[파산법] 파산 후 주택 구매

2년 후 연방주택국 보증 FHA융자 신청
4년 후엔 일반 은행 모기지 신청 가능

결론부터 말하면 파산해도 집 살 수 있다. 아직도 많은 이들이 파산하면 집 구입은커녕 은행거래도 못 하고 아무런 경제활동을 못 한다고 오해한다. ‘파산’에 꼭 따라다니는 단어, ‘10년’이 더해져서 ‘파산하면 10년 동안 아무것도 못한다’는 괴담이 떠도는데 이는 절대 사실이 아니다. 물론 돈이 없어서 파산한 사람이 파산 후 얼마 지나지 않아 집을 구매하는 경우는 극히 드물다. 하지만 파산자도 파산 후 2~3년 동안 크레딧을 쌓고 어느 정도 크레딧을 회복하면 얼마든지 집 구입이 가능하다.

챕터7 파산 후 2년, 챕터 13은 1년 후면 연방주택국(Federal Housing Administration)이 보증하는 FHA 론을 받을 자격이 된다. 일반 은행의 융자(Conventional loan)는 파산하고 적어도 4년이 지나야 받을 수 있다. 이는 파산 후 2~4년이란 시간만 지난다고 론을 받을 수 있는 게 아니라 파산 후 2~4년 동안 꾸준히 크레딧을 쌓고 소득증명을 위한 세금보고를 한 사람에게 적용된다. 물론 파산 후 현금으로 집을 구입할 경우 크레딧점수나 2년, 4년이라는 기간에 구애받을 필요가 없다.

연방주택국이 보증하는 FHA 론은 정부보험 프로그램의 모기지 론이다. 연방주택국은 돈을 빌려주는 기관이 아니지만 FHA에서 보장하는 은행들을 통해 모기지 프로그램을 운영하고 있다. FHA 론은 현재 전체 모기지의 25%를 차지할 만큼 큰 비중을 차지하고 있다. 부동산 경기가 좋아 다운페이가 없어도 모기지론이 나왔던 때에는 FHA 론에 대한 관심이 적었지만 높은 다운페이를 마련하기 힘든 사람이나 파산신청자에게 3.5%만 다운해도 집을 살 수 있으므로 인기가 높다.

FHA 론 승인을 위해서는 2021년 기준 신용점수 580점 이상이 요구되고 580점 이하인 경우 최소 10%의 다운페이가 요구된다. 2020년 기준 미국인 평균 크레딧점수가 대략 710점 정도인 것을 감안하면 크레딧점수의 장벽이 낮고 수입에 대한 일정한 기준보다는 모기지 페이먼트를 낼 수있는 지 여부를 주로 심사한다. 따라서 파산 후 경제활동을 세금보고로 증명할 수 있고 크레딧을 꾸준히 쌓아왔다면 2년 후에는 3.5 퍼센트의 다운페이만으로 FHA 론으로 집을 구매할 수 있다. 또는 파산 후 4년 동안 크레딧을 잘 쌓았고 10% 이상의 다운페이를 할 수 있다면 일반 은행의 융자를 통해 집 구매도 가능하다. 따라서 파산 후에는 10년 동안 크레딧도 못 쌓고 집도 못 사고 아무 것도 못한다는 말은 100% 거짓이다.

간혹 주변에서 파산하고도 얼마 안 돼 집 사고 차 산다며 파산하기 전 돈을 다 꿍쳐놓고(?) 파산했다고 비난하는 경우가 있는데 이는 모르고 하는 소리다. 파산 전 재산을 숨기거나 가족/지인에게 증여하는 행위는 파산 사기에 해당해 빚 탕감은커녕 형사법 처벌 대상이다. 파산 후 꾸준히 크레딧을 쌓은 사람은 본인의 노력으로 얼마든지 차도 구입하고 집도 구매할 수 있다. 이게 미국의 파산법이다.

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켈리 장/변호사