[생애 최초 주택 구입자를 위한 가이드] 특별 금리 혜택, 다운페이먼트 지원 등 놓치지 마세요

주택 구입은 각종 절차가 복잡하고 고려할 점이 많아 살면서 겪는 가장 어려운 고민 중 하나일 것이다. 특히 처음 주택을 구입하는 사람들에게는 더욱 그렇다. 주변에서 많은 사람들이 이것저것 고려해야 할 것들을 알려주지만 귀에 들어오지 않는다.

익숙하지 못한 각종 서류들을 검토하다 보면 생애 처음으로 내 집 마련을 고민하는 이들을 위해 준비되어 있는 각종 혜택들을 놓치기 일쑤. 내 집 마련을 고민하고 있는 초보자들을 위해 부동산 전문가들이 권하는 주택 구입 시 고려해야 할 각 단계별 주의사항들을 정리했다.

◆주택 구입 12개월 전=우선 지금이 주택 구입 적기인지 확인해 보아야 한다. 자신의 재정 상황이나 모기지 이자율 세금 해당 지역의 렌트 수준 등 고려해야 할 점이 많기 때문에 부동산 전문업체 트룰리아닷컴 등에서 제공하는 전문적인 모기지 계산기의 도움을 받아보는 것도 좋다. 일반적으로 볼 때 주택 구입이 렌트에 비해 38%가량 저렴하다.

또 자신의 재정 상태를 점검해야 한다. 개인 채무가 있다면 그 규모를 줄이고 매매 계약금 등 앞으로 필요하게 될 자금을 모으는 것이 필요하다. 정부가 보증하는 FHA융자의 경우 3.5% 일반적인 모기지 융자의 경우 10~20% 정도 다운페이먼트가 필요하다.

또한 올해부터는 융자기관들이 대출 시 직업 안정성 등을 확인하기 때문에 소득세신고 등 신경을 써야 할 부분이 더 많아졌다.

리스팅에 올라있는 매물들을 둘러보면서 자신이 원하는 집을 구체화해야 한다. 각 부동산 업체들의 홈페이지를 통해 매물의 설명과 사진을 볼 수 있으며 도어스탭스와 같은 어플리케이션 등을 활용해 마음에 드는 매물을 저장해 놓는 것도 방법이다.

전문가들은 구매자가 자신이 원하는 주택의 모습을 구체화하면 할수록 실제 주택 매입 시 성공할 확률이 높아진다고 조언한다.

◆6개월 전=본격적으로 본인의 신용 상태를 확인해야 한다. 전문가들은 이 시기에 신용점수를 높이기 위해 자신의 신용평가서(크레딧리포트)를 뽑아보고 문제가 없는지 확인해 볼 것을 권한다. 연방법에 따라 1년 1회에 한해 자신의 신용평가서를 무료로 발행할 수 있다.

신용평가서 발행은 애뉴얼크레딧리포트닷컴과 같은 신용평가기관에서 할 수 있다. 좋은 신용점수를 얻기 위해서는 청구 대금의 연체를 피하고 대출 횟수와 규모를 줄이는 것이 중요하다.

또한 이 시기에는 새로 계좌를 발행하거나 기존의 계좌를 닫는 것은 좋지 않다. 모기지 관련 소프트웨어 공급업체인 엘리매이에 의하면 모기지 대출 승인을 위한 평균 크레딧 점수는 지난 3월 기준 755점이다.

또 자신의 재정 상태를 점검해 자신이 구입할 수 있는 주택의 수준을 명확히 하는 것이 필요하다.

부동산 전문업체인 질로우닷컴은 자신의 소득 수준 모아놓은 자산 대출 규모 등을 고려해 어느 정도 수준의 주택이 자신에게 적합한지 계산해 주는 온라인 계산 프로그램을 제공하고 있다.

주택 구입 후 자신이 매달 내야 하는 관리비 금액을 미리 계산해 보는 것도 중요하다.

구입을 고려하고 있는 주택의 재산세와 주택보험을 미리 확인해 보고 지역 유틸리티 회사에 전화해 일반적인 월비용을 문의하는 것도 도움이 된다. 또한 재정 전문가들은 주택가격의 1%는 매년 유지보수비로 책정해 놓아야 한다고 조언한다.

◆3개월 전=최종적으로 자신이 선택할 모기지 융자를 결정해야 한다. 92%가 넘는 대출자들은 30년이나 15년의 고정이자율 모기지를 선호하지만 자신의 거주 기간이나 여러 가지 여건 등을 고려하면 단기고정으로 알려져 있는 각종 하이브리드 모기지 프로그램 등이 유리할 수 있다.

특히 많은 모기지 전문가들은 7년간 고정금리를 적용하고 이후 매년 변동금리를 적용하는 7/1변동금리(Adjustable-Rate Mortgage: ARM) 프로그램의 경우 현재 3.5% 수준의 금리를 적용하고 있어 단기 거주 목적이거나 올해 주택 구입계획이 있다면 유리한 점이 많다고 권한다.

특히 처음 주택을 구입하는 경우 살면서 주택의 부족한 부분들이 보여 이사를 결심할 경우가 상대적으로 더 많기 때문에 모기지 프로그램 선택 시 더 많은 점을 고려해야 한다.

또한 융자기관마다 처음 주택을 구입하려는 사람들에게 특별 금리 혜택을 제공하는 경우도 늘고 있으니 부지런히 융자 상담을 받아 보는 것이 좋다. 최근에는 생애 최초 주택 구입자들을 대상으로 다운페이먼트를 낮춰주는 프로그램들이 늘고 있다.

실제로 TD뱅크의 경우 생애 최초 주택 구입자나 저소득층.차상위 계층을 대상으로 최소 다운페이먼트 비율을 전체 주택가격 가격의 3%로 낮춰주는 라이트스탭 프로그램을 실시하고 있다.

또 자신의 수입과 신용등급에 따라 모기지 사전승인을 신청해 자신이 받을 수 있는 융자 규모를 확인해야 한다.

이 단계에서 전문가들은 혹시나 모를 미래의 재정상의 안전을 위해 자신이 받을 수 있는 모기지 융자 금액의 20% 정도는 남겨 놓을 것을 권한다.

또한 주택 구입 시 다운페이먼트 이외에도 중개인 수수료 감정 수수료 인스펙션 비용 등 각종 비용이 발생하니 여유 자금을 남겨 놓아야 한다고 강조한다.

한편 다운페이먼트 비용이 부담된다면 정부나 지자체에서 지원하는 다운페이먼트 지원 프로그램을 고려해 볼 수 있다.

뉴욕주 롱아일랜드의 경우 3월부터 생애 최초 주택 구입자들에게 다운페이먼트 비용의 최대 20%를 재융자해 주는 '스마트무브 뉴욕 프로그램'을 실시하고 있다.

실제 주택 매매 과정에서는 그 지역의 이웃들을 잘 알고 있는 중개인의 도움을 받는 것도 유리하다. 해당 지역의 장단점을 가장 잘 알고 있을 뿐 아니라 익숙하지 못한 주택 매매 과정에서 좋은 길잡이가 될 수 있기 때문.

아파트 구입의 경우 간과하기 쉬운 그 건물의 향후 공사 계획이나 건물의 부채비율 등 자신의 자산에 직접적으로 영향을 미칠 수 있는 전문적인 조언 등을 손쉽게 얻을 수 있다. 또 주변 이웃들에게 직접 물어보기 전에는 알기 어려운 해당 지역의 문제에 대한 정보를 얻을 수 있다.

김수형 기자 [e-mail]