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뉴욕시에서 세입자가 알아야 할 렌트 계약시 주의사항

렌트 허가 빌미로 요구하는 '키머니' 는 불법

부동산협회 제공 표준계약서 참고하면 도움돼
집주인은 합당한 이유 없이 서블릿 거부 못해
렌트 밀렸다고 테넌트 바로 내쫓을 수는 없어


자신이 살 집의 계약을 하는 것은 생각보다 신경이 많이 쓰이는 일이다. 특히 임대 계약의 경우 해마다 많은 세입자들이 자신의 권리를 제대로 알지 못해 피해를 입고 있는 것이 사실이다.

주택 임대 계약 과정에서 세입자들이 알고 있어야 할 주의사항과 뉴욕시의 렌트 관련 규정에 대해 알아봤다.

◆임대 계약서 작성 시 주의사항= 임대 계약의 기본은 계약서다. 많은 부동산 전문가들은 계약서에 사인하기 전에 계약서를 꼼꼼히 확인하는 것이 가장 중요하다고 강조한다.



살면서 생길 수 있는 대부분의 문제가 계약서에 포함되어있기 때문이다. 계약서는 말 그대로 집주인과 세입자 간의 권리와 의무를 명시하고 이를 법에 따라 이행하겠다는 약속이다.

따라서 계약서에는 기본적으로 집주인과 세입자의 이름과 주소가 들어간다. 이 때 집주인 대신 관리를 책임지는 빌딩 매니저가 있다면 이 사람의 이름과 주소도 기재돼있어야 한다.

또 임대 시작일과 함께 계약의 기간이 명시돼 있어야 한다. 일반적으로 1년이나 2년 단위로 임대 계약을 맺는 경우가 일반적이지만, 둘 간의 협의에 의해 월별 계약을 맺는 경우도 있다.

계약서에는 또 합의된 렌트와 시큐리티 디파짓을 명시해 놓아야 한다. 임대 계약 시 가장 흔하게 문제가 되는 부분이 바로 시큐리티 디파짓인데 일반적으로 한 달 렌트 수준이다.

이 비용은 세입자가 거주하는 동안 집안에 손상된 부분이 있어 수리를 해야 할 상황이 발생할 경우를 대비해 받는 것으로, 세입자가 나갈 때 수리비용을 제외하고 나머지를 돌려받게 된다. 이때 집주인이 디파짓을 사용했다면 수리 관련 영수증을 제시해야 한다.

렌트 역시 기본적으로 집주인이 임의로 책정할 수 있지만 시세를 고려하기 마련이다. 자신이 살고자 하는 지역의 렌트 시세를 알고 싶다면 크레이그리스트(Craigslist.org)나 질로우닷컴(Zillow.com), 툴리아닷컴(Trulia.com) 등 잘 알려진 부동산 리스트 웹사이트를 이용하면 된다.

뉴욕시는 렌트와 시큐리티 디파짓, 경우에 따라 발생하는 중개인 수수료 외에 추가 비용을 요구하는 것은 불법으로 규정하고 있다. 대표적인 것이 아파트 관리 업체나 집주인이 렌트 허가를 빌미로 요구하는 키머니(Key money)이다.

또 가급적 살면서 발생하는 유틸리티 비용과 수리 책임 소재를 분명히 하는 것도 중요하다. 집주인이 쓰레기 수거비용과 수도세·난방비를 부담하는 것이 일반적이다.

경우에 따라 세입자가 지켜야 할 준수사항을 항목에 추가하는 경우도 있다. 서블릿 금지나 건물 내 금연, 애완동물에 관한 조항들이 대표적이다.

특히 비싼 렌트를 줄이기 위해 장기간 집을 비울 경우 자신의 집을 재임대하는 서블릿의 경우 계약서에 특별히 관련 조항이 없다면 집주인은 합당한 이유없이 서블릿을 거부할 수 없다.

임대규제주택의 경우 2년까지 서블릿을 줄 수 있으며 이외의 경우에는 계약만료 때까지 가능하다. 하지만 집주인에 이를 알려야 하며, 새 세입자가 렌트를 지불할 능력이 있는지를 확인하기 위해 집주인이 요구하는 모든 서류를 제출하고 허가를 받아야 한다.

한 부동산 전문 변호사는 “세입자들이 주택 매매와는 달리 상대적으로 금액이 적은 임대 계약 시 변호사 선임을 하지않고 주로 직접 계약을 진행하기 때문에 자신에게 불리한 계약을 하는 경우를 종종 본다”며 “블룸버그나 뉴욕 부동산 협회에서 제공하는 표준계약서를 참고해 자신의 조건이 지나치게 불리한지 확인하는 것이 필요하다”고 강조했다.

◆계약 종료 시 주의사항= 임대 계약이 종료되었다면 필요에 따라 재계약을 하거나 계약을 파기하게 된다. 이때 집주인은 세입자와의 합의 하에 렌트를 인상할 수 있다.

이를 위해서 집주인은 문서를 통해 렌트 인상에 대해 세입자에게 미리 알려야 한다. 대개의 경우 계약서에 렌트 인상시 고지 기간에 대해 명시해 놓는 것이 일반적.

집주인이 이러한 고지 의무를 이행하지 않았다면 계약이 자동 연장돼 렌트 인상을 주장할 수 없는 상황이 될 수도 있다. 또한 렌트 인상 폭이 주변의 집들에 비해 과도하다고 생각이 되는 경우는 상호 합의를 통해 조정할 수 있다.

또 임대규제주택의 경우 계약 갱신 시 발생할 수 있는 임대료 상승폭이 법에 의해 규정돼 있기 때문에 함부로 렌트를 인상할 수 없다. 매년 최대 임대료 인상폭이 렌트조정위원회(RGB)에 의해 결정되며 지난해의 경우는 1년 계약 갱신은 4%, 2년시 7.5%였다.

6가구 이상을 갖추고 1974년 이전에 건축된 아파트로서 콘도나 코압의 형태가 아니라면 임대규제주택에 속할 수 있다. 자신의 아파트가 임대규제주택인지 여부는 RGB 웹사이트를 통해 확인할 수 있지만, 보다 정확한 방법은 뉴욕주 주택국 지역개발실(DHCR)에 연락을 하는 것이다.

만약 자신의 아파트가 임대규제주택에 속한다면 월 임대료는 2011년 6월 23일 이전에 입주한 경우는 2000달러 이하, 이후에 입주했다면 2500달러 이하여야 한다. 200만가구의 뉴욕시 아파트 중 절반이 임대규제주택이며 이중 매년 10만 가구 이상이 임대주택시장에 나온다.

다만 이 경우 세입자가 해당 주택을 주 거주용(primary residence)으로 사용하지 않은 경우에는 계약 연장을 거부당할 수 있으니 주의해야 한다. 또 집주인은 뉴욕시 임대규제주택법에 따라 테넌트에게 리스 연장 기간에 맞춰 서면으로 노티스를 줘야 한다.

일반적으로 세입자는 지역 주택법을 심각하게 위반하지 않았다면 주거권에 대한 보호를 받는다. 즉 집주인이 렌트가 밀렸거나 소란을 부린다는 이유로 바로 내쫓을 수 없다는 것이다.

세입자의 강제퇴거를 위해서는 렌트 미납이나 주택의 불법적 용도 사용 등의 주택법 위반에 따른 법원의 퇴거 명령이 필요하다.

또 법원의 퇴거 명령을 받았다고 해서 집주인이 임의로 나가라고 위협을 하거나 문을 강제로 열고 들어와 가구를 들고 나가는 것, 수도나 전기를 끊는 행위는 모두 불법이다. 경찰이나 법원 집행관 등의 동행에 의한 공식 절차를 통해서만 강제퇴거가 가능하다.

김수형 기자 shkim14@koreadaily.com


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