모기지 이자율을 낮출 수 있는 리캐스팅 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 웰스파고 한인융자담당]

스티브 양 / 웰스파고 한인융자담당

▶문= 80만 달러의 집을 구입하려고 합니다. 다운페이먼트를 얼마 하면 가장 좋은 이자율로 융자를 받을 수 있을까요?

▶답= 답부터 말씀 드리면 융자액을 48만4350달러 이상으로 유지하여 점보 융자로 만들 경우 가장 좋은 이자율을 받을 수 있습니다.

다운페이를 무조건 많이 한다고 꼭 좋은 이자율을 받는 것은 아닙니다. 결국 20%에 해당하는 16만 달러(신용점수가 좀 낮을 경우 25% 즉 20만 달러)에서 31만5650달러 사이를 다운하고 융자를 신청할 경우 가장 좋은 이자율을 받을 수 있습니다.

이는 점보 융자의 이자율이 컨포밍 융자의 이자율보다 낮기 때문입니다. 점보 융자는 융자 금액이 48만4350달러 이상일 경우에만 받을 수 있습니다. 점보 융자와 컨포밍 융자의 이자율은 0.375% 이상 큰 차이가 납니다.

그러면 다운페이먼트를 40~50% 이상 하여 월 페이먼트를 낮추면서 점보 융자의 낮은 이자율 혜택을 볼 방법이 없을까요? 방법이 있습니다. 다운을 본인이 원하는 것보다 약간 적게 하여 점보 융자로 이자율 낮게 융자를 받은 후 리캐스팅(Recasting)을 이용하여 월 페이먼트를 낮추는 방법입니다.

80만 달러의 집을 사는 사람이 다운을 50% 하고 융자를 40만 달러만 받는다고 합시다. 이 경우 이자율은 4.375%에 월 페이먼트는 약 1997달러입니다. 그런데 다운을 30만 달러로 줄이고 융자 금액을 50만 달러로 만들어 점보 융자로 받으면 이자율이 3.875% 정도로 내려갑니다. 월 페이먼트는 2351달러입니다. 그리고 나서 융자가 다 끝난 후 10만 달러의 원금을 갚고 렌더에게 리캐스팅을 요청하면 렌더는 월 페이먼트를 40만 달러의 3.875%에 해당하는 1880달러로 줄여줍니다. 이렇게 함으로써 똑같은 40만 달러에 대한 월 페이먼트를 116달러 이상 절약할 수 있습니다. 30년이면 거의 4만2000달러입니다.

리캐스팅이란 큰 금액의 원금을 갚을 경우 기간과 이자율 등 다른 조건은 그대로 둔 채로 월 페이먼트를 낮춰 주는 제도입니다. 비용이 전혀 들지 않으며 종이 한 장 사인으로 가능합니다.

리캐스팅은 손님의 권리로 렌더가 일시적으로 제공하는 서비스나 중간에 없어지는 정책이 아닙니다. 이렇게 리캐스팅 제도를 이용하면 컨포밍 융자에 해당하는 융자도 점보 융자의 낮은 이자율의 혜택을 받는 것이 가능합니다. 많은 한인들이 이를 잘 이용하여 많은 재정적 이익을 볼 수 있기를 바랍니다.

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