2014년, 주택융자시장의 변화

오문식 융자 칼럼

2014년부터는 주택융자시장에 큰 변화가 생겼다. 2013년에 비해, 이자율의 상승도 이미 시작되었고 승인기준 또한 변화가 생기고 앞으로도 지속해서 변화가 있을 것으로 예상한다.

이자율의 변화
주택융자의 이자율은 이미 2013년중순을 기점으로 적지 않은 폭으로 상승했다. 아직은 5%미만의 이자율로 사실상 높지 않은 이자율이지만 이미 3%때의 이자율에 익숙한 주택 소유주들에게는 4%후반의 이자율은 높게 느껴질 수 있다. 아직은 또 한차례의 큰 변동은 당분간은 예상하지 않고 있지만, 점차적인 상승은 확실할 것 같다. 당분간의 큰 변동이 없을 것으로 예상하고는 있지만 안심할 수는 없다. 완전하게 안정을 찾지못한 주택시장은 조금한 정치적, 경제적인 이슈로 큰 변동이 생기는 추세이기 때문에 언제, 어떻게 변화가 생길지는 아무도 알 수 없다. 하지만 “오늘의 이자율이 올해 가장낮은 이자율이다.”라고 말할만큼 점차적이거나 큰 폭의 상승은 올해 지속할 것으로 예상하고있다.

43% DTI의 심사기준은 일단보류
수입과 지출의 비례율인 DTI(Debt to Income)의 비율을 올해부터 43%로 내린다고 발표했으나 다행히도 당분간 보류하는 것으로 결정됐다. 따라서 수입과 지출의 비례율은 작년과 마찬가지로 45%까지 가능하게 됐다. 2%차이가 크지 않을 것이라 느껴지지만, 생각 외로 많은 경우가 이 2% 때문에 융자승인이 결정된다.
조건이 좋은 분들에게는 혜택을, 그렇지 않은 경우에는 불이익을 DTI가 43%까지만 승인을 해 주는 것은 보류됐지만, 점차 은행들은 조건이 좋은 경우에 더 많은 혜택을 줄 것으로 예상된다. 혜택이라 함은 일단 이자율의 차이인데 크레딧이 좋고 DTI가 낮은 경우 완전하게 다른 프로그램을 적용해서 낮은 이자율을 적용하는 은행들이 생겨났고 또 앞으로 더 많은 은행이 이러한 추세를 따를 것으로 예상된다. 은행들은 점차 위험요소가 적은 고객들은 선호할 수 밖에 없는 상황이 되면서 무조건 많이 융자를 내주는 예전과는 많이 변하였고 또 앞으로도 더 많이 변화할 것으로 예상된다.

새로운 프로그램의 등장예상
많은 은행이 위험요소가 적은 고객만을 선호하게 되면서 반대로 위험요소가 있는 고객들에게 다소 높은 이자율과 많은 다운페이를 요구하면서 융자를 승인해주는 은행들이 등장할 것으로 예상된다. 대부분 큰 은행들과 같은 조건으로 경쟁하기 쉽지 않은 규모가 작은 은행들이 신용 상의 문제, 일한 기간의 문제, 수입과 지출의 비례의 문제 등으로 융자승인이 어려운 고객을 상대로 다소 높은 이자율을 적용하면서 융자승인을 해 주는은행이 등장할 것으로 예상된다. 물론 집 가격의 60%~70%까지만 융자승인을 해 줘서 만약의 경우에 은행에는 큰 타격이 없이 승인해 주지만 융자승인 불가능한 고객에게는 고마운 프로그램이 될 수 있겠다. 아직은 언제, 어떠한 방식의 프로그램이 등장할 지는 모르겠지만 올해안에 이러한 은행들이 생겨날 것을 예상된다.