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요즘 많은분이 궁금해하는 웅지 질문들

오문식칼럼

이자율이 오른 후 재융자건수는 눈에 띄게 줄어들었다. 하지만 문의는 끊이지 않는다. 아직 재융자를 원하는 분이 많다는뜻이다. 단지, 예전보다 상승한 이자율로 결정을 쉽게 내리지 못하는 상황인 듯하다.

숏세일 집 구매 시, 융자승인이 더 까다롭나요.
숏세일 집을 구매하거나 압류주택을 구매할 때 융자절차는 달라지지 않는다. 단 숏세일이나 압류주택의 경우 일반거래와 다른점은 모든 사항을 현재의 은행허락 하에 진행된다는것이다. 일단 기존은행에서 숏세일 가격과 세틀먼트 일정을 허락받게되면 융자승인 절차는 전혀 다르지 않다. 이는 압류주택인 경우에도 마찬가지이다. 만약에 세틀먼트를 연기시켜야 하거나 융자승인을 받지 못할 경우 다시 승인을 받아 연기시키거나 구매자 교체를 승인받아야하는데 이러한 과정이 까다롭다. 만약 융자에 아무런 문제가 없다면 숏세일이나 압류주택이란 이유로 융자승인절차가 까다로워지지는 않는다.

융자회사 또는 은행에서 Pre-Approval을 받은 후 융자승인이 거절될 수도 있나.
물론 Pre-Approval을 받은 후에도 융자승인이 거절될 수 있다. Pre-Approval은 고객의 크레딧과 수입증명 그리고 자산증명만을 확인한 후 발급된다. 따라서 그 외의 변수들, 예를들어 집 감정가격의 문제, 서류로 뒷받침될 수 없는 수입증명, 크레딧 리포트상에 표기되지 않은 빚 등, 융자승인에는 생각보다 많은 변수가 있을 수 있다. 특별한 경우들에 해당하지만 Pre-Approval을 받았다고 해서 모두 융자의 마지막승인까지 확실하게 받는다고 생각하면 안된다.



비지니스를 운영하는 경우 꼭 2년동안의 세금보고 서류가 필요한가.
꼭 그렇지는 않다. 드문 경우지만 1년동안의 세금보고만을 요구하는 경우도 있다. 하지만 본인의 비지니스 자체는 반드시 2년이상 되어야한다. 세금보고를 1년분만 요구하는 경우는 있어도 2년도 되지 않은 비지니스의 수입을 그대로 인정해주는 경우는 없다고 생각해야한다. 단, 45%이상을 다운페이해서 Reduced Document 프로그램으로 진행한다면 2년이 안된 비지니스 수입도 인정될 수 있다.
2014년에 법이 바뀌면서 예전보다 수입이 많아야 융자할 수 있다는데 어느 정도 차이가 있나.

2014년 1월부터 융자승인기준이 전면바뀌었다. 그중 수입과 지출의 비율변동이 가장 신경쓰이는 부분이었다. 하지만 다행스럽게도 수입과 지출의 비율에 관한 승인기준은 바뀌지 않았다. 따라서 수입에 따른 융자승인기준은 사실상 2013년과 같다고 생각하면 된다.

셀러가 구매희망자가 많아서 구매자를 고를때 어떤점을 고려하나요?
일단 구매자의 융자승인문제로 셀러가 고민을 한다면 Pre-Approval상의 내용을 참고하게된다. 많은경우 FHA융자보다는 일반융자를 선호하게되고 다운페이가 많고 크레딧이 좋은경우를 우선시한다. 이는 아무래도 융자승인에 문제가 적은 바이어를 선호하기 때문이다.


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