한 때 금융붕괴의 주범으로 지탄받던 서브 프라임 모기지 돌아왔다

스카이라인·웰스 파고사 융자 시작해
착실한 상환능력 보이면 재융자 기회도

금융위기에 이어 미국 전체와 세계 경제를 휘청거리게 했던 주범은 바로 서브 프라임 모기지였다.

무분별한 서브 프라임 모기지 남발과 그 모기지를 근거로 2배 3배 이상의 금융자산을 담보로 파생상품을 만들어 돈 잔치를 했던 월스트리트는 그 위험한 모기지의 파산이 시초가 돼 금융기관 전체, 그리고 이후에는 들불처럼 경제계 전반에 위기가 파급돼 결국 경제위기를 맞았었다.

경제 문외한 조지 W. 부시 대통령이 이런 사태가 왜 오는지 조차도 모르는 단기간에 경제위기는 전세계로 파급됐고, 이를 감당하느라 국민들은 일자리를 잃거나 파산, 집도 날리고 거리로 나앉는 사태를 맞았었다.

그 서브 프라임 모기지는 그래서 경제측면에서, 아니 주택 모기지 세계에서는 바로 독약과 같은 말로 통해왔었다.

주지하다시피 서브 프라임 모기지란 말 그대로 프라임 이하의 신용도를 갖는 이들에 주어지는 모기지라는 말이다.

프라임이란 우량 신용자들을 지칭하는 등급이며, 서브 프라임이란 그 이하, 즉 신용도가 낮은 이들에 주어지던 모기지라는 말이다.

당시대로 한다면 신용도가 640점 이하되는 이들에 주어지던 모기지 융자제도이다.

낮은 신용도를 갖는 이들에게도 주택시장의 호황을 이용, 높은 이자율을 받으면서 융자해주는 제도로, 변동 이자율을 갖는 것이 보통이었다.

3년 혹은 5년 정도 기간동안에는 이자만을 지불하고 원금은 갚지 않아도 되는 서브 프라임 모기지 융자도 있었다.

집값이 하루가 다르게 오르면서 차이가 날 때에는 융자를 주는 이들이나 받는 이들은 서로 암묵적인 합의하에 이같은 서브 프라임 모기지를 끌어내 집을 산 뒤 이를 다시 되팔면서 서로 이익을 나누는 이들도 흔했었다.

아뭏든 이같은 서브 프라임 모기지는 경제붕괴 시기 이후 엄격히 금지됐고, 지금도 신용도가 낮은 이들, 혹은 갚을 능력을 증명하지 못하는 이들은 융자가 어려워 포기하는 상황이 허다하다.

그런데 최근들어서 일부 렌더들 사이에서는 다시 이 서브 프라임 모기지를 융자해주는 곳이 생겨났다.

최근 융자가 너무 이뤄지지 않아 렌더들 마져도 어려운 상황이 오면서 다시 위험을 감수하고서라도 융자를 해주는 기관이 나타나는 것이다.

그러나 이번에는 이자율이 만만치 않다. 경제위기 전에는 서브 프라임 수수료는 그다지 높지 않았다.

다운페이먼트 역시 적절하게 줄여주는 곳이 많았으며, 일부에서는 전혀 다운페이먼트를 하지 않아도 융자를 내주기도 했었다.

지금 생겨나는 서브 프라임 모기지는 이자율이 무려 8%에서 10% 선을 받고 내준다. 다운페이먼트 역시 무려 25%에서 35%를 해야만 융자를 해준다.

그러나 융자를 전혀 얻지 못해 서서히나마 집값이 오르는 주택시장에 전혀 참여하지 못하거나 혹은 이전에 신용을 다소 잃고 최근 다시 재기의 기회를 엿보는 이들 등에게는 이같은 이자율이나 다운페이먼트를 내면서라도 융자를 할 수 있다면 상당한 기회가 아닐 수 없다고 여긴다.

캘리포니아주 캘라바사스에 본사를 둔 스카이라인 파이낸셜은 바로 몇 안되는 서브 프라임 모기지 융자 기관이다.

이 회사는 다른 곳에서는 융자를 제대로 승인받을 수 없는 이들, 즉 젊은층으로 신용도가 그리 높지 않은 이들을 비롯해 첫번째 주택구입자, 혹은 이전 주택시장 붕괴당시에 신용을 잃었다 이제 재생하는 이들 등에 융자를 내준다.

회사측은 “이들은 집을 사고 싶어도 제도적으로 살 수 없는 이들이다”고 말하고 “이들은 FHA 융자 조차 접근이 안되는 이들이기에 누군가 상대를 해야하는 이들”이라고 말했다.

아울러 웰스파고 사 역시 현재 신용도가 600에서 640 사이의 서브 프라임 신용도 소지자들에게도 FHA 융자를 신청받아 승인해주고 있다. 물론 이는 FHA 융자 가이드 라인 내에서 규정을 철저히 지키면서 이뤄진다고 톰 고이다 대변인은 설명했다.

고이다는 “신용도가 그리 높지 않은 저소득층이나 처음 집을 사는 이들에게도 대상이 될 수 있다”고 말했다.

그렇다고 해서 지금 서서히 선보이고 있는 서브 프라임 융자제도가 높은 이자율을 가진 것은 아니다.

융자를 신청하는 이들로서는 착실하게 융자를 상환하는 자세만 보이면 이들의 신용도는 눈에 띠게 높아질 수 있으며, 낮은 이자율을 갖는 고정 모기지 융자로 재융자할 수 있는 기회를 쉽게 가질 수 있다고 설명된다.

소비자금융보호국(CFPB)은 경제난 이후 소비자들을 보호하기 위한 강력한 금융조항들을 입안해 시행중이다.

그렇기 때문에 서브 프라임 모기지라 하더라도 이전처럼 무턱대고 폭리성 이자율을 책정하거나 만일의 사태때 벌금이나 수수료를 마구 부과하는 등의 부조리를 취할 수 없도록 하고 있다.

이 가운데에는 융자받은 이가 상환을 제대로 하지 못해 상환불능상태가 됐을 때에는 그 이후부터 벌과금이 물려진 뒤 이자율을 올리지 못하게 하고 있으며, 연방 주택개발부가 승인한 이들로부터 대안을 상담받도록 강력히 규정하고 있다.

최철호 선임기자