람의 리스팅 에이전트에게만 붙잡혀 집을 팔아야 한단 말인가. 이 질문에 대한 대답은 'yes'가 될 수도 있고 'no'가 될 수도 있다. 어떨때 yes가되고 어떤 경우에 no가 되는지는 리스팅 계약의 종류를 살펴보면 답이 나온다.

오픈 리스팅(open listing)
말 그대로 누구에게나 열려있는 리스팅 계약이다. 셀러가 원하는 조건을 가져오는 누구에게라도 커미션을 지급한다는 뜻이다. 하지만 '누구에게라도'에는 '아무나 하기 힘든'이란 뜻이 숨어 있다. 리스팅을 책임지고 광고하고 소개하고 안내하고 보여주고 계약할 '누구'가 없다는 것은 이 리스팅이 쉽게 팔리지 않는 다는 의미와 같다. 집을 파는 셀러 입장에서는 '오픈 리스팅으로 내놓으면 에이전트들이 달려들어 너도 나도 팔려고 하겠지'라고 생각할 수도 있겠으나 책임이 없으면 의무도 없는 법, 오픈 리스팅은 에이전트들에게 외면당할 수 밖에 없다. 이러한 특수성 때문에 오픈 리스팅은 쉽게 팔리지 않는 고가의 주택매물이나 사업체 거래 등에 일부 적용될 뿐 일반적으로 통용되는 리스팅 계약은 아니다. 따라서 첫번째 질문에 대한 대답을 하자면 이론상으로는 'yes'지만 실질적으로는 'no'인 것이 오픈 리스팅이다. 오픈 리스팅은 비독점 리스팅(non-exclusive listing)이라고 불리기도 한다.

독점판매 리스팅(Exclusive Right to Sell Listing)
한 에이전트와 정해진 기간동안 계약을 맺고 누가 집을 팔든간에 커미션은 계약한 에이전트만 받을 수 있는 계약이 독점판매 리스팅 계약이다. 주택판매의 대부분은 이 독점판매 리스팅 계약으로 맺어진다. 셀러와 계약한 에이전트는 기간안에 책임을 완수하기 위해 최선을 다하게 된다. 온갖 수단과 마케팅을 동원해 바이어를 찾고 셀러만족을 위해 일한다. 설사 셀러가 직접 바이어를 찾아 오더라도 커미션은 반드시 지급해야 한다.
하지만 분쟁의 소지도 많다. 앞서 언급한 2번째 질문과 같이 셀러의 마음에 차지않는 리스팅 에이전트를 만나면 양자가 피곤해 진다. 계약기간(보통 90일에서 180일)을 무시하고 에이전트를 교체한 후 집이 팔렸다고 치자. 옛날 에이전트는 이에대한 커미션 지급청구 소송을 제기할 수 있다. 에이전트의 불성실함을 법정에서 증명할 수 있다면 셀러가 일방적으로 계약을 파기할 수도 있다. 하지만 어떻게 '에이전트의 불성실함'을 쉽게 증명할 수 있단 말인가. 꼭 리스팅 계약을 만료이전에 파기해야 하는 상황에 처했다면 이분야 전문 변호사와 먼저 상의를 해야 한다.

독점 리스팅(Exclusive Agency Listing)
정식 에이전트와 계약은 맺되 바이어를 직접 데려오지 못하면 커미션을 받을 수 없는 계약이다. 오픈 리스팅과 독점판매 리스팅의 중간쯤에 해당하는 계약인데, 이도저도 아니기 때문에 거의 사용하지 않는 형태다. 커미션을 받지 못 할 경우의 수가 있기 때문에 당연히 에이전트가 선호하지 않는다. 셀러쪽에서도 큰 장점이 있는 계약도 아니다.

넷 리스팅(Net Listing)
워싱턴주 부동산 교본에는 '넷 리스팅'이라는 말은 없다. 몇몇 주에서는 사용이 되기도 하나 이웃 캘리포니아주 등에서는 넷 리스팅을 불법으로 간주한다. 셀러는 에이전트에게 받아야 할 매물가격의 미니멈을 제시하고 그 이상을 받으면 커미션을 더 주는 리스팅이다. 얼핏 들어봐도 불법적인 냄새가 강하게 난다.

리스팅 계약은 집을 파는 셀러와 셀러가 선정한 에이전트와의 약속이자 판매의 첫걸음이다. 요즘들어 불성실한 한인 에이전트로
인한 피해사례를 자주 접하게 되는데, 셀러는 에이전트 선정을 더욱 신중하게, 에이전트는 이전보다 더욱 신실하게 고객을 대하는 수 밖에 없다. 면허국에서 요즘 부동산 에이전트에게 강조하는 덕목이 '도덕성'이라는데, 이유가 있어 보인다.

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이형우 부장