집 구입 아직 괜찮은 시기

주택구입 적정성 전반적 호조
지난 5년간이 가장 좋아 혼란 느껴

최근 부동산 시장이 흔쾌하게 돌아가지 않는 상황에서 집을 가진 이들은 지금 시중에 내놓아도 괜찮은지, 또 집을 사려는 이들은 과연 지금이 살 시기인지 등 다소 쉽게 평가내지 못해 우유부단한 모습을 보이게 된다.
지난해의 경우에는 이에대한 해답은 주택구입의 적정성(affordability) 측면으로 봐 지난 5년내 가장 바람직하지 않은 해라고 지적됐다.

이유는 지난 수년 동안 가격이 이미 많이 올랐고, 소득에 비해 주택에 들여야 할 자금의 규모가 높아졌다는 생각 때문이다. 즉 가격이 높아진데다 모기지 이자율이 올랐으며, 융자하려는 이들에 수수료 부담이 높아졌기 때문에 한달에 지출해야할 상환금의 규모가 소득대비 여유있게 낼 정도가 아니었기 때문이다.
그렇다면 과연 지금은 “이제 집 살 시기가 아니니 자제하라”는 사이렌을 울려 경고를 내야할 것인가. 이에대해 전문가들은 절대 아니라고 말한다.
아직도 주택시장에서 적정성 부문을 놓고 보면 어느 시기에 비해 적정성이 그리 나쁘지 않는다고 평가한다.

정확하게 지적하면 지난 1981년 이래 주택을 구입하기 위한 적정성은 전반적인 장기 추세를 놓고 볼 때 지난 5년간을 제외하면 가장 적당한 시기라고 평가된다.

지난 5년간은 적정성 측면에서 더할 나위없는 주택구입 호기였다. 이유는 알다시피 집값은 폭락해 절반수준까지 떨어진 곳이 있을 만큼 낮아졌었고, 모기지 이자율은 3%대를 맴도는 역사상 최저수준을 이어왔었다.

지난 5년간은 집을 사는 이들은 모두 “잘 했다”는 소리를 들을 수 있는 시기였다는 말이다.

그러나 최근 다소 이자율이 오르고 가격이 다시 왠만큼 회복세를 이루고 나니 다시 적정성은 떨어질 수 밖에 없었다.
그렇다고 지금이 주택을 구입하기 불리하다거나 사지 말아야 할 만큼 적정성이 낮아진 것이냐는 질문에 전문가들은 “절대 그렇지 않다”고 말하는 것이다.
전미 부동산 중개인협회(NAR)은 지난 주택거품 시기 이전에는 주택중간 가격은 가구의 평균 소득에 3배였었으나 주택거품시기에는 무려 4배까지 치솟았었다고 평가한 보고서를 지난주 발간했다.

가격이 이처럼 소득의 4배까지 치솟았으니 그 상황이 바로 거품이었다는 것을 다시한번 보여준다. 이후 거품이 붕괴하면서 집값은 폭락했었고, 이후 지난 5년동안 꾸준히 다시올라 현재에는 전체적인 추세에서 평가할 때 평균선을 약간 웃도는 수준으로 지적된다.

즉 적정성에서 좋다 나쁘다를 구분하기 아주 민감한 수준에 놓여 있다는 것이다.
이 때문에 “경제 사정이 점차 나아지고, 직장문제가 더 안정돼 실업률이 낮아지지 않으면 적정성은 나아지지 않을 것”이라는 분석이 우세하다.
실업률의 경우 아직도 미국 전체 평균치가 6%대를 유지하고 있기 때문에 평소 호경기 때의 3% 대에 비하면 두배 이상 높은 수준이다.

그러니 집을 쉽게 사고팔수 있는 환경은 아니다. 고정적 소득이 생기고 직장이 왠만하게 유지될 가능성이 있어야 집을 사기 때문이다. 여기저시 이직해야 하고 일자치 찾기마져 쉽지 않은 마당에 집을 살 마음은 호경기 때 보다 적을 수 밖에 없다.
경제는 그러나 이미 연방준비제도이사회가 밝히듯 시중에 공급하는 대량의 자금 규모를 줄이는 추세이듯 나아지고 있다는 판단이고 보면 결국 주택적정성 역시 나아지리라는 전망이다.

현재에도 모기지 이자율과 주택가격, 그리고 소득 등을 놓고 볼 때 금융비용이 아직은 낮기 때문에 가구당 중간소득에 서 차지하는 월상환금의 규모는 아직 낮은 편으로 분석된다.

따라서 소득대비 상환금 규모 측면에서 보면 집값은 아직 낮게 평가되는 수준이라는 것이다.

캘리포니아주 소재 건축사인 존 번스사는 최근 펴낸 보고서에서 “소득 대비 집값을 기준으로 놓고보면 최근의 주택시장은 다소 혼란스러워 보일 수 있다”면서 “그러지 말고 월 상환금 규모 대비 소득을 기준으로 해서 보면 보다 적정성을 정확하게 평가할 수 있을 것”이라고 결론짓고 있다.

지금의 모기지 이자율은 더 내려갈 공산은 적다는 것이 대부분의 융자 전문가들의 말이다. 그렇다면 주택가격 역시 더 내려갈 가능성이 적은 시점에서 주택을 사고 파는 이들은 앞으로 양쪽이 모두 오르는 것을 염두에 둬야 한다는 점이다.
지난주에 비해 모기지 이자율은 약간 내려갔으나 더 내려간다는 것은 상상하기 어렵다고 지적된다. 앞으로 이자율은 5% 이상 6%대에 이른다는 가정이 더 정확해 보인다.
염두에 둬야 할 상환금의 규모와 집값의 수준을 잘 고려해 보자.

최철호 선임기자