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언더워터 주택 930만채 수준

리얼티 트랙사 집계 지난해 12월 현재
1년전 1090만채 보다는 줄었으나 여전히 존재

활황세 주택시장이 에퀴티 높여
910만채는 융자금 보다 시세 높아


주택시장 붕괴 당시 광풍처럼 번져갔던 주택 가격의 ‘언더워터’ 상황이 지난해 말까지도 무려 930만 가구에 이어졌던 것으로 집계됐다.
모기지 융자금 보다도 주택 시세가 낮은 이른바 ‘깡통주택’ 현상이 주택활황이라던 지난해까지 상당수가 이어졌던 셈이다.
이같은 상황을 맞았던 주택소유자들은 집값이 융자금 보다 오르기 전에는 주택시장에 매물로 내놓지도 못하고, 그대로 안고 있어야 했으며, 자칫 소유자가 소득이 단절돼 융자금 상환이 되지 않을 경우 렌더측으로서는 손실을 감수하면서 숏세일이나 압류해 헐값에 팔아야 했다.



리얼티 트랙사의 집계에 의하면 지난해 12월 현재 미 전역의 이같은 언더워터 주택은 전체 주택의 19%에 해당하는 930만 가구인 것으로 나타났다.
이같은 규모는 그러나 지난해 1월 당시 모두 1090만 가구, 즉 전체 주택의 26%가 언더워터 상황이었던 것에 비하면 상당히 감소한 것이다.
이처럼 언더워터 상황이 줄어든 것은 역시 주택가격이 활황세에 힘입어 올라간 탓이다. 지난해 공식적인 통계에 의하면 주택가격은 평균치로 14%가 오른 것으로 집계됐었다.

스탠더드 앤드 푸어스(S&P)의 케이스 쉴러 주택가격 지수상으로 나타났던 14% 인상은 주택 가구당 수만달러 가량의 인상을 가져다 주었다.
이처럼 주택가격이 오르면 주택소유자들로서는 언더워터 상황이 아닐 경우 에퀴티를 뽑아 운용을 하기 때문에 집이 압류되는 상황까지는 가지 않을 수 있다.
그러나 에퀴티가 마이너스일 경우 즉 집값이 오른 것이 아니라 내려가 모기지 융자금 보다도 적어질 경우 이는 쉽게 압류될 위험이 커진 것이다.
가뜩이나 집값이 떨어져 융자금 보다 적은데다 만일 소유주가 직장을 잃거나 혹은 수입이 줄어들 경우 이는 업친데 덮치는 결과가 돼 집을 그대로 압류되게 하는 길로 접어드는 것이다.

집값이 내려가면 갈수록 집주인은 모기지 갚아나갈 의욕마져 떨어뜨린다. 부지런히 융자금을 갚아 나가더라도 집값은 그 보다 떨어지니 소유자로서는 집값을 괜히 내고 있다는 생각이 들기 때문이다.

값이 떨어졌으니 처분이라도 해야 하겠다는 생각이 들지만 이미 빌려둔 모기지 융자금은 갚아야 하니 집을 팔더라도 그 수준이 안돼 아예 렌더에게 가져가라는 식의 자포자기식이 되고 만다. 숏세일이나 압류의 전형적인 노선이다.
실제 이같은 경험을 한 한인들도 숫하다. 주택시장 붕괴시 올라가는 집값에 다소 수준보다 높은 가격의 집들을 마구 샀으나 이내 집값이 폭락, 이같은 상황에 빠졌던 것이다.

아뭏든 지난해 말까지 언더워터 상황이 많이 개선됐다고 하지만 여전히 930만채의 주택은 언더워터 상황이며, 그것도 무려 융자금 규모 보다 25% 이상 더 내려간 것이 그렇다.

아직 시중에는 압류나 숏세일의 여지가 여전히 남아 있다는 말이다.
데런 블롬퀘스트 리얼티 트랙사 대변인은 “아직 수백만 가구주가 수년째 헤어나오지 못하는 수렁에 빠져 있으며, 오래 이같은 상황에 놓여있을수록 더 위험에 빠지는 경우가 늘어난다”고 우려했다.
미 전역에서 아직도 가장 많은 언더워터 상황에 놓인 집들이 많은 지역은 여전히 네바다주로 꼽혔다. 이곳에서는 아직도 언더워터 상황의 주택이 그곳 전체 주택의 38%를 차지한다.

이어 일리노이(32%), 미시간(31%), 등으로 이어졌으며, 특히 라스베이거스시의 경우 언더워터 주택 비율은 41%가 되며, 올랜도 36%, 템파 35%, 마이애미 33%, 시카고 33% 등으로 이어지고 있다.

반대로 집값이 많이 올라 에퀴티가 자신의 융자금 규모 보다 50% 이상 더 많아진 주택의 수는 910만채로 나타났다.

이는 그 보다 1년전에 보여졌던 740만채 보다 훨씬 많이 늘어난 것이며, 심지어는 그 보다 단 3개월 전만 해도 무려 16%가 감소했다.

에퀴티가 가장 많이 늘어난 지역은 하와이로 무려 36%의 융자자들이 현재 융자금 보다 높아진 집에서 살고 있으며, 다음으로는 뉴욕, 그리고 캘리포니아, 미네소타, 메인 등의 순으로 손꼽힌다.



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