생각하지 못했던 융자승인의 걸림돌

오문식칼럼

2,3년 전부터 대부분 은행의 승인기준은 같게 맞추어져가고 있다. 하지만 수없이 많은 증명서류가 존재하는 만큼 은행 마다 다른 시각으로 보는 경우가 있다. 때문에 조그마한 이유로 융자승인이 완전하게 거절되는 경우도 생긴다.

Asset(자산)
Asset은 융자시 필요한 금액이 자신의 money market이나 은행계좌에 최소 2개월간 소유하고 있음을 증명하는 것을 기준으로 한다. 융자시 필요한 금액이란 다운페이먼트와 융자비용 그리고 세금과 보험비의 예치금까지 포함한 총 세틀먼트에 해당하는 금액을 말한다. 하지만 때에 따라서 융자시 필요한 총 금액 외에 3개월에서 6개월분의 모기지 페이먼트가 추가로 필요한 경우도 있다. 만약 융자금액이 적지않다면 이렇게 필요한 금액 또한 커질 수 있다. 이렇게 필요한 Asset이 많은 경우 2개월동안의 지속해서 소유하고 있었음을 증명하기가 쉽지 않은 경우가 많다. 이런 경우 흔히 “Gift Money”를 이용하게 되는데 이는 타인이 조건없이 주는 금액을 말한다.

예를들어 세틀먼트에 총 3만달러가 필요하다고 할 때 자신의 통장에 지난 2개월간 2만달러의 Asset이 있었다면 나머지 1만달러는 부모에게서 받을 수 있다. 이때 부모가 돌려받지 않아도 되고 이자도 환납하지 않는다는 조건이어야 한다.
하지만 투자용 주택을 구매한다면 이야기는 또 달라진다. 투자용 주택의 구매인 경우에는 “Gift Money”를 전혀 사용할 수 없다. 투자용 주택구매 시 Asset은 100%자신이 소유한 자금이어야 하며 반듯이 2개월 동안 지속해서 소유하고 있었어야 한다.

Unpaid Tax(세금 미지급분)
주택융자승인시 세금에 대해서는 다른 것에 비해서 까다롭다. 세금은 미지급분이 없어야 한다. 하지만 소득세의 경우 금액이 큰 경우에는 매월 나눠서 지급하는 경우가 종종있다. 이럴 때 다수의 은행은 완납하는 것 만을 고집하지만, 소수의 은행에서는 나눠서 지급하는 것에대한 IRS의 동의서로 해결할 수도 있다. 단, 매월 지급되는 세금의 월 지급액은 융자승인시 지출에 계산되어 수입과 지출의 비율을 올리는 요소가된다.

2013년 세금보고서류
만약 2011년 세금보고의 수입이 적다면 당연히 2011년보다 수입이 많은 2012년세금보고와 2013년 세금보고를 가지고 융자승인을 받을 수 있다. 이런 경우에는 2011년 세금보고를 제출할 필요가 없으므로 2011년에 수입이 적었어도 문제가 되지 않는다. 2013년 세금보고를 이미 마쳤다고 IRS의 System에 Update되기까지는 최소 5주가 소요되기에 기록에 없는 세금보고는 인정 안되기에 세금보고를 IRS사무실에 가서 직접 접수하고 IRS의 도장을 받아오는 경우 인정해준다. 온라인으로 세금보고를 마친 후에는 다시 세금보고를 가지고 IRS사무실을 찾아간다 해도 IRS의 도장을 받을 수 없다.