나의경우, 어떤 프로그램을 선택해야하나?

오문식칼럼

융자상담을 받다보면 주변의 말들을 본인이 종합해서 특정프로그램만을 선호하는 분들이 있다. 이렇게 본인이 마음을 정한 후 상담을 하시는 분들은 다른프로그램을 선택하는것이 옳다고해도 그 프로그램만을 고집하는 경우가 있다.

FHA 융자

FHA융자의 유일한 장점은 다른 프로그램으로 융자를 받을 수 없는경우 FHA융자로는 승인이 가능할 수 있다는것 단 한가지이다. 모기지 보험료 때문에 매월 감당해야하는 월페이먼트도 높은 편이다. 또한 법이 바뀌면서 FHA융자의 모기지보험은 사실상 해지가 어려워서 일반융자의 모기지 보험과는 차이가 크다. 그렇다면 FHA융자를 선택해야만 하는 경우는 어떤 경우일까. 가장 많은 경우가 파산신청, 주택 압류, 또는 숏세일의 경우이다. 파산신청이나 주택 압류의 기록이 있는 경우, 일반융자는 7년을 기다려야 하는 것에 비해서 FHA융자는 2~3년만 기다려도 융자할 수 있다. 또한,수입이 없었던 공백기간이 3개월 이상인 경우, 다운페이먼트가 적은 경우에 FHA융자 밖에 방법이 없는경우가 있다. 하지만 일반융자의 경우에도 크레딧이 좋은 경우 95%까지 융자할 수 있어서 다운페이 때문에 FHA융자가 선택되는 경우는 많이 줄어들었다. 위의 몇가지 경우를 제외하고는 솔직히 FHA융자를 선호할 필요가 없다.

3년이상, 10년이하의 단기고정
예전에는 어떻게든 이자율을 낮추기 위해서 단기고정 프로그램을 선택하는 경우가 많았다. 하지만 지금처럼 이자율이 낮은 상황에서 5~7년이내에 집을 팔 계획이 없는한 단기고정 프로그램을 선호하는 경우는 드물다. 단, 이자율이 낮아서 30년고정으로는 승인을 받지못하지만, 단기고정으로는 승인이 가능한 경우에만 선택되는 실정이다.

Lender Paid Mortgage Insurance(LPMI)
20% 미만을 다운페이하는 경우 모기지 보험이 반듯이 들어야한다. 그런데 이 모기지 보험료가 절대 적지않다. LPMI 프로그램은 20%미만을 다운페이하고 집을 구매 할 경우에 모기지 보험비를 은행에서 대신 지급하는 프로그램이다. 물론 일반프로그램보다 이자율이 높지만, 결과적으로 모기지 보험비가 매월 제외됨으로써 월 페이먼트는 낮아질 수 있다. 하지만 장기적인 안목으로 생각해 봤을 때는 일반융자의 경우 융자금액이 집가격에 80%미만이되면 모기지 보험을 해지할 수 있다. 따라서 융자를 받고 몇년후에 모기지 보험을 해지할 것을 생각한다면 오히려 손해일 수도 있다

15년 고정
30년고정 프로그램 선택 후 30년동안 지불되는 이자를 계산하면 너무많게 느껴진다. 이러한 이유로 15년고정을 선호하는 분이 있는데 솔직히 15년고정 프로그램으로 융자승인을 받을 수 있는경우가 그렇게 많지는않다. 15년고정의경우 이자율이 낮고 장기적으로보면 이자로 지급되는 금액을 크게 줄일 수 있지만 높은 월페이먼트로 수입과 지출의 비율이 크게 높아지면서 승인받을 수 있는분들은 그렇게 많지않다. 하지만 지출보다 수입이 넉넉한편이라면 충분히 추천될만한 프로그램임은 틀림없다.
전화문의: 703-994-7177