부동산 현금 거래가 최고?

얼마전 알링턴 지역의 콘도 구입을 희망한는 구매자와 첫 상담 도중 이런 질문을 받았다. “제가 전액 현찰 구매를 할 테니까 가격을 많이 싸게 살 수 있겠죠?” 정말 이게 가능할까? 대답은 그럴 수도 있고 아닐 수도 있다이다.

전미 부동산 협회의 자료에 따르면 작년 한 해 미전국 부동산 거래의 32%가 전액 현찰이었고 특히 지난해 7월 거래 중 40%가 역시 현찰 구매였다. 그리고 그 상황은 우리가 살고 있는 이곳도 비슷하다. 한 가지 염두에 둘 것은 2008에서 2010년까지 주택가격 폭락시 대부분의 현찰 거래인이 투자자였던 것에 비해 최근에는 투자자 뿐 아닌 은퇴자와 특히 학군이 좋다고 널리 알려진 지역을 중심으로 많은 외국계의 구매가 현격히 증가하고 있다는 점이다. 그러니 우리가 생각하는 현찰 거래가 바이어와 팔려는 셀러에게 각각 어떠한 득과 실이 있는지 살펴 보도록 하자.

먼저 바이어는 현찰 구매를 제시하면 가뜩이나 살 만한 집이 없는 이 때 셀러에게 복수 계약서가 제출된 경우 경쟁에서 유리할 수 있겠다. 하지만 주의할 점은 융자를 받아야 하는 계약서나 현찰 계약서나 결론적으로 셀러에게는 누가 더 많은 액수를 제시하는지가 관건이다. 왜냐하면 대부분의 셀러는 바이어가 융자를 받아오는데 걸리는 한 달 정도의 기간을 기다릴 준비가 이미 되어 있기 때문이다. 현찰구매가 요새처럼 비정상적으로 비일비재한 경우 집을 팔려는 셀러한테 이 조건이 그다지 매력적이지 아닐 수도 있다. 다시말해 다운페이 20%인 구매자가 전액 현찰을 제시한 구매자보다 더 높은 구매가격을 제시한다면 셀러는 망설임 없이 전자의 바이어 계약서를 채택한다.

또한 최근들어 융자받는 조건이 더욱 어려워 졌다고는 하나 필자의 경험으론 일단 융자자격심사를 통과한 바이어의 경우 계약 체결 후 2 주안에 클로징을 한 적이 여러번 있다. 한 가지 더 유의할 점은 아무리 현찰 구매라 하더라도 바이어는 주택감정 가격 조건 소위 말하는 어프레이절 컨틴전시를 반드시 첨부해야 한다. 우리가 융자를 받을 때 은행측에서 물건을 담보로 잡기 전 그 만한 가치가 있는지 바이어의 비용으로 주택 감정을 하는 것과 마찬가지로 현찰 거래시에도 거액을 투자하기 전에 감정비용을 아끼려 값어치를 따져보지 않고 그 절차 없이 구매를 하는 과오를 범하지 말자.

현찰 구매는 계약 체결에서 클로징까지의 기간 단축 외에도 바이어가 융자를 받아야만 하는 일반적인 경우와 비교했을 때 막판에 융자가 어떤 이유에서든지 나오지 않아서 계약 파기를 초래하는 상황이 발생하지 않으므로 셀러에게 유리하다.
마지막으로 현찰로 주택 구입을 계획하고 있다면 계약서 제출시 은행에서 공식적으로 발행된 거래서와 잔고 증명서를 미리 준비하여 사고자 하는 물건이 나왔을 때 낭패를 보는 일이 없도록 하길 권한다.