[부동산 칼럼] 주택 소유자의 주택구입

바야흐로 계절의 여왕인 5월이 되었다. 서부와 달리 사계절이 있는 동부는 주택 경기는 계절에 아주 민감하다. 화사한 꽃들이 만발하는 최근엔 주택경기 역시 호조를 보인다. 롱아일랜드에 학군 좋기로 소문난 S지역은 매물 리스팅이 나오기가 무섭게 오퍼가 성사되고 있다.

저금리가 지속되고 있는 가운데 한동안 움츠렸던 주택 실수요자나 또한 대인 및 기관 투자자들이 주택투자에 눈을 돌리고 있는 실정이다. 이번 시간은 주택을 소유한 고객이 추가로 주택 구입을 고려할 때 주의사항들을 알아본다.

불과 몇 해 전만하더라도 주택 소유주가 주택을 추가로 구입하는 것은 조건이 까다로워서 엄두를 못 내었지만 최근 주택경기 호조에 맞추어 조금 완화된 조건을 제시하고 있으니 혹 여유가 있어 더 넓은 곳으로 이사를 고려 중이거나 주택 투자를 희망하는 고객은 도움이 될 것이다.

팔고 사고 할 경우=현재 살고 있는 주택을 처분하고 새로운 주택을 구입할 경우에는 현재 살고 있는 주택을 먼저 클로징 하고 구입할 집을 클로징 하는 경우가 가장 이상적이다.

흔하지는 않지만 오전에 파는 집을 클로징 하고 오후에 사는 집을 클로징 하기도 한다.

그런데 상황이 여의치 않아 팔려고 하는 현 주택보다 구입하는 주택을 먼저 클로징 할 경우 고객은 현 주택을 팔기까지 두 모기지 페이먼트를 모두 지불하게 된다.

혹 고객의 수입이 월등히 많아 두 모기지를 지불하고도 수입대비 지출 비율인 DTI(Deb to Income Ratio)가 45% 이하로 유지가 되면 문제가 없으나 대부분 고객들의 수입으론 두 모기지 페이먼트를 충당하기 어렵다.

이때 팔려고 내놓은 현 주택의 세금과 보험을 포함한 모기지 페이먼트를 지출해서 제외시킬 수 있는 방법이 있는데 이 경우 우선 팔려는 현 주택의 매매 계약서가 필요하고 구입 시 필요한 클로징 비용 외 양쪽 모기지 융자 페이먼트를 6개월 이상 할 수 있다는 잉여 자금을 은행에 보여 줘야 한다.

만약 현 주택의 에퀴티가 30% 이상일 경우는 양쪽 모기지의 2개월 치만이 요구된다. 에퀴티란 주택 소유주의 실질적 주택 자산가를 말하는데 가령 50만 달러 주택에 융자가 30만 달러 남아 있다고 하면 이 주택의 에퀴티는 20만 달러이고 40%가 된다.

현 주택을 두 번째 집으로=간혹 현재 소유하고 있는 콘도나 코압을 팔지 않고 추가로 주택을 구입하려는 고객들이 있다. 이때 새로 구입하려는 주택을 주거용으로 하고 현 주택을 두 번째 집으로 간주 할 수 있다.

이 경우 고객의 수입이 양쪽 주택 모두를 충당할 정도로 충분해야 한다. 그리고 앞의 경우와 마찬가지로 구입 시 필요한 클로징 비용 외 양쪽 모기지 융자 페이먼트를 6개월 이상 할 수 있는 잉여 자금이 있음을 은행에 증명해야 한다.

다만 현 주택의 에퀴티가 30%를 넘을 경우 양쪽 모기지의 2개월 치만이 요구된다. 잉여 자금은 체킹 세이빙 그리고 주식이나 401K등 각종 은퇴연금도 가능하다. 그리고 현 주택의 감정은 은행에서 간략한 감정으로 가격 산출이 가능하다.

현 주택을 임대로=마지막 경우는 현재 살고 있는 주택을 임대로 전환하고 구입하는 주택을 자신의 주거용으로 할 경우이다.

이때 현 주택의 세금과 보험을 포함한 모기지 월 페이먼트는 렌트로 충당이 되므로 본인의 수입 외에 DTI 계산시 렌트를 추가 할 수가 있다. 하지만 렌트를 충족시키는 조건들이 만만치가 않다.

현재 은행에서 렌트를 수입으로 인정하는 조건들을 알아보면 첫째 현 주택이 최소 에퀴티가 30%이상 남아 있어야 가능하다. 즉 현 주택이 모기지가 어느 정도 안정이 되어 있는 상태여야 한다.

둘째로 구입하는 주택의 클로징 비용 외에 에퀴티에 상관없이 최소 6개월 이상 두 주택의 페이먼트를 감당할 여력의 잉여 자금을 보여 줘야 한다. 이때 잉여 자금은 주식이나 401K 등 은퇴 자산도 상관이 없다.

셋째 은행은 현 주택의 임대를 꼭 필요로 하는데 친인척 관계의 거래는 인정하지 않고 제 3자에 의한 임대가 필요하다.

넷째 임대와 아울러 첫 달치 렌트와 최소 한 달치 이상 보증금으로 받은 체크가 필요한데 테넌트에게 받은 체크 역시 은행에서 정산 처리가 완료된 사본이 필요하다.

즉 은행은 실제 테넌트와 랜드로드의 매매 계약 이행을 확인하길 원한다. 다섯째 은행은 현 주택에 대한 렌트 감정을 필요로 한다. 이때 은행에서 인정하는 렌트는 리스로 계약된 렌트와 감정으로 나온 렌트 중에 낮은 금액으로 채택이 되며 채택된 렌트의 75%만이 수입으로 인정되어 현 주택의 지출을 충당 할 수 있다.

하지만 이때 발생 할 수 있는 잉여 수입은 추가 수입으로 간주하지 않으며 부족분은 주택 구입 DIT 계산시 지출 부분으로 추가 된다. 내용이 좀 복잡해 보이는데 예를 들면 그리 어렵지 않다. 첫 번째 예) 우선 고객이 살고 있는 주택을 임대로 주고 새로 구입하려 한다.

현 주택은 모기지가 없는 상태이고 세금과 보험을 계산해서 12달로 나누니 한 달에 600달러 정도 필요하다고 가정하자. 이때 고객이 1200달러로 리스 계약을 했고 감정으로 렌트가 1000 달러가 나왔다고 하면 은행은 리스 계약과 감정 시세 중 낮은 가격인 감정 시세 1000달러의 75%인 750달러를 렌트로 간주한다.

또한 렌트 750달러에서 현 주택 지출 비용 600달러 뺀 잉여 수입 150달러는 구입하고자 하는 주택의 DIT 계산시 추가 수입으로 간주하지 못한다. 두 번째 예) 상기와 같은 경우인데 현 주택에 에퀴티는 30% 이상이나 모기지 페이먼트가 세금과 보험을 합쳐 한 달에 1500달러 지출이 있다고 가정하자.

이런 경우 앞의 예처럼 은행에서 인정하는 렌트가 750달러라고 하면 1500달러에서 750달러를 뺀 나머지 750달러는 구입하는 주택 융자 DTI 계산시 지출로 포함이 된다는 것이다.

최근들어 이민 오신지 오래 되어 현재 주택 융자의 페이먼트를 대부분 마치고 새로운 주택 구입을 희망하는 고객들의 문의가 많다. 하지만 현 주택을 팔려고 하니 주택 가격이 더 오를 것 같고 새 주택 구입을 미루려고 하니 기회를 놓칠 것 같아 고민되기 마련이다.

이런 분들은 상기 내용을 잘 숙지하시고 주택을 하나 더 장만할 수 있는 기회를 만드시기를 희망한다. 917-696-3727 [e-mail]