[부동산 칼럼] 모기지 이자

곽동현 / M&T 뱅크 시니어 론 오피서·NMLS#525280

바야흐로 주택 매매 최고의 시즌이 다가 오고 있다. 매년 4~5월을 시작으로 9월초까지 가장 많이 주택 매매가 이루어진다. 주택 매매를 위해 융자를 얻는 고객들의 중요한 관심사가 이자를 얼마로 얻을 수 있냐는 것이다.

이번 시간은 시중은행에서 오퍼되는 모기지 이자들이 어떤 기준을 따르고 또한 고객마다 이자가 약간씩 다르게 적용되는 이유를 알아보자.

#1.기본 모기지 이자 산출

주택 모기지 융자에서 이자율의 가장 기본은 미국 단기 채권 금리(1Year Treasury Bond 또는 10 Year Treasury Bond)이다. 여기에 융자로 인해서 발생되는 여러 위험 부담 즉 프리미엄이 추가되어 이자가 산출된다.

이런 추가 프리미엄들로는 시장의 리스크 프리미엄(Market Risk Premium)과 물가 인상으로 발생 가능한 인플레이션 프리미엄(Inflation Premium) 여기에 융자를 몇년 상환으로 얻는가에 따라 발생되는 기간 프리미엄 (Term Premium) 마지막으로 모기지 융자 자체 위험성 프리미엄(Mortgage Risk Premium)이 가산되어 모기지 융자 이자율이 나온다. 이런 기준들로 모기지 융자의 다양한 프로그램에 알맞은 이자율이 적용된다.

구체적으로 예를 들면 30년 고정4.375% 20년 고정 4.125% 15년 고정3.25% 10/1ARM 3.625% 7/1ARM 3.125 5/1ARM 2.75%정도로 최근 이자가 분포가 이루어 진다. 여기서 30년 고정은 4.375%인데 반해 5/1ARM은 2.75%이다. 이자가 무려 1.625%정도 차이가 난다.

그것은 은행에서 30년과 같이 고정기간을 길게 해줄 수록 위험 부담이 높아져 각종 프리미엄 Rate이 높아지기 때문이고 5/1ARM처럼 고정기간이 짧을 수록 추가 프리미엄 Rate이 적어져 이자가 낮게 산출된다.

그래서 주택을 구입하더라도 단기 거주 목적일 경우 굳이 30년 상환보다는 7/1ARM 프로그램도 권장해 볼만하다. 5/1 ARM은 고정 기간이 너무 짧아 싼이자가 곧 바뀐다는 심리적으로 불안감이 생길수 있어 그렇게 권하진 않는다.

#2. 추가 포인트 적용

융자 프로그램에 따라 다양한 이자가 적용되는 것을 보았다. 여기서 두고객이 같은 프로그램을 선택했다고 하더라도 이자가 달라 질수가 있다 가령 A고객이 40만 달러 주택을 40% 다운을 하고 크레딧은 750점이상 나온다고 하고 B고객은 같은 가격의 주택을 10%만 다운을 하고 구입을 하는 크레딧 점수가 680점 정도라고 한다면 당연히 조건이 좋은 A고객이 더 나은 이자를 받거나 아니면 B고객은 약간 불리한 조건으로 이자를 얻게 될것이다.

이때 적용되는 것이 포인트(Point)이다. 포인트를 이자와 혼동하고 계신 고객들이 있는데 포인트는 이자하고는 차이가 있다. 4.375% 이자를 제로포인트의 기준으로 설명해 보자 A고객은 다운이 많고 크레딧이 좋아서 은행에서 포인트 크레딧을 -0.50를 받을 수 있다면 A고객은 -0.50받은 크레딧으로 4.25%의 이자로 제로포인트로 융자가 가능하다.

반면 B고객은 다운이 적고 크레딧이 좋지 않아서 은행에서 0.5포인트가 붙게 된다면 이자인 4.375%에서 추가된 0.50포인트를 지불하고 클로징을 하거나 아니면 4.5%로 이자를 올려 제로 포인트로 클로징을 할 수가 있다.

Rate은 융자금에 적용되는 이자이고 포인트는 빌리는 금액의 %의 곱을 말하는데 10만달러에 0.5포인트라하면 10만달러 x 0.5% =500달러가 된다.

포인트는 고객이 은행에서 클로징시 크레딧으로 받는 경우도 있고 지불해야되는 경우도 있다. 포인트 적용은 감정대비 융자금액(LTV) 크레딧 점수(Fico Score) 융자금액(Loan Amount) 2차 융자의 유무(Subordination) 캐시아웃 재융자(Cash Out Re-fi)주택의 종류(Property Type) 이자 고정기간(Lock in days)등 수많은 것들로 적용이 된다.

참고로 필자의 은행에서 가장 최고로 크레딧을 받고 받을 수 있는 조건은 1 패밀리 주택구입 융자로 40% 다운 크레딧 720점이상 융자금액 40만달러정도 30년 고정 모기지로 이자를 15일 락인을 할때 무려 받을 수 있는 크레딧은 무려 -2.00포인트가 된다.

이것으로 이자를 좀더 싸게 받을 수도 있고 40만달러의 2%인 8000달러를 클로징 보조로 받을 수도 있다. 엄청난 혜택이다.

#3. 융자 프로그램 이자와 포인트의 이해

이처럼 융자에 있어서 가장 우선되어야 할 것이 어떤 프로그램을 얻느냐는 것이다. 30년 고정을 꼭 얻어야 할 수도 있고 단기 고정 모기지를 얻어야 할 고객도 있다.

특히 첫 주택을 구입하시는 분들은 30년 고정모기지를 많이 선호하는데 만약 프로그램을 잘 이해하면 10/1ARM이나 7/1ARM 프로그램도 나쁘지 않다. 아무래도 첫 주택구입자들은 가장 최고의 주택을 구입하긴 힘들어 살다 보면 구입한 주택의 여기저기 부족한 부분이 보이고 이사할 기회가 꼭 오기 때문이다.

첫 주택으로 30년까지 살고 있는 고객을 만나긴 참 드물다. 이런 포인트와 융자 프로그램만 잘 이해해도 재융자에서도 아주 절약을 할수 있는데 가령 수년 전에 30년 5.5%로 고정 모기지를 얻고 원금을 좀더 갚아서 지금 한 18년 정도 모기지 페이먼트가 남았다고 하면 이상황에서 많은 고객들이 재융자를 하느니 빨리 원금을 갚아서 모기지를 끝내야겠다 생각하시는데 이것은 재융자를 30년으로 하고 클로징 비용이 들어간다는 고정 관념때문이다.

이 경우 현재 있는 금액 그대로 15년 모기지로 재융자를 하는데 현재 15년 이자보다 좀 높게 4% 정도로하고 크레딧을 2포인트 정도 받고 재융자를 한다면 크레딧 포인트로 클로징 비용을 전혀 내지 않고 현재 18년 남은 모기지를 15년으로 바꾸면서도 월페이먼트는 현재보다 더 적게 내면서 재융자가 가능하다.

필자의 경우도 2006년에 구입한 주택을 30년고정에서 20년 고정으로 지금은 15년 고정으로 재융자 되어있다.

중간에 원금도 약간 갚았지만 적절한 재융자로 처음 모기지 페이먼트와 별 차이가 없이 15년으로 갈아타 대충 10년 정도는 빨리 마무리 되는 계산이 나왔다. 융자에 대한 올바른 정보와 지혜가 큰 절약을 가져다 준다는 것을 잊지말고 은행문을 두드려보길 바란다.

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