융자시장 문턱 낮아지고 이자율 상승 추세

이미 융자자 평균 신용점수는 낮춰지는 추세
당국도 융자의 건전성만 보장되면 활성화시킬 것

최근들어 집을 사려는 이들이 겪는 어려움 가운데 가장 큰 것은 바로 모기지 융자를 얻는 과정이다.
한 때 역사상 가장 낮은 이자율이라고 언급될 때에도 사실은 융자를 위한 과정은 쉽지 않았다. 최근 몇 년동안은 새로 집을 사려는 이들 보다 압류나 숏세일 등으로 집을 잃는 이들이 더 많아 융자가 그렇게 원활하게 이뤄졌다고 말할 수 없다.
집을 잃어야 했던 이들은 은행으로부터 숏세일 승인이 나기를 수 개월, 수 년을 대기해야 했었으며, 집을 사려는 이들은 서브프라임 모기지 파동 이후 엄격해진 서류심사 과정에서 탈락되기 일수였다.

그러나 반대의 경우도 많았다고 통계에서 보여진다. 즉 낮은 이자율로 인해 크레딧이 좋고, 직장을 잘 유지해 소득의 편차없이 꾸준히 유지했던 이들은 융자가 쉽고 더 싸게 좋은 조건으로 융자를 얻기도 했다.
이 때문에 지난해 4분기의 경우 새로 이뤄진 융자의 49%가 집을 사기 위해 이뤄진 것이었고, 이같은 비율은 1년전 25% 보다 급격히 늘어난 것이다.
새집을 사려는 이들이 몰렸고, 겨울철에 이뤄진 융자의 절반 이상이 집을 사려는 이들로 인해 이뤄진 것이라는 통계이다.

물론 지난해 연말은 지난 2012년 당시 30년 고정 모기지 이자율이 3.36%를 보이는 등 역사적으로 낮은 수준을 보였던 것 보다는 높아져 4.3~4.7% 대를 보이던 시기이다.
그럼에도 불구하고 오르는 집값과 매물 부족 현상 등으로 매료된 집구입 희망자들이 그만큼 더 융자 시장에 나섰었다는 말이다.
한편에서는 융자 시장에서 가장 많은 비율을 차지하는 종류는 바로 재융자하는 케이스였다.

재융자는 2012년에 더 많이 이뤄지기도 했었다. 그러나 점차 재융자의 경우는 줄어들고 있다. 앞으로 이자율은 더욱 오르는 추세를 보일 것이라는 전망이 우세, 재융자의 경우는 점차 줄어들 상황이다.
융자의 턱은 그러나 최근들어 이자율이 높아지는 가운데 오히려 더 낮춰지는 경향을 보인다.
금융당국이나 융자업체 등에서는 모기지 융자 시장의 건전성이라는 대명제 때문에 융자의 문턱을 낮췄다고 공공연하게 말하지는 않지만 좀처럼 살아나지 않는 경제상황속에서 부동산 시장을 활성화해 경제의 견인역할을 기대하는 탓에 점차 융자문턱을 낮추는 추세를 보인다.

실제로 지난 2012년 융자를 얻는 이들의 평균 FICO 크레딧 점수는 748이었다. 그러던 것이 지난해 727로 낮춰져 나타났다.

그만큼 융자 신용도 부분에서부터 문턱은 낮춰진 것이 들여다 보이는 것이다.
경제가 인간 심리의 일부분이며, 각종 통계와 수치 등으로 나타나 보는 이들이 분석하기 어렵고 전문가들만이 그 수치를 이용해 분석하고 향후 전망을 내는 것처럼 보이지만 사실 경제는 바로 개개인의 심리속에 이미 답을 가지고 있다.
다시말해 지금 돈을 쓸 것인가 말 것인가에 대한 판단을 할 때 흔쾌히 쓰지 못하면 경제는 경직된 것이며, 이후 상황을 낙관하면서 손에 든 돈을 별 부담없이 쓸 때에는 경제가 활성화된 상황이라는 말이다.

이처럼 경제가 바로 심리적인 것인 것을 전제로 하면 경제가 풀리려면 위축된 심리적 요인이 풀리고 주변인들 사이에서 한두명씩 더 소비에 나서는 모습이 이끌어져야 한다.

당국으로서는 이 때문에 소비를 더 유도하는 방향이 경제활성화에 유리하며, 실제 그 방향을 지향한다. 소비가 늘려면 바로 돈이 더 많이 돌아야 하며, 그러기 위해서는 융자시장이 더 낮춰져 많은 이들이 돈을 얻어 유용하는데 쉬워져야 한다는 답이 나온다.
인플레이션만 잘 피해 운영될 경우 바로 소비가 늘어나 활성화되는 것은 경제에 도움이 되며, 그런 관점에서 현재 경제의 어려움이 서브 프라임 모기지에서 비롯돼 융자를 남발해 시작됐다하더라도, 현재의 경제를 살리는데에는 바로 돈을 더 푸는 것이 정답이라는 말이다.

경제 원인이 모기지의 남발이었으나 경제를 활성화하는 정답 역시 융자를 더욱 늘리는 방향이라는 것은 상당한 역설이 아닐 수 없지만 경제당국은 건전성만 보장 된다면 융자의 확대를 거부할 수 없다.
이 때문에 융자시장은 활성화되는 방향을 가지고 있다고 보이며, 그 관점에서 앞으로 연방준비제도이사회의 채권매입을 통한 자금방출 축소에 따른 이자율의 상승이라는 도식에서 뿐만 아니라 융자시장의 활성화에서 오는, 즉 수요증가에서 오는 인상요인도 추가돼 점차 오른다는 답이 맞다.
아울러 융자 이자율의 인상 속도와 적정성 등 역시 바로 소비자인 우리네들의 마음속에서 너무 크다 적다를 느끼는 관점에서 분석의 척도가 가려질 것이다.


최철호 선임기자