6월 15일 종료 앞두고 연장안 처리 여부 관심

2015년 부동산 주요 쟁점으로 떠오른 뉴욕시 렌트안정법

서민들 주거 안정 보장 위해 1969년 제정
적용 받는 가구 많아 폐기 가능성은 낮아
민주.공화 양당 법안 항목 수정 놓고 대립

2015년 뉴욕주의회의 새회기가 공식적으로 시작됐다. 이번 회기에서 부동산과 관련한 최대 쟁점은 오는 6월 15일 종료되는 뉴욕시 렌트안정법의 연장안 통과 여부다. 6월 15일 종료 전까지 연장안이 처리되지 않으면 200만 명 이상으로 추산되는 뉴욕시민들이 렌트 인상의 위험에 처하게 된다.

렌트안정법 지지자들은 이 법안이 서민들의 주거 안정을 위한 양보할 수 없는 최후의 보루라며 법안의 연장을 주장하고 있다. 반면 건물주들은 자신의 재산권을 침해 당하는 것이라며 반발하고 있다. 식료품 등의 물건은 제값을 주고 사면서 렌트만 규제한다는 것이 불평등하다는 것. 정치권도 이 사안의 민감성 때문에 세부 조항의 변경에도 첨예하게 대립할 것으로 보인다. 이번 새회기 부동산 관련 주요 쟁점중 하나로 꼽히고 있는 렌트안정법에 대해 알아봤다.

◆렌트안정법이란=렌트안정법은 서민들의 주거생활 안정을 보장할 목적으로 1969년 처음 제정된 법으로 뉴욕시의 임대 계약이 서민들에게 불리한 측면이 있어 이를 보완하기 위한 취지로 제정된 특별법이다.

렌트안정법은 ▶1947년 2월 1일~1974년 1월 1일 사이에 건축된 6가구 이상 아파트 ▶1947년 2월 1일 이전에 건축된 6가구 이상 아파트 중 1971년 6월 30일 이후 입주해 렌트 조정(Rent Control)의 혜택을 받지 못하는 경우 ▶1974년 이후 신축 또는 개.보수된 3가구 이상 아파트로 세금 감면 혜택을 받은 경우 등에 적용된다.

현재 뉴욕시의 220만 가구 아파트 가운데 절반에 가까운 100만 가구가 렌트 안정법 적용을 받는 아파트로 추산되고 있으며 이중 매년 10만 가구 이상이 임대주택시장에 나온다.

렌트안정법 적용을 받게 되면 임대 계약 갱신 시 발생할 수 있는 렌트 인상폭이 법에 의해 규정돼 있기 때문에 함부로 렌트를 올릴 수 없다. 매년 렌트가이드라인위원회(RGB)의 결정에 따라 최대 인상폭이 결정되며 지난해 6월 결정된 지난해 10월부터의 렌트 인상폭은 1년 계약의 경우 1% 2년 계약은 2.75%다.

한편 자신의 아파트가 렌트 안정법 적용을 받는 아파트 인지 여부는 RGB 웹사이트를 통해 확인할 수 있지만 보다 정확한 방법은 뉴욕주 주택국 지역개발실(DHCR.866-275-3427)에 연락 하는 것이다. 만약 자신의 아파트가 렌트 안정법의 적용을 받는다면 월 렌트가 2011년 6월 23일 이전 입주한 경우는 2000달러 이하 이후에 입주했다면 2500달러 이하여야 한다.

다만 세입자가 해당 주택을 거주용 목적으로 사용하지 않은 경우에는 계약 연장을 거부당할 수 있으니 주의해야 한다. 또 건물주는 뉴욕시 임대주택법에 따라 세입자에게 임대 계약 연장 기간에 맞춰 서면으로 이를 알려야 한다.

일반적으로 세입자는 지역 주택법을 심각하게 위반하지 않았다면 주거권에 대한 보호를 받는다. 즉 집주인이 렌트가 밀렸거나 소란을 부린다는 이유로 바로 내쫓을 수 없다는 것이다. 세입자의 강제퇴거를 위해서는 렌트 미납이나 주택의 불법적 용도 사용 등의 주택법 위반에 따른 법원의 퇴거 명령이 필요하다. 또 법원의 퇴거 명령을 받았다고 해서 집주인이 임의로 나가라고 위협을 하거나 문을 강제로 열고 들어와 가구를 들고 나가는 것 수도나 전기를 끊는 행위는 모두 불법이다. 경찰이나 법원 집행관 등의 동행에 의한 공식 절차를 통해서만 강제퇴거가 가능하다.

◆렌트안정법의 쟁점=뉴욕주는 서민 거주 비율이 높고 렌트 안정법의 적용을 받는 가구가 많아 법안의 완전 폐기 가능성은 낮은 것으로 예측된다. 또 민주.공화 양 당이 법안의 폐기를 고려하고 있는 것이 아니라 법안의 항목 수정을 놓고 대립중이기 때문이다.

하지만 지난번 렌트안정법이 연장됐을 때에도 연장안이 마감까지 통과되지 못해 일주일간 렌트안정법이 폐기됐었다. 지난 2011년 6월 15일 마감이었던 렌트안정법의 연장안을 놓고 민주당과 공화당의 합의가 이루어지지 않아 22일까지 일주일간의 공백이 발생했던 것. 당시 공화당은 현행 유지를 주장했고 민주당 측은 서민 보호를 위해 렌트 규제 해제 기준 금액의 인상 등을 주장했었다.

당시 5년 연장을 조건으로 합의된 내용은 당시 2000달러인 렌트 규제 해제 기준금액을 2500달러로 올리고 렌트안정법 적용 소득 상한선도 현재 15만 달러에서 20만 달러로 올리는 내용이었다. 즉 렌트가 2500달러 이상인 아파트가 비어있을 경우 해당 주택은 렌트안정법의 적용에서 제외되는 것이다. 또 렌트안정법의 적용을 받는 아파트의 렌트가 2500달러를 넘어설 경우 세입자가 지난 2년간의 소득이 20만 달러를 넘지 않을 경우 2500달러를 넘는 렌트 초과분에 대해서 주정부에서 보조금을 지급하게 된다.

문제는 이 기준으로 인해 지난 20년간 렌트 안정법의 적용을 받는 주택 13만3000가구 이상이 사라졌기 때문이다. 현재 민주당은 이 기준이 현실성이 부족하다며 기준을 상향 조정할 것을 주장하고 있으며 공화당 측은 현행 유지를 주장하고 있다. 일각에서는 렌트안정법의 적용을 받는 주택 입주시 소득 증빙을 의무화해 사회적 약자에 우선권을 부여하자는 주장도 있다.

한편 렌트안정법 연장안이 기한내 통과되지 않더라도 당장은 세입자들의 피해가 크지 않을 것으로 예상된다. 지난 2011년 주정부는 해당 법 공백을 빌미로 세입자를 부당하게 대우하거나 쫓아내려고 하는 건물주에 대한 신고를 접수 받았으며 법 공백이 발생하더라도 리스 기간이 남아 있다면 세입자를 쫓아내거나 렌트를 올릴 수 없기 때문. 또 건물주가 제공해야 하는 기본 서비스를 줄일 수 없다.

김수형 기자/ [e-mail]