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두얼 에이전시의 위험성

부동산 거래는 우리가 미국에 살고 있는 한 늘 해야만 하는 일상의 일이다. 혹자는 나는 집을 소유하고 있지도 않을 뿐더러 앞으로 살 계획도 없으니 부동산 게래와는 무관하다. 정말 그럴까? 집을 가지고 있지 않다면 세입자란 뜻이니 결국은 집주인대 세입자간의 부동산 거래가 성립된다. 이런 현실에서 부동산 거래시 가장 많이 듣게 되는 에이전시에 대해 알아보고 미리 대비해 보자.

보통 주택 판매시 셀러를 대표하는 리스팅 에이전트와 바이어를 대표하는 바이어 에이전트가 있고 렌트시 집주인을 대표하는 리스팅 에이전트와 세입자를 대표하는 테넌트 에이전트가 있다. 일단 이번엔 주택판매시 상황에 대해 살펴 보자. 그 어느 쪽을 대표하는 경우이든 에이전트는 법이 허용하는 한 자신이 대표하는 편의 이익을 최대한 챙길 수 있도록 최선을 다할 의무가 있다. 그렇다면 양쪽을 모두 대변하는 듀얼 에이전트는 어느 쪽의 편을 들어야 할까?

정답은 아무한테도 좋은 일이 아니라는 것이다. 셀러와 바이어 양 쪽 편을 모두 대표하는 듀얼 에이전트는 셀러에게 기다리던 계약서가 들어와도 그 가격이나 조건이 합당한 지를 조언할 수가 없는 것이 버지니아 부동산법이다. 또한 바이어가 계약서를 제출하기전에 그 주택이 바이어가 찾고 있던 마땅한 것인지, 가격은 적당한지, 심지어 집 상태는 어떠한지 조차 전문가로서의 의견을 제시할 수 없게 되어 있다. 만약 집 검사과정에서 수리가 필요한 항목이 나왔을 때 셀러에게도 바이어에게도 어느 만큼을 서로 양보하고 고쳐주라고 권유할 수 없다. 결국 이편도 저편도 들지 못 하는 어정쩡한 상황에 놓이게 되는 것이다, 오죽하면 메릴랜드의 경우는 듀얼 에이전시가 법으로 금지되어 있겠는가?

소비자가 부딪히게 되는 듀얼 에이전시에 대한 유혹은 비단 리얼터 커미션을 낮춰 보려고 하는 셀러에게만 생기는 것은 아니다. 날씨 좋은 봄날의 일요일 오후 오픈 하우스에 가 본 경험은 누구나 있을 것이다. 오픈 하우스 도중 에이전트 없이 구경 온 바이어가 이렇게 묻는다. “나는 에이전트가 없으니 바이어 에이전트 커미션 줄 만큼 집 값을 깎아 주세요. 양 쪽 다 하면 간편하고 좋잖아요?” 정말로 안타까운 일이 아닐 수 없다. 그 바이어한테 자신을 대표하는 에이전트가 있다면 그 커미션에 해당하는 금액보다 더 나은 가격과 조건으로 거래가 가능할 수도 있을텐데 말이다. 이 경우 셀러 에이전트가 듀얼 에이전트를 하지 않고 단순히 계약서를 작성해 줄 수도 있는데 이때 기억할 점은 바이어에게 가격이나 계약조건에 관해 일체 조언이 금지되어 있다.



지금까지 짚어 본 대로 두얼 에이전시를 통해 양쪽을 공정하게 대표하는 것은 거의 불가능한 일이니 집을 팔거나 살 때 듀얼 에이전시에 동의하기전 버지니아 부동산법이 듀얼 에이전시에 왜 이리 제약과 제한을 많이 두었는지를 반드시 생각해 보기를 권유한다.






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