[에이전트 노트] 조닝(Zoning)의 중요성

개발은 물론 매매 제한 요소도 될 수 있어
개인적 용도 변경 불가능…구매 전 확인을

조닝(Zoning)의 중요성

조닝모르고 샀다가 개발 및 매매에 제한될 수 있어

개인적 용도 변경 불가능하기 때문에 구매 전 확인

최근 수년간 LA 다운타운을 중심으로 LA지역에 퍼지고 있는 부동산 개발 열기는 로스앤젤레스 도시가 형성된 이후 아마도 부동산 개발이 가장 활발하게 진행되고 있는 시기라고 표현해도 무리가 없을 만큼 그 열기가 뜨겁다.

그 중에서도 LA 다운타운은 물론 한인타운을 포함한 할리우드지역이 LA지역 부동산 개발의 큰 축을 이루면서 LA지역 부동산 개발을 주도해 가고 있다.

그러다 보니 자연스럽게 부동산 개발을 좌지우지하는 조닝(Zoning)은 부동산 구매에 있어서 매우 중요한 조건이 되었다. 사실 2000년대 중반까지만 해도 부동산 구매 시조닝(Zoning)에 대해 까다롭게 꼼꼼히 따져보는 바이어들은 그렇게 많지 않았던 것이 사실이다.

그러나 2000년대 후반 들어 LA지역 부동산 개발이 붐을 이뤘고, 자연적으로 조닝에 대한 프리미엄이 가격이 형성되면서 조닝은 황금알을 낳는 거위만큼 그 가치가 상승하였고 이제 부동산 구매에 있어서 조닝은 가장 중요한 부동산 구매 조건이 되어 버렸다.

어떤 조닝이냐에 따라 투자금액과 수익성이 달라지는 것은 물론 향후 해당 매물의 개발가치까지 기대할 수 있기 때문에 ‘꿩 먹고 알 먹고’의 보너스 투자가 가능하기 때문이다.

한국과 달리 미국에서의 어떠한 조닝이냐에 따라 내 건물, 내 땅이라도 함부로 개발하거나 증축을 할 수 없다. 정부가 해당지역의 부동산을 어떤 용도로 사용할지, 어떠한 플랜으로 개발할지 등을 정해 그 플랜에 맞는 지원책 등을 미리 정해 놓은 것을 조닝이라 하며 이는 사유재산에 대한 정부의 간접 통제권이라고 할 수 있다. 이 같은 조닝은 필요한 정부시책에 따라 바뀔 수는 있지만 개인적인 용도를 위해 바꾸는 것은 불가능하다.

예를 들면 최근 LA 다운타운 개발 프로젝트를 위해 정부가 버려진 산업조닝을 주민의 주거를 위한 주택과 산업조닝으로 변경시킬 수도 있고, 반대로 주거지역을 산업 지역으로 활성화 시킬 수도 있다.

이러한 조닝 변경은 반드시 그 지역 의회의 승인을 얻어서 바뀔 수 있으며 이를 반드시 주민들에게 공시해야 한다.

미국의 모든 카운티 정부는 해당 지역의 개발계획을 조닝 지도(Zoning Map)를 통해 보관하고 있기 때문에 필요에 따라 언제든 관련 부서를 통해 이를 확인할 수 있다.

조닝은 주민들의 삶의 질을 높이고 지역 경제와 산업발전을 도모하기 위해 정해진 것으로 개인의 소유권보다 막강한 공권력으로 통제되며 개인보다는 다수와 전체의 공적 안정을 위해 용도변경, 부동산세의 부과, 공용매수권, 자치단체 소유권 인정 등의 권한을 갖고 있다.

조닝은 용도에 따른 구역설정뿐만 아니라 대지의 최저면적과 폭, 건물의 최고 층수, 건물의 높이, 실내 천장의 높이, 대지와 비례한 건물의 넓이, 건물과 건물의 사이 간격, 건물에 비례한 주차대수, 부속건물의 허용 등 세부적인 것까지 모두 적용한다.

이러한 조닝의 구분은 크게 4가지로 농업용지, 주거지역(단독주택지·다세대 주택지), 상업용지, 산업·공업용지로 구분된다. 먼저 A1, A2는 농업 관련 부지로 농장, 공원, 골프장, 놀이공원 등이 해당하고, 주거지역으로 구분되는 ‘R’에는 R1, R1.5, R2, R3, R4, R5가 있다.

커머셜 지역으로 구분되는 'C'는 CR, C1, C2, C4, C5 등으로 구분되며 영업용지인 일반 사무실, 호텔, 식당, 교회 등을 포함한 모든 상업적 용도의 건물과 업종이 들어설 수 있다.

마지막으로 산업·공업용지로 구분되는 'M'은 MR1, M1, MR2, M2, M3가 있고 각종 제조업과 공장시설 창고 등을 지을 수 있다.

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전홍철 / WIN Realty & Properties