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[부동산]머리에 ‘쏙’ 부동산 이야기<6>

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[밴쿠버 중앙일보] 기사입력 2006/06/30 13:27

사진=농경지를 구입한 후 용도변경에 성공, 투자 대박을 낸 Len씨의 주택 전경.

◆중앙일보 2006년 6월 30일(금)자, A7면 기사

◆글 싣는 순서

1. 부동산 구입의 기본 - 부동산 소유 관련 비용
2. 콘도, 타운하우스, 단독주택 - 어떻게 선택하나?
3. 이 지역 건축업자들
4. 구매시 확인할 점
5. 밴쿠버 부동산 시장의 역사
6. 밴쿠버 부동산 시장 성공 사례들
7. 모기지(Mortgage)의 기본
8. 광역 밴쿠버 중요 지역들
9. 부동산 판매의 기본
10. 리스팅 에이전트(Listing Agent) 선택하기

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'똑똑한 투자로 부동산 갑부되기'
아마추어 3인의 부동산 투자 성공담

지난 몇 회에 걸쳐 부동산에 투자할 때 유의할 점, 그리고 알아둘 점을 여러가지 열거했다. 이번 회를 읽고 나면 사람들이 부동산에 왜 투자하는지 훨씬 더 명확히 이해할 수 있을 것이다. 다들 아는 말이겠지만 부동산 투자는 거부들만 하는게 아니다. 수입이 제약된 일반인들도 부동산에 적당히 투자하면 크게 이득을 볼수 있다.
본인이 열거하는 예들은 갑부들의 이야기가 아니라, 일반인들의 예이다. 당신도 이렇게 할수 있다!

◆첫번째 예

다운타운 3 베드룸 콘도에 투자
-렌트비로 모기지 내고 집값은 15만불 상승

필자와 친하게 지내는 친구인 Dan은 밴쿠버 Yaletown 지역에 있는 콘도를 2004년 말에 구입했다. 3 베드룸에 2 화장실, 1,125 sqft 의 상당히 규모있는 콘도이다. 그 당시 낸 총 가격은 $495,000 + 세금이었다. Dan의 경우는 집 전체를 혼자 쓰는게 아니라, 나머지 방 2개를 세를 냈다. 이 방법의 이점은? Dan의 경우 $495,000 짜리 집을 사놓고 혼자서 월별 Mortgage 액을 납부하는 것은 무리였다.

하지만 어지간한 1 베드룸 콘도를 샀을 경우에는 그 가격이 1/3이 되는 게 절대로 아니다. 이 지역의 1 베드룸 콘도들은 대부분의 경우 $200,000+ 선으로 봐야한다. 따라서 혼자서 1 베드룸을 사두고 사는 건 3베드룸을 사 나눠쓰는 것보다 훨씬 비싸다. 그리고, 가치 인상을 따져보자.

콘도들의 가격이 1년 사이에 대략 20% 올라간 경우에, $200,000 짜리 콘도를 산 사람은 $40,000 가량의 가치 인상을 누린다. 하지만 $500,000에 가까운 가격의 콘도를 소유한 사람은 $100,000에 가량의 가치 인상을 누릴 수 있다!

젊은이들에게 충고 : 가족 없이 혼자 살 경우에는, 1 베드룸 콘도를 사서 묵혀두는 것보다 사실 3 베드룸 콘도를 사서 나눠쓰는 편이 좋다. 방에 세 들어 사는 사람들이 월별 Mortgage 납부액의 상당량을 보태주며, 결과적으로 더 큰 소득을 볼 수 있다.

2006년 3월경, Dan이 가지고 있는 콘도와 똑같은 설계/위치를 가진 콘도가 시장에 올라왔는데, 가격은 $639,000를 불렀다. Dan이 살고 있는 집은 31층이라서 경치가 훨씬 좋은 반면, 이 매물은 26층이라서, 동등한 모양이라고 해도 경치상 가치가 더 낮아야 한다.

2달만에 매매가보다 높은 가격에 팔렸다! 1년 반도 안되는 시간내에 Dan의 콘도 가치는 $150,000 가량 인상했다는 얘기가 된다. 지금 당장 시장에 내놔도 $650,000 받는데는 무리가 없을 것이다.

◆두번째 예

건축허가 직후 프리세일로 콘도 구입
- 입주 전이라 소유세도, 모기지 부담도 없다

또 다른 친구인 Kris 의 경우는 Presale에 콘도를 하나 샀다. Presale 이란 완공된 콘도를 사는게 아니라 건축허가를 받은 직후에 사는 경우를 말한다. 따라서 실질적으로 콘도를 소유하기까지는 몇 년이 걸릴 수 있다.

2004년에 총 가격 $212,900 의 가격에 1 베드룸 콘도를 하나 샀다. Down Payment로 낸 가격은 25%(이보다 훨씬 낮은 Down Payment 옵션도 있으니 너무 겁먹지 말자) - $53225 였다.

지금은 2006년 6월, 완공이 거의 끝나가는 가운데, 지금의 시가로는 $300,000 가량으로 가격이 올라갔다. 이쯤되면 주식 투자 보다 낫지 않은가? $90,000 가량의 가치 인상을 누린 것이다. 어느 은행에서 $53,225 투자를 2년도 안되는 시간 내에 $143,225로 불려 주겠는가?

특히, Presale 의 경우 더 큰 이점은 세금이다. 매년 내는 Property Tax를 안내도 된다는 것이다! 이유는 물론, 아직 완공이 안된 집에 대해서 어떻게 소유세를 매기겠는가? 그리고 물론 아직 이사 들어가지 않은 집에 대해서는 Mortgage 납부금도 없다.

간단히 말하자면 콘도를 소유하고, 가치가 올라가는 와중에도 처음에 낸 25% 말고는 한 푼도 안들인다는거다. 이 경우는 완공된 콘도를 구입하는 경우보다 훨씬 더 큰 이득을 돌려주는 것이다.

◆세번째 예

농경지 구입후 용도변경, 투자 대박
- 거주해서 세금 면제, 소 키워 감세까지

Seaquam Secondary School에 근무하는 친구인 Len씨는 2002년에 4에이커 넓이의 땅을 샀다. 당시에는 이 땅이 ALR(Agricultural Land Reserve) 보호 지역에 속해 있어서 집을 여러 채 지을 수 없었다. ALR 소속의 토지는 도시 규정상 배분이 불가능하며, 한 토지구획당 집을 두 채까지만 지을 수 있다는 제약이 있다.

따라서 그때 낸 돈은 $500,000 가량이었다. 최근에 한 건축업자가 그 지역의 땅을 ALR에서 빼내기 위해 로비를 했으며, 상/하수도 시설 건축비용을 시청 대신 건축업자가 부담하는 조건으로 시청으로부터 허가를 받았다. 따라서 이 거대한 땅을 이제는 더 작은 Lot으로 나눠서 집을 여러 채 지을 수 있다는 얘기다. 최근 두 달 사이에 흥정을 해서 $2,000,000에 팔기로 합의가 섰다. 간단히 말하자면 4년사이에 $1,500,000 가량의 소득을 본 것이다.

또 주목해야할 사항들이 있다. Len씨는 지역 세금 법규에 대한 지식이 많은 편이다. 그 4에이커 토지에 있는 집에 본인과 가족이 거주함으로써, 부동산 판매로 인해 생기는 소득의 $1,500,000 은 완전 세금 면제다! 이만한 소득량에는 세금율이 40%가 거뜬히 넘는다.

본인의 Primary Residence 의 획득 그리고 판매에 대한 소득에는 세금을 못매긴다. 또 한 가지 흥미로운 점은, 이러한 ALR 소속의 땅에서 연 $2,500 이상의 농업 이득이 나오면 주택 소유세가 대폭 떨어진댄다. 만약 이 집을 그냥 주택으로만 썼다면 연 세금이 $7,000 가량 나왔겠지만, 매년 송아지 8마리를 사서 키워 팔아치움으로서 $2,800 가량의 농업적 이득을 남기고, 연 세금은 $1,200 으로 줄였다. 연간 세금으로 $5,800 가량을 아낀 셈이다!

이 세가지 예에서 봤듯이, 도시 법 규정, 세금 관계, 그리고 돈 계산에 대해 치밀한 연구를 할 경우 최대의 소득을 남길 수 있다. 어떻게 하면 세금을 줄일 수 있나? Presale 투자의 장점이 무었인가? 도시에서 ALR 보호지역을 해제시킬 확률이 얼마나 되나?

이러한 세세한 사항들을 공인 중개사를 통해 의논하여 잘 연구하면 부동산 투자 소득을 최대화 시킬 수 있다. 부동산 투자는 갑부들만 하는게 아니다. 적당한 양의 여유자금이 있으면 이런 식으로 똑똑한 투자를 하면 큰 이득일 볼 수 있으며, 결국에는 부동산 갑부도 될 수 있다.

▶글=제프 기(Jeff Kee)
서울 출생, 현재는 밴쿠버에 거주. 마케팅 비즈니스를 소유 경영하며(www.jeffkee.com) 주로 부동산 에이전트들을 상대로 일하고 있다.

영어와 한국에 능통하고 다양한 지역 마케팅 실무경력을 쌓았으며, 창업 전 벨(Bell Mobility)의 밴쿠버 지사에서 근무했었다. 주로 부동산 업자들과 일하면서 그 외 광역 밴쿠버의 다양한 비즈니스들과 거래를 하고 있다.
☎604-619-5135, jeff@jeffkee.com

캐나다 밴쿠버 중앙일보

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