바이어 에이전시란?

최태은
북버지니아 부동산협회 이사

며칠 전 필자가 이사직을 수행하고 있는 북버지아 부동산 협회에서 연락이 왔다. 윤리 위원회에 제소된 케이스에 대한 심사를 요청하는 내용이었다. 그런데 이번에도 역시 이에 연루된 사람들의 이름만 다를 뿐 전에 있었던 상황과 비슷했다. 바로 바이어 에이전시 계약서가 그 내용이었다.

알렉산드리아에 있는 콘도 리스팅을 인터넷에서 본 바이어가 마침 우연히 알게된 어떤 부동산 에이전트에게 그 집을 보여 달라고 했고 버지니아 부동산법에 따라 두 사람은 바이어 에이전시 계약서에 서명하였다. 문제는 바이어가 그 내용을 잘 이해 못한 채 계약서에 서명했다며 무효를 원했고 부동산 회사는 그것이 사실이 아니라는 주장이었다.

영어를 모국어로 쓰는 미국인한테도 이렇게 분쟁이 일어나는 것을 목격하며 우리 한인 커뮤니티의 소비자에게 지난2012년 7월 1일부로 시행된 버지니아 부동산법에 대해 알리고자 한다.

과거에는 바이어가 집을 보겠다고 하면 대부분의 에이전트가 그저 원하는 지역의 집을 보여 주곤 했다. 물론 그 당시에도 부동산 회사의 방침에 따라 에이전시 계약서에 서명을 요구하기도 했다. 미래에 발생할 수 있는 분쟁의 소지를 방지하고자 함이 그 이유였다. 이제 새로운 법 시행에 따라 모든 바이어 에이전트는 집을 보여 주기 전에 반드시 에이전시 계약서에 서명을 받아야 한다. 물론 어떤 서비스를 제공할 지, 계약서의 유효기간은 얼마 동안인지 또한 수수료는 얼마인지 충분한 설명을 해야하며 바이어가 이에 동의하면 그때부터 그 계약이 유효하게 된다. 계약서의 내용과 조건은 매우 간단하고 명확하므로 계약 성립 전에 정확한 설명과 질문의 과정이 있다면 후에 분쟁이 나타날 확률은 극히 적다.

특히 명심할 것은 바이어 에이전트의 수수료는 바이어가 내야 하고 만약 셀러나 셀러의 에이전트가 수수료를 제시하면 그 액수 만큼을 바이어에게 받아야 할 수수료에서 깍아 주게 된다. 결과적으로 바이어가 내야 할 수수료가 전혀 없는 경우를 많이 보게 된다. 하지만 바이어 에이전시 계약서에 동의한 수수료에 못 미치는 액수가 셀러나 셀러의 에이전트로부터 제공된다면 그 차액은 바이어가 책임져야 하는 몫이다. 바이어 에이전시에 관한 부동산 법이 개정된 것이 1995년인데도 불구하고 모든 에이전트가 셀러를 위해 일하고 셀러한테서 수수료를 받았던 과거의 생각이 거의 20십년이 지난 아직까지도 잘 못 알려져 있다. 계약서의 유효 기간은 각 부동산 회사의 규정에 따라 다르므로 일률적으로 말할 수 없으나 몇 시간 아니면 단 하루에서부터 몇 달간까지 바이어와 에이전트의 합의하에 결정된다. 만약 실수로 유효 기간이 명시되지 않았다면 그 계약서는 90일안에 자동으로 무효화된다.
계약서에 서명하기전에 꼼꼼히 그 내용을 알아보고 합의하는 등 지금까지 살펴 본 내용이 주택 구매 과정에 대한 이해를 돕기를 바란다.