불투명한 주택시장의 봄

마이클리 칼럼

정말 혹독한 겨울을 맞고 있다. 학교당국에서 마저 정상수업일수가 부족하다고 보고되고 있을 정도이다. 주택시장은 더 더욱 긴장하고 있다. 지난 100일 가까이 주택시장은 얼어붙은 상태이다. 일반적으로 주택시장은 겨울을 나고 1월 중순에는, 늦어도 2월에는 기지개를 켜야하는 것이다. 그런데 혹독한 겨울은 주택시장을 아직도 동면상태에서 깨우지 못하고 있다. 3월중순 이후에는 주택시장에 큰 혼란이 야기되지 않을까 걱정해본다.

첫째는 주택가격의 혼란이다. 지난주에 카운티에서 발급된 재산세 고지서에는 Tax Value의 주택가격이 고시되어 있다. 이 가격은 작년에 비해서 5%까지 올랐다. 이는 셀러들에게 주택거래 가격도 5% 올랐다는 오해를 불러 올 소지가 있다. 주택의 거래가격은 감정가격에 의해서 가장 많이 좌우된다. 감정가격은 전문 감정자격증 소지자가 Tax Value는 물론 최근 거래가격, 주택의 개별적 가치등을 평가하는 행위를 통해서 얻어진다. Tax Value는 올랐지만 최근 거래내역이 없는 상황에서 주택가격이 올랐다고 단정하기는 힘들다. 2009년에는 Tax Value보다 싸게 주택이 거래 되었었다. 주택의 판매가격은 바이어의 구입가격이다. 바이어가 오퍼를 넣으려면 가격 study를 해야한다. 가격 study는 최근의 주택매매가격이 근거가 된다. 그런데 최근에 주변에 팔린 비슷한 집들이 없다면 이는 불가능하다.1년전에 판매된 가격을 근거할 수는 없다. 이런 이유에서 아직도 2014년 주택가격에 대한 예상은 서로 엇갈린다.

둘째는 새로운 융자규정이다. 2014년 1월1일로 시행된 엄격해진 연방 융자규정은 아직 많은 은행들에게 생소하다. 의외로 발생하는 실제적인 문제들에 대한 해결책들이 은행들에게는 아직 완벽하게 갖추어지지 않았다. 이는 시행착오를 통해서 얻어지는 판례법처럼 경험이 필요한데, 거래량이 거의 정지된 지난 두달반은 은행들에게 전혀 도움을 주지 못했다. 만일 새 봄에 신청이 급작스럽게 몰려들 경우 준비되지 않은 융자심사관들은 당황할 수 있고, 융자승인이 취소되는 경우도 목격될 수 있을 것이다. 이는 셀러에게도 바이어에게도 금전적, 시간적, 정신적으로 손해를 야기하게 될 것이다.

세째는 일시적으로 몰려드는 바이어로 인한 순간적 뜨거운 셀러마켙 형성이다. 점진적으로 시장이 뜨거워지고 식어야 후유증이 없는데, 일시적 뜨거워지는 시장은 혼란을 야기할수 있다. 주택의 가격과 재고 (inventory)가 일시적인 현상으로 버블을 만든다면 이 버블이 추후 주택시장에 어떤 영향을 미칠 지는 불투명해진다.
실제적으로 셀러는 최대의 이익을 위해서는 3월중순까지 주택을 매물로 내놓아야하고, 바이어는 버블을 피해서 구입해야 될 것이다.