기온 오르면 매기 살아날 것

2월 매매량 전달보다 0.4% 줄어
약보합세 속에 낮은 이자율 눈여겨 봐야

전반적인 주택시장의 매기가 지난 2월에 가라앉은 것으로 나타났다. 물론 그간에 여러차례 지적됐던 잦은 혹한과 폭설로 인한 매기 저하가 가장 큰 요인으로 꼽힌다.
전미부동산중개인협회(NAR)의 집계에 따르면 지난 2월에 보여진 기존주택의 매매량이 1월에 비해 0.4% 더 내려가 계절적 요인을 감안한 연간 매매량 환산량으로 460만채 수준을 보였다.
이는 다우존스 뉴스와이어와 다른 경제학자들이 예상했던 것에 크게 벗어나지 않은 것으로 지적됐으나 매매량이 줄어들 것이라는 예측이었기에 별반 기쁜 소식은 아니며, 실제로 지난 2012년 7월 이래 가장 낮은 수준인 것이다.
지난해 7월 기존주택 매매량은 연간 매매량 환산값으로 538만채를 기록한 뒤 계속해서 하락추세를 보여왔다. 2월까지의 감소는 그래서 7개월 연속 매매량이 줄어들었다는 말이다.

유난히 지난 연말 겨울부터 추운 날씨가 계속 이어지면서 매기를 더욱 감소시켰으나 사실은 이자율 급상승과 매물 부족은 매기를 감소시키는 큰 요인이며, 가격이 많이 오른 추세 역시 작용한 탓이다.
기존주택의 매매량이 중요한 것은 바로 전국에서 매매되는 주택의 90%가 바로 기존주택이기 때문에 주택전반의 추세를 가늠하는데 우선 보여지는 지표이기 때문이다.
NAR이 발표한 2월의 매매주택 중간가격은 18만9000달러로 나타나 1년전에 빕해서는 약 9.1% 인상된 것이어서 가격측면에서 주택시장의 침체라고는 말하기 어렵다.

지난달의 경우 시중에는 약 200만채의 주택이 시중에 나와 매매량 소진기간은 5.2개월로 집계됐었다. 주택시장에서 보는 물량의 적정한 양은 6.5개월로 보기 때문에 이 역시 시중에 물량이 적다는 표현이 사용됐다.

주택이 모자라고 가격이 오른 상황에서 이자율까지 높아졌었던 상황은 주택시장의 매매를 줄이는 결과로 나타나는 것은 당연하다.
로렌스 윤 NAR 수석분석관은 주택시장의 적정성은 계속해서 약화돼왔다고 표현했다. 그는 일부 주택의 경우에는 다양한 요인들로 인해 줄어들 수 밖에 없는 환경이었다고 지적했다.

게가다 가격이 왠만큼 오르면서 그동안 주택시장 침체기 때 전반적으로 크게 활약해왔던 투자자들 마져도 매기를 줄이는 모습이었기에 주택시장에 매력은 그만큼 감소됐다고 하는 표현이 어울린다.
지난해 4분기에는 다양한 불리안 요인들이 복합적으로 작용, 투자자들이 전체 거래에서 차지하는 비중이 5.62% 밖에 안돼 2013년이 막 시작되던 1분기 당시 6.23%였던 것에 비해 많이 줄었다고 분석됐다.

리얼티트랙사의 분석에 의하면 10채 이상의 주택을 매입하는 투자자들의 경우 지난해와 비교해 볼 때 투자자들이 사고판 물량의 전체 거래량은 그 당시 보다 무려 21%가 줄었다는 통계이다.

부동산 중개인들로서는 이처럼 거래량이 줄어들었던 요인 가운데 가장 큰 것을 꼽으라고 한다면 가격의 상승이었다고 말한다. 투자자들이 줄어들었다는 것은 그만큼 투자의 매력이 감소했다는 말이며, 배경에는 돈을 넣어봐야 이윤을 낼 가격차이가 덜 나기 때문에 매력이 떨어진다는 말이다.
여유 자금을 이용해 투자라는 활동을 벌이는 전문꾼들이 이처럼 매매에 덜 나서는 상황에서 실제 집을 소유하고자 하는 실소유자들은 이 보다 더 위축되는 것은 자명하다.
가격이 이처럼 오른 것은 그동안 투자자들이 집을 통한 이윤에 많은 재미를 봐왔었다는 말이다. 그 과정에서 실소유자들도 집을 사둬야 한다는 자극이 생겼었고, 이 때문에 매기가 한동안 살아나 다시 집을 내놓거나 새로 사는 활동이 빨랐었다.
상황이 이러니 연방준비제도이사회는 모기지채권 매입을 통한 경기부양, 즉 양적완화를 줄이는 쪽으로 작용하지 않을 수 없었으며, 이로인해 이자율이 요동, 다소 빠르게 오르는 모습을 보여 매기를 더욱 차게 만들었다.

그러나 연준이 채권매입을 줄일 정도로 사실은 주택시장은 뜨거웠었던 점을 간과해서는 안된다. 그럼에도 불구하고 최근 이자율은 채권 매입을 줄이는 과정에서도 4.25%에서 4.5% 사이를 맴돌고 있다는 점은 상당히 시사하는 바가 크다.
물론 융자의 난제가 남아 있기는 하지만 이자율이 크게 오르지 않는 시점은 향후 주택시장에서 여지를 남겨두는 부분이 아닐 수 없다.
여전히 역사적으로 낮은 수준이 이어지는 과정은 앞으로 집값이 더 오를 수 있는 여지로 작용하는 것이며, 다시한번 경제가 곤두박질치는 상황이 아니면 다시 장점으로 작용하는 시각의 교정이 이뤄지며 주택시장은 매기가 봄철과 함께 피어날 것이라는 전망이 지배적이다.


최철호 선임기자