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“부동산을 교환한다는 것은 무슨 뜻인가?”

그레이스김 칼럼

Real Estate Exchange Program이란 제도가 있다. 이것은 투자용 부동산을 소유하고 있다가 판매한 후 다른 부동산을 구입하는 경우 부동산 판매에서 얻은 소득에 대해 셀러에게 부과되는 양도세(capital Gain Tax)를 100% 유보시켜주는 제도(1031 Tax Differed Program)로 부동산을 교환한다는 뜻은 내가 가지고 있던 부동산을 팔고 다른 부동산을 구입한다는 뜻이지 다른 사람 소유의 부동산과 바꾼다는 개념은 아니다. 그렇다면 이 프로그램에 적용을 받으려면 어떠한 사항들을 준수해야 되는 지 살펴보겠다.

1. 우선 거주를 위한 주택이 아닌 투자를 목적으로 한 부동산이어야 한다. 여기에는 주택, 아파트, 상업용건물, 토지 등 여러형태의 다양한 부동산이 포함된다.

2. 투자용 부동산을 팔고자 할 때는 1031 Tax Differed Program을 취급하는 타이틀 회사를 먼저 선정하여 서면계약을 하여야 한다.

3. 투자용 부동산을 매각한 후 45일안에는 새로 매입할 부동산 즉 교환할 부동산에 대한 완결된 계약서가 있어야 한다. 새로 매입할 부동산의 가격은 보유하고 있다가 판매한부동산의 가격과 같거나 높아야 한다. 한채의 덩치 큰 부동산을 팔아 두 채 이상의 부동산으로 동시에 나누어서 투자를 하는 것이나 그 반대의 경우도 가능하다.



4. 1031 Exchange의 대상이 되는 투자용 부동산을 팔거나 사는 계약서에는 반드시 이에 관한 내용이 명시되어 있어야한다.

5. 새로 투자할 부동산은 소유하고 있던 부동산이 팔린 후 180 안에 구매가 완결되어야 한다.
이 프로그램에서 제시하는 날짜들은 상당히 중요하다. 예를들어 새 주택을 구매하는 경우에는 일기 등의 영향으로 건축이 지연되는 수가 있는데 180일이지나 단 하루만이라도 세틀먼트가 늦어졌을 경우 이 프로그램에서 제공하는 세금연기혜택의 수혜자가 될 수 없다.

6. 소유하고 있던 부동산의 판매대금은 고스란히 타이틀회사의 에스크로어카운트에 맡겨 두어야 하며 이 돈은 교환하는 주택의 투자대금으로 직접 지불된다. 에스크로어카운트에 맡겨지지 않은 돈은 교환대상 부동산에 투자할 수 없다.

7. 판매된 부동산의 셀러이름과 재투자하는 부동산의 바이어 이름이 같아야 한다.
아마도 연방세법의1031 Exchange program이 없었더라면, 투자가들은 한번 투자한 부동산을 영원히 잠재우고 있을 지도 모를 일이다.



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