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외국인 셀러, 매각대금 10% IRS에 예치해야

집값 100만 달러 넘으면 15% 필요
가주 FTB에는 판매가 3.33% 예치
셀러가 예치 안 하면 바이어가 납부

주택을 매매하다 보면 셀러와 바이어가 사인을 해야하는 서류 중에 '셀러는 외국인이 아니다'(Seller's Affidavit of Nonforeign Status…)라는 진술서를 보게 된다. 이 서류는 셀러가 먼저 서명을 하고 바이어한테 전달해서 사인을 받도록 하고 있다.

그러나 셀러와 바이어들은 이 서류가 무엇인지에 대해서 모르는 경우가 대부분이다. 이 서류의 목적은 말 그대로 셀러는 외국인이 아니라는 것을 진술하기 위해 만들어진 것이다.

그럼 이 서류는 왜 필요한 것이고 셀러가 외국인이라면 어떤 일이 생기는 것일까.

◆외국인 셀러 세금 예치조항

1985년 1월1일부터 시행된 '외국인 부동산 투자 세법'(FIRTA:Foreign Investment In Real Property Tax Act)에 따르면 외국인이 미국에서 집을 팔고 해외로 나갈 때는 반드시 에스크로 종료 후 10일 이내에 매각대금의 10%와 3.333%를 연방국세청(IRS)와 가주세무국(FTB)에 예치해야 된다. 2016년 2월 16일부터는 주택 판매가격이 100만 달러가 넘을 경우 IRS 예치금이 15%로 인상됐다.

정부는 외국인이 주택을 팔고 나서 다음해에 실시하는 개인 소득보고때 미국에서 양도차액(Capital gain)에 대한 소득보고를 하면 필요한 세금을 공제하고 남는 금액에 대해서 환불해주고 있다.

예를 들어 외국인 K씨가 이 50만 달러를 주고 주택을 구입한 뒤 몇년을 살다가 80만 달러에 팔았다면 바이어를 통해 IRS에 8만 달러 FTB에 2만6640달러를 예치해야 된다.

외국인 K씨가 다음해 세금보고 시즌때 다시 미국에 와서 개인소득세 신고를 하게 되면 예치한 금액이 소득세보다 많을 경우 환불절차를 통해 돌려주고 있다. 만약 K씨가 예치한 금액을 놔두고 세금보고를 하지 않는다면 남는 금액이 발생한다해도 환불을 받을 수 없다.

반면 외국인이 미국에서 주택을 구입할 때는 세금과 관련한 아무런 규제 조항이 없다.

◆바이어는 어떻게 해야 하나

미국에 합법적으로 거주하는 바이어가 집을 살 때는 반드시 셀러가 외국인인지 아닌지를 서류상으로 확인해야 한다.

에스크로를 오픈하고 나서 거래 절차에 필요한 서류를 주고 받을 때 FIRTA와 관련된 양식이 있다. 이 서류에는 집을 파는 셀러가 소셜넘버나 세금보고 넘버(Tax ID 번호)를 기입하도록 되어 있다.

바이어와 에이전트는 이 양식을 보고 셀러가 외국인인지 아닌지를 판별할 수 있다.

만약 셀러가 외국인이라면 앞서 언급한 두가지 예치금 즉 매각 대금의 10%와 3.333%가 에스크로 계좌에 예치되는지 확인해야 된다.

셀러가 외국인임에도 불구하고 예치금을 놔두지 않고 그냥 에스크로를 끝내게 되면 바이어가 예치금 만큼을 IRS와 FTB에 대신 납부해야 되는 일이 벌어지기 때문이다.

IRS는 바이어가 셀러로부터 받은 비외국인 진술서가 거짓인지 몰랐다면 셀러가 예치해야 할 금액을 대신 납부해야 되는 것을 면제해주고 있다. 하지만 이 절차를 통해 바이어가 최종적으로 책임이 없다는 판정을 받으려면 많은 시간과 노력이 소요된다.

셀러가 외국인이면서 세금을 예치하지 않고 외국으로 출국하는 바람에 피해를 본 한인 사례도 있다. 따라서 바이어는 주택 구입시 셀러가 외국인인지 아니면 합법적 거주자인지에 대해서 신경을 쓰고 있어야 한다.

◆세금 예치 면제 조건

FIRTA에 따르면 모든 외국인이 집을 팔 때 세금을 예치해야 되는 것은 아니다.

판매하는 주택가격이 30만 달러 이하면 셀러가 외국인이라도 세금을 예치할 필요가 없다. 또 바이어나 셀러가 IRS로부터 세금 예치를 면제받았다거나 셀러가 자신의 소득에 대한 세금을 내기로 별도로 합의했다는 증서(Withholding certificate)를 갖고 있다면 예치 책임에서 벗어난다. 이 서류는 바이어가 주택 구입 후 5번째의 개인소득 보고시까지 보관하고 있어야 한다.

에스크로의 한 관계자는 "부동산 에이전트들이 세금 예치에 대한 사항을 잘 알고 있지만 중요성에 대해서는 소홀히 하는 경우가 있다"면서 "집을 거래할 때 이러한 내용을 셀러와 바이어한테 반드시 설명해주는 것이 좋다"고 말했다.

박원득 객원기자