[융자 칼럼] 재융자를 고려할 때

최근 미국 통화정책이 완화되면서 기준금리 및 모기지 융자 금리가 많이 내렸다. 이런 낮은 금리의 환경에서는 기존 모기지 융자를 가지고 있는 사람은 재융자 여부를 검토하는 것이 좋다. 물론 재융자를 하면 현재 융자금을 가지고 있는 것보다 이익이 있는지를 판단하는 것이 가장 중요하다. 먼저 재융자를 하면 어떤 이익이 있는지 살펴보는 것이 좋다. 각자의 상황이 다르기 때문에 일반화하여 이익 여부를 판단하는 것은 어렵다.

대부분의 판단 기준은 월 페이먼트 금액의 절감이다. 모기지 금리가 낮게 되니 당연히 월 납부액도 줄어들게 되어 결국 현금흐름이 개선된다.

표면적으로 나타나지 않지만 이 줄어든 납부액은 이자의 감소, 원금 상환액의 감소로 이루어진다.

예를 들면 50만 달러, 5% 이자율(30년 고정 기준)이면 월 납부액이 2684달러인데, 5년 후 4%로 재융자를 한다면 월 납부액이 2192달러가 된다. 일단 월 납부액이 492달러 줄어든다. 좀 더 분석을 하면 월 납부금에서 이자 금액은 383달러 감소하고 원금 상환분은 109달러 감소하게 된다.

일부 고객은 재융자를 하면 모기지 상환 기간이 처음부터 다시 시작된다는 생각으로 재융자를 꺼리는 경우도 있다. 월 납부금이 줄어드는 대신 다시 30년을 출발해야 하는 부담이 있는 것이다.

그런데 만약 재융자 후 현재의 월 납부액을 그대로 납부하면 어떻게 될까? 위의 사례에서 모기지 융자 후 5년이 지나고 나서 잔여 기간이 25년이라고 가정하고 기존 월 납부액(2684달러)를 계속 납부하면 잔여 기간이 21.15년으로 약 4년이 줄어들게 된다. 같은 금액을 납부함으로써 매월 현금 흐름의 개선은 없으나 잔여 상환 기간이 줄어들게 된다.

또 모기지 융자를 받을 때 다운페이먼트를 20% 이하로 하는 경우는 모기지 보험을 가입해야 하기 때문에 모기지 납부액에 추가로 모기지 보험료도 매월 납부해야 한다. 이 경우 만약 주택 가격이 상승하여 본인의 에쿼티(집가격-융자액)가 80% 이상이 된다고 보면 재융자가 유리하다.

재융자로 이 모기지 보험료를 더 이상 납부하지 않아도 되는 장점이 있다. 다른 대출금이 있고 그 금리가 높은 경우 다른 대출 금액을 추가하여 재융자를 하면 그 대출에 대한 이자율을 낮추는 효과도 누릴 수 있다. 물론 새로운 주택 융자를 받을 수 있는 소득이 있는 경우에 해당한다. 그런데 추가로 고려할 중요한 사항이 있다. 재융자할 때 발생하는 비용이다.

감정료, 타이틀 관련 비용, 은행 비용 등이 발생하기 때문에 비용 대비 얻는 효과가 어떤지 분석을 해야 한다. 특히 뉴욕주의 경우는 모기지 등록세가 있는데 뉴욕시는 모기지 금액의 약 2%, 기타 지역은 약 1%의 세금 부담이 있다는 것을 주의해야 한다. 만약 시간의 여유가 있다면 CEMA 제도를 이용하면 이 모기지 등록세 부담을 줄일 수 있다. 결국 재융자를 함으로써 얻는 이익은 무엇인지, 그 이익이 나에게 도움이 되는 것인지, 비용은 어느 정도 발생하는지, 이익으로 비용을 회수하려면 어느 정도 시간이 걸리는지, 향후에 주택을 매각할 계획이 있는지, 여러 가지를 종합적으로 판단해서 결정해야 한다. 347-774-1342.

배종육

모기지월드뱅커스