[홈인스펙션의 모든 것] "매입 주택 상태 확인하는 매우 중요한 과정"

에스크로 시작일부터 10~15일 이내 실시
라이선스 소지 전문 인스펙터 이용 바람직
전문 중개인과 함께 과정 지켜보는 게 좋이

주택 매매과정에서 빠지지 않고 등장하는 것 중 하나가 홈인스펙션이다. 주택 구입자의 경우 자신이 매입할 주택의 현재 상태를 확인하는 것이기에 중요한 과정이며 주택 판매자의 입장에서도 이미 어느 정도 진행된 주택 거래 계약을 뒤흔들 수 있는 중요한 순간이다. 주택 매매과정에서 중요한 통과의례 중 하나인 홈인스펙션에 대해 정리했다.

◆홈인스펙션의 시기= 홈인스펙션은 주택 구입자가 에스크로 시작일부터 10~15일 이내에 실시하도록 에스크로 서류에 조건부조항(contingency)으로 명시하는 것이 일반적이다.

주택 구입시 있는 그대로의 상태 즉 ‘as is’로 구입하는 경우에도 홈인스펙션을 통해 주택에 하자가 있는지 점검하는 것이 바람직하다. 자신이 살 집의 문제가 무엇인지 아는 것이 주택 관리의 기본이기 때문이다.

‘as is’로 구입하는 것이 아니라면 인스펙션을 통해 수리할 부분을 찾아 주택 판매자에게 이에 대한 수리를 요구할 수 있다.

이를 위해서는 계약 서류에 명시해 놓은 기간내에 인스펙션을 끝내 서면으로 수리를 요구해야 한다. 만약 이 기간 내에 수리 부분에 대한 의뢰를 하지 않는다면 주택 판매자로부터 수리를 받지 못할 수도 있다.

신축 건물에 새로 입주를 하게 되는 경우도 홈인스펙션이 필요하다. 많은 사람들이 새 건물이기 때문에 아무 문제가 없을 것이라고 생각하는 경우도 많고, 문제가 발생해도 대개 1년 안에는 건축주가 이를 보수해 주기 때문에 홈인스펙션에 대해 크게 신경을 쓰지 않는다.

하지만 전문가들은 신축건물이더라도 인스펙션을 통해 전문가의 조언을 들을 필요가 있다고 조언한다. 건물이 부실공사이거나 구조상 문제가 있는 경우 손해가 클 수 있기 때문이다.

최근에는 주택 가격을 높게 받기 위해 사전에 홈인스펙션을 실시해 문제가 되는 지점을 미리 보수하는 경우도 늘고 있다. 부동산 전문가들은 특히 요즘과 같이 주택 구입자를 찾기 힘든 경우에 더 유리하다고 조언한다.

실제로 부동산 전문 업체인 레드핀의 보고서에 따르면 사전 홈인스펙션을 할 경우 주택 매매 성공률이 21%정도 상승하는 것으로 나타났다.

◆홈인스펙션의 범위= 인스펙터들이 하는 일은 주택의 상태와 어디에 문제가 있는지를 확인하는 것이다. 집에 대한 모든 것을 조사하는 것이다.

하지만 인스펙터가 누구냐에 따라 그 결과가 차이가 날수 있기 때문에 뉴욕주에서는 적합한 자격을 갖추고 있는 지를 확인하는 라이선스 발급 외에도 일정한 지침과 규정을 제공하고 있다.

뉴욕주의 홈인스펙션 규정에 따르면 크게 냉난방 시스템, 수도 및 하수 시설 점검, 전기 관련 시설 점검, 주택 구조 점검 등으로 나누어 각 부문별 세부 사항들을 점검하고 있다.

이때 주의해야 할 사항은 인스펙터는 문제를 발견하는 사람이지 발견된 부분을 직접 수리하거나 수리에 대한 제안을 하지는 않는다는 점이다.

또 육안으로 확인이 되는 부분과 외형의 구조물에 한해 검사를 실시하는 것이지 의심스럽다고 해서 의도적으로 집의 일부를 부수거나 뜯어내지 않는다. 주택 가격을 하락시킬 만한 손상을 가하거나 자신이 직접 보수를 위한 공사계약을 하지 않는다는 것이다.

일부는 인스펙터들이 너무 대충 집을 둘러본다고 불만을 토로하는 경우도 있다. 하지만 뉴욕주에서는 인스펙터의 안전이 염려되는 경우에는 검사를 생략하거나 다른 방법을 강구하는 것을 권하고 있다.

대표적인 예가 지붕 검사. 보통 인스펙터의 낙상 사고 위험이 있고, 사람이 지붕에 올라갈 경우 지붕널이 손상될 수도 있기 때문에 직접 올라가지 않고 다른 방안을 통해 지붕상태를 점검한다.

또 뉴욕주는 사전에 홈인스펙션 동의서를 받을 때, 동의서 안에 육안으로 주택을 조사하고 이 과정에서 건강 혹은 안전에 직접적인 영향을 미칠만한 사항이 발견될 경우 소유주나 거주인에게 이 내용을 알릴 수 있다는 조항을 삽입하도록 강제하고 있다.

즉 일반적으로 다른 주에서 사전 검사 동의서에 서명한 이(주로 주택 구입자)에게만 검사 결과를 알려주는 것과는 달리 주택 검사시 확인된 건강 혹은 안전에 관한 내용은 해당 주택에 관계된 모든 이가 알도록 하겠다는 것이다.

◆홈인스펙션 비용 및 주의사항= 홈인스펙션시 라이선스를 소지한 전문 인스펙터를 이용하는 것이 바람직하며 비용은 일반적으로 시간당 부과된다.

담당 인스펙터의 전문성에 따라 가격에 차이는 있지만 대개 2000스퀘어피트 정도 규모의 주택일 경우 400~500달러선의 비용이 드는 것이 일반적. 집이 멀리 있거나 외진 곳에 있어 출장이 길어질 경우 약간의 비용이 더 추가된다.

또 부동산 전문가들은 홈인스펙션시 주택 문제에 대해 주택 구매자들이 잘 모르는 경우가 많기 때문에 전문 중개인과 함께 이 과정을 지켜보는 것이 좋다고 조언한다.

하지만 간혹 몇몇 중개인들의 경우 주로 자신들이 인스펙터를 추천한다는 사실을 악용해 인스펙터와 짜고 몇가지 문제들을 누락시키거나 보고서를 조작하는 경우도 있을 수 있으니 한 명의 인스펙터만을 추천하거나 검사 과정에서 지나치게 자신을 제외시키는 경우는 의심해 볼 것도 조언하고 있다.

김수형 기자 [e-mail]