재융자 할까 말까?

재융자 할까 말까?
모기지 이자율 하락 따라 관심 증가
이자율 차이 비용 꼼꼼히 따져봐야


모기지 이자율이 가파르게 하락하자 재융자(refinancing)가 급격히 늘고 있다. 모기지 이자율은 지난 2005년 이후 처음으로 6%대 아래로 떨어졌다. 모기지 은행 연합회(MBA)는 최근 “모기지 신청자가 큰 폭으로 증가하고 있는 가운데 신청자의 3분의 2가량이 재융자였다”고 밝힐 정도다. 전문가들은 “이자율이 추가로 하락하고 경기가 호전 기미를 보이지 않아 재융자 증가추세는 당분간 지속될 것”이라고 내다봤다.

재융자가 모기지 원리금을 줄일 수 있는 좋은 기회라는 것에는 이론의 여지가 없다. 하지만 재융자가 모두에게 100% 이득이지만은 않다.

현재 모기지의 이자율과 주택 소유기간, 남은 모기지 액수와 상환기간, 수수료 등에 따라 오히려 불리할 수도 있기 때문에 요모조모 따져봐야 한다.
업계 전문가들은 통상 이자율 차이가 1.5%~2%포인트 이상이면 재융자를 하는 것이 이득이라고 말한다.

▶어떤 경우에 재융자를 하나

이자율이 높아서 매달 내는 모기지 원리금에 부담을 느끼는 주택 소유자들은 재융자를 통해서 원리금을 줄일 수 있다. 30년 고정 모기지를 가진 주택 소유자가 재융자를 통해서 이자율을 1%포인트 정도 줄이게 되면 매달 200~300달러 정도 부담을 줄일 수 있다. 이자율이 높았던 때 주택을 구입한 사람이나 변동 이자율로 주택을 구입한 사람은 이자율이 높고 그간 상환기간도 짧기 때문에 재융자로 혜택을 볼 가능성이 많다.

또 재융자를 통해 매달 내는 개인 모기지 보험(PMI)도 내지 않을 수 있다. PMI는 20% 이하의 다운 페이먼트를 한 주택 소유주에게 부과되는 것으로 남은 모기지 액수가 주택가격에서 차지하는 비중이 80%로 내려가면 안 내도 된다. 재융자를 통해 모기지 액수를 줄이게 되면 홈 에퀴티가 늘고 자연히 PMI계약을 해지할 자격이 생긴다.

크레딧 카드 빛 등 고이자율 부채가 있을 때 재융자를 통해 현금을 확보해 이를 갚을 수도 있다. 이를 현금얻기 재융자(Cash-Out Refinancing)이라고 하는데 30만 달러를 8% 고정 이자율로 빌린 주택 소유주가 이자율을 6%로 낮추면 5만달러 이상의 여유자금을 얻을 수 있다.

▶재융자 상품 어떤것이 있나
재융자라고 하면 이자율 및 기간 재융자(Rate/Term Refinancing) 상품을 말하는데 이는 이자율이나 상환기간을 줄이기 위한 것이다. 최근에는 현금을 빼내는 재융자(Cash-Out Refinancing)도 많아졌다.

모기지 회사에서는 이 두가지의 원칙적인 재융자 상품을 바탕으로 고객의 사정에 맞는 다양한 상품들을 판매하고 있다.

이들 재융자 상품은 각종 조건에서 일반 모기지와 크게 다를 바 없으나 회사별로 심사하는 방법과 현금인출 한도 등에 차이가 있다.

기간별로 30년 고정, 15년 고정, 변동이자율, 변동과 고정이자율 혼합형 등이 있는데 주택과 모기지의 현 상태, 신청자의 크레딧에 따라 장단점이 있다. 일부에서는 재융자시 30년 고정 모기지를 유지하면서 이자율을 낮추게 되면 원리금 부담이 적어지고 여기서 남은 여력으로 가급적 빨리 모기지를 갚을 수 있다고 지적한다.
그러나 15년 고정 모기지로 바꿀 경우 원리금 부담이 다소 늘어 나지만 갚아야 하는 이자가 크게 줄어들기 때문에 이를 선호하기도 한다.
변동 이자율 모기지를 갖고 있는 경우 최근 낮아진 이자율을 감안해 고정이자율로 바꾸는 것이 좋다는데는 대부분 의견이 같다. 그러나 본인이 5년이내에 이사갈 것이 확실하다면 5년간 이자율을 고정한 뒤 이후 매년 변동이자율을 적용받는 5/1 ARM 상품이 적합하다.
▶재융자시 고려해야 할 점은
재융자가 좋다고 이자율이 내릴 때 마다 계속 반복해서 하는 것은 피해야한다. 재융자는 이전 모기지를 상환하고 새 모기지를 얻는 것이기 때문에 모기지 회사에 내는 포인트 (1포인트는 융자금액의 1%) 외에 감정료, 신청비. 변호사 수수료, 타이틀 보험료, 조사비 등이 든다. 30만 달러 융자시 포인트를 제외한 비용이 최소 3,000 달러 이상 소요된다. 재융자를 받기 전 포인트 유무와 이자율, 수수료 할인폭 등을 종합적으로 계산해 전체 비용이 얼마나 들고 또 중장기적으로 어떤 상품이 유리한를 확인해야 한다.
5년 이상 집을 보유하지 않고 팔려고 할 때는 재융자가 유리하지 않을 수도 있다. 수수료를 들였음에도 불구 재융자를 통해 발생한 이익을 확보하기 어렵기 때문이다.
또한 융자조건을 바꿀 때는 각각의 장단점을 살펴야 한다. 이자율을 낮춰 30년 고정 모기지를 15년으로 바꿀 수 있다. 그러나 재정이 어려울 때 한달에 300~500 달러를 추가도 낸다는 것이 큰 부담으로 작용할 수 있기 때문이다.
이전 모기지 회사를 통해 재융자를 받을 수 있다면 각종 서류를 다시 제출하지 않아도 되는 유리한 면이 있다는 점도 고려해 볼만 하다. 그렇다고 이자율과 조건이 맞지 않는데 이전 모기지 회시를 고집하는 것도 피해야 한다.
끝으로 재융자를 할 때 드는 비용은 그 해에 모두 세금공제를 받지 못하고 융자기간에 따라 나눠서 공제받는다는 점도 염두해야 한다. 또한 재융자를 받았을 때 모기지 전체에 대한 이자를 공제 받지 못하고 이전 융자 잔액과 홈 에퀴티를 합친 금액에 한해 이자를 면제 받을 수 있는 등 복잡함도 있다.

▶융자에 드는 비용은
융자 관련 비용은 대개 10개 항목 안팎이다. 어떤 비용들이 있는지 왜 드는지 알면 거래를 유리하게 이끌어 갈 수 있고 비용을 깎을 수도 있는 일석이조의 효과를 볼 수 있다.

▷감정비용- 모기지 은행들은 당연히 융자금으로 사게 될 주택의 가치를 알고 싶어한다. 은행들이 집값을 산정할 때 드는 비용이다.
▷인수비용(Underwriting Fee)-은행은 수입이나 직장 같은 사항을 잘 확인하고 융자금을 내 줄지 안 내줄 지를 결정한다. 이러한 과정은 은행의 언더라이터가 처리한다. 이때에 드는 비용이다.
▷진행비용(Processing Fee)-은행에서 부과하는 비용이 인수비용이라면 진행비용은 융자브로커가 융자진행에 대해 부과하는 비용이다.
▷송금비용(Wire Fee)-융자은행이 온라인으로 송금할 때 드는 비용이다.
▷크레딧 리포트 비용(Credit report fee)-융자 신청자의 크레딧 점수를 알아 보는데 드는 비용.
▷서류비용(Document Fee)-은행에서 서류를 작성하는데 드는 비용.
▷융자비용(Loan Origination Fee)-흔히 론 피(Loan Fee)라고 부르는 항목으로 싼 이자를 얻기 위해 먼저 돈을 내는 선이자 개념의 디스카운트 비용에 융자 수수료를 합친 것으로 보면 된다.


김태현 기자


문답풀이

융자 받은지 1년 안돼도 가능
향후 거주기간도 감안해야


재융자 할만한가?

모기지 재융자가 화두로 떠 오르고 있다. 이자율이 떨어지자 많은 사람들이 재융자를 생각하고 한다.
재융자와 관련된 궁금증을 문답으로 풀어본다.

문:30년 만기 모기지의 경우 이자율이 1%포인트 이상 내려 가지 않으면 실익이 없다는 말이 사실인가? 30년 만기 고정 이자율 5.75%의 모기지를 갖고 있다. 크레딧도 좋은 편이어서 페이먼트 부담을 낮추기 위해 재융자를 생각하고 있는데 재융자를 하는데 드는 비용과 노력 보다 더 많은 이득이 생기나?

답:모기지 이자율이 몇 퍼센트 이하로 떨어지지 않으면 재융자를 하지 말라는 말은 옳지 않다. 재융자를 해서 이득을 보려면 낡은 격언에 의지하기 보다는 수지가 맞는지 직접계산해볼 필요가 있다

제일 먼저 고려해야 하는 것이 재융자에 드는 비용을 벌충하는데 얼마만큼의 기간이 걸리냐다.
먼저 재융자에 드는 비용을 월 아낄 수 있는 금액으로 나눠봐라.

예를 들면 재융자를 통해 한달에 100달러를 절약하고 재융자에 드는 비용 3,000 달러라고 하면 3,000 나누기 100= 30. 즉 수지를 맞추려면 앞으로 30개월이 걸린다는 계산이 나온다.
이런 경우 현재의 집에서 2년 6개월 이상 살아야 재융자를 통해 이득을 볼 수 있다는 것이다.
만약 그전에 집을 판다면 지금 갖고 있는 모기지가 더 이득이라는 것이다.

문: 작년에 30년 만기 고정 6% 이자율로 40만달러를 융자 받아 집을 샀다. 아직 일년도 안됐는데 재융자를 하는 것이 이득인지? 이집에서 최소한 7년을 살 생각이다.

답: 모기지를 통해 집을 구입한지 1년이 안됐다고 재융자를 못 받는 것은 절대 아니다. 위에서 지적한 대로 수지가 맞는지를 계산해 보고 이득이 있다면 하는 것이다.

이런 경우에는 페널티가 있을 수 있어 들어가는 비용으로 재융자에 드는 비용이 다소 늘어난다고 볼 수 있다. 많은 경우에 페널티가 없는 기간까지 기다리는 것이 좋다는 쪽으로 결론이 난다는 점을 염두해 두면 좋다.


김태현 기자