상업용 건물 리스와 옵션에 대한 이해

그레이스칼럼

4년 전에 D.C.에 오랫동안 비어있었던 건물을 5년에 5년 옵션으로 리스를 받아 뷰티써플라이 가게를 직접 꾸며서 장사를 해오고 계신 분이 있다. 장사를 시작한 첫 일년 동안은 매상이 오르지 않아 적자로 고전하며 힘든 상황에 봉착하기도 했지만, 부부가 최선을 다해 노력한 결과 4년 만에 사업은 괄목할 만한 성장을 했다. 새로운 추세를 알기위해 바쁜 시간을 쪼개 타주에서 열리는 뷰티쇼도 쫓아다니고, 같은 직종을 성공적으로 운영하시는 분들을 만나 자문도 구했다한다. 한번 들린 사람들을 단골고객으로 확보하기위해서 손님의 이름을 의도적으로 외서 다시 찾아 오면 이름을 불러 드렸고, 고객친절을 사업의 모토로 삼았다.

그결과 사업이 4년째에 접어든 요즈음에는 가족이 생활을 하는데 전혀 지장이 없을 만큼 구축됐고 단골고객층도 탄탄해져서 경영을 재미있게 해오고 있다. 사업을 개시한 초창기에는 주인 인건비도 벌기 힘들었지만, 렌트비는 항상 제 때 꼬박꼬박 냈다. 그러한 것을 알고 있는 건물주도 가끔 와서 격려를 할 만큼 둘 사이는 좋았다. 그리고 이 업체 주인은 주변의 렌트 시세를 보니 본인의 리스조건이 참 좋다는 것을 알게되었고 은퇴할 때까지 이 사업을 더 키워보고 싶다는 생각도 하였다.


그런데 두달 전에 건물주로부터 편지를 받게 되었다. 건물이 팔렸으니 이제부터는 새 주인에게 랜트비를 내라는 내용이었다. 그래서 이 분은 그 후부터는 얼굴도 모르는 새로운 이에게 랜트비를 보내고 있지 만 이 분의 고민은 깊어졌다.
이제 이 업체의 리스는 1년도 채 남지 않았는데 혹시라도 건물주가 남아있는 옵션 5년을 주지 않거나 렌트비를 올리면 어쩔까하는 것이다.

그러나 대부분의 리스는 건물주가 바뀐다하더라도 남아 있는 리스 조건을 새 건물주도 그대로 이행하도록 되어있다. 건물주는 바뀌었어도 같은 렌트비를 새 건물주에게 보내고 있으니 이 분의 리스조건도 그러하리라 짐작이 간다.
리스옵션이라는 것은 본리스가 끝난후에 다시 시작되는 리스의 조건에 대해 건물주와 텐난트 양측이 사전에 동의한 것으로써 본리스가 끝남과 동시에 시작되는데 이때에 옵션을 그대로 이행할 것인지 아니면 본리스로 끝낼 것인지에 대한 결정은 전적으로 테난트의 권한이지 건물주의 권한이 아니다.

그러므로 건물주가 새로 바뀌었다고 할 지라도 장사를 계속하시고 싶으면 남아있는 5년옵션을 이행하시겠다는 의사를 미리 편지로 쓰셔서 등기우편으로 새 건물주에게 보내야한다. 대부분의 상업용 리스는 테난트가 6개월 전에 Written Notice를 건물주에게 보내도록 돼있다. 그러나 테난트가 옵션을 원한다고 해서 무조건 옵션을 받을 수 있는 것은 아니다. 건물주가 테난트에게 옵션을 주고 싶지 않을 때는 tenant’s default조항으로 문제를 삼는 경우도 있다. 테난트디폴트란 렌트비를 단 하루 만이라도 늦게 내거나 건물을 손상했거나 하는 경우외 여러 경우가 포함된다.