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2018년 가주 주택시장 결산…집값·모기지 이자율 상승에 거래량 감소

주택 판매량은 연율 40만채 이하 기록
단독주택 집값은 전년대비 8.4% 올라
모기지 이자율 5% 근접에 구매력 감소

2018년 주택시장은 집값 및 모기지 이자율 상승에 대한 부담으로 거래량이 감소한 한 해였다고 할 수 있다.

모기지 이자율이 올해 들어 매월 올라 5%대에 근접하면서 바이어들의 주택 구입능력을 약화시켰고 거래량은 하반기부터 줄어드는 추세를 보였다.

여름이후 지역별로 리스팅이 늘어나기는 했지만 전체적으로 보면 아직도 매물이 부족한 상태다.

올해 주택시장을 분석해 봤다.



◆집값은 올해도 상승

주택 가격 상승속도가 둔화되고는 있지만 올해도 집값은 뛰었다. 지난 1월에는 가주 단독주택 중간가격이 52만7800달러였다. 집값은 그 후 매월 오르면서 가주 집값은 연말에 57만2000달러를 찍었다.

지난해 말 가주부동산중개인협회(CAR)가 추정한 2018년도 주택가격은 56만1000달러로 4.2%가 오를 것으로 예상했지만 실제로는 더 오른 것이다. 올해는 예상보다 높은 8.4%대의 상승이 기대되고 있다.

가주 집값은 2012년 이후 높은 상승세를 보였으며 2017년에는 금융위기 이전 수준을 넘겼다.

특히 LA카운티는 지난 1월에 중간가격이 56만4100달러로 시작했으나 60만 달러를 넘기고 한해를 보내게 되면서 10% 정도의 상승률을 기록하기도 했다.

주택가격은 가주 전체가 비슷하게 상승한 것은 아니고 지역에 따라 차이가 있었다.

낮은 가격대의 매물은 상승폭이 컸으나 집값이 비싼 곳은 상대적으로 낮았다.

◆5% 직전까지 오른 모기지 이자율

올해는 모기지 이자율이 가파르게 상승한 해 였다. 연초 4.03%로 시작한 30년 고정 모기지 이자율의 출발은 좋았다.

그러나 연방준비제도(Fed)가 당초 인상 횟수를 3회에서 4회로 늘리겠다는 입장을 밝힌 이후 부터 모기지에 영향을 주는 10년 만기 재무부 채권 수익률이 크게 뛰기 시작했다.

채권 수익률이 3%를 돌파하면서 모기지 이자율도 함께 올라 연말에는 4.7~4.8%대로 상승했다.

5년간 고정 이자율이 적용되는 모기지 금리도 연초에는 3%대 중반이었으나 가을 이후부터 상승 속도가 빨라지면서 4%를 돌파하게 됐다.

부동산 전문가들은 지금의 모기지 이자율이 역사상으로 보면 아직도 낮은 수준이라고 말하고 있다. 하지만 지난 7~8년간 4% 이하의 30년 고정 이자율에 익숙했던 바이어들에게는 부담이 아닐 수 없다.

주류 모기지 업계서는 내년도 모기지 이자율이 5% 중반으로 상승할 것으로 점치고 있어 바이어들의 한 숨은 더 커질 전망이다.

◆인벤토리는 지역별 차이

집값 상승의 주된 요인이었던 매물은 올해도 부족했다. 비록 여름 이후에 지역적으로 리스팅 수가 늘기는 했지만 가주 주택시장 전체를 보면 아직도 부족한 상태다.

지난 1월 인벤토리는 3.6개월치였다. 월별로 상승과 하락이 이어졌으나 연말에는 연초와 비슷한 수준에서 한해를 마감하게 됐다. 정상적인 시장에서의 인벤토리는 6~7개월치가 적정 수준이다.

인벤토리는 집값 상승처럼 지역에 따라 차이를 보였다.

100만 달러 이상의 비싼 가격대 주택시장은 매물이 늘었지만 첫 주택 구입자들이 선호하는 가격대인 50만 달러 미만의 주택들은 올해도 어김 없이 오퍼 경쟁을 벌여야 했다. 2019년에도 이러한 현상은 지속될 것으로 예상된다.

그러나 로컬 경제 부진에 시달리는 중가주및 북가주 내륙지역의 인벤토리 물량은 아직도 10개월치를 넘기고 있는 상태다.

◆거래량 40만채 밑으로

주택 판매량은 여름 이후부터 감소하기 시작했다. 그동안 연율 기준 40만채를 넘겼으나 가격 상승에 대한 부담과 모기지 이자율 인상이 겹치면서 바이어들의 구입 능력을 더 약화 시켰기 때문이다.

여기에다 주택 시장을 좀 더 지켜보겠다는 바이어들이 늘어나면서 거래량을 감소시키는 또 다른 요인이 됐다.

가주 주민들의 주택구입능력지수(HAI)는 올해도 낮은 수준을 보였다.

중간 소득을 갖고 있는 주민들의 27%만이 단독주택을 구입할 수 있으며 LA카운티는 가주 전체보다 더 낮은 22%를 기록했다.

HAI지수가 매년 하락하면서 거래량 감소를 불러 일으키고 있는 것이다.

◆렌트비도 많이 올라

올 하반기부터 아파트를 중심으로 렌트비가 소폭 하락하는 도시들도 있었지만 전체적으로 보면 아직도 많이 오른 상태다.

LA한인타운의 경우 신규 아파트는 1베드가 최소 2500달러가 넘으며 2베드는 3000달러 이상으로 예산을 잡아야 얻을 수 있다. 기존 아파트도 덩달아 오르면서 세입자들의 생활을 더 어렵게 하고 있다.

주택의 경우 한인들이 선호하는 학군 좋은 지역은 전년대비 약 10%가 올랐다.

주택가격이 비싸 렌트로 방향을 전환한 예비 바이어들은 높은 임대료 때문에 힘든 한해를 보냈다고 할 수 있다.


박원득 객원기자



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