[부동산 칼럼] 이자의 Lock In과 Floating의 이해

곽동현 / M&T뱅크 시니어 론오피서·NMLS#525280

최근 모기지 시장이 주춤하고 있다. 올 초 주택시장이 회복세를 보여 상당히 기대한 한 해였는데 막상 주택 매매의 제철을 맞이 했는데도 기대에 훨씬 못미치는 매매율을 보여 주고 있다.

이로 인해 올 초 올해 모기지 이자도 4% 중반대를 넘어 5%로 이르지 않을까 우려했는데 주택시장의 주춤함으로 이자가 4% 초반대로 올 초 이자 보단 약세를 보이고 있다.

이번 시간은 융자에 있어서 고객들이 많은 관심을 가지는 모기지 이자 락인(Lock In)에 대해서 알아보자.

모기지 이자이라는 것이 고정되어 있는 것이 아니라 여러 가지 변동요인으로 인해서 매일 바뀌는데 며칠 아니 몇 주일 동안 고요한 호수처럼 변동이 없을 때도 있는 반면 풍랑을 만난 바다처럼 한 주에도 심하게 변동할 때도 있다.

간혹 시장의 큰 변화에 따라 하루에도 한 두 번 바뀔 때도 있다. 이때 고객은 융자를 신청하는 시점부터 이자를 고정할 수가 있는데 이것을 이자율을 잠근다는 의미로 Lock In이라는 용어를 사용한다.

아마 모든 고객들이 이자율이 가장 낮은 시점에서 모기지 융자 얻기를 바랄 것이다. 그럼 좀더 구체적으로 Lock In에 대해 살펴보자.

1. Lock In 기간

고객은 신청하면서부터 원하는 시점에 이자를 Lock In 할 수가 있다. 하지만 이자를 Lock In 한다고 해서 신청부터 클로징까지 무한정 Lock In이 되는 것은 아니다.

융자 프로그램이나 은행에 따라 약간씩 차이는 있지만 은행에서 제공하는 이자율 Lock In은 그 기간이 60일 정도이다. 이것은 Lock In한 이자율이 고정한 시점부터60일까지 지속된다는 의미이다.

60일 동안 Lock In을 하고 60일 안에 클로징이 되면 문제가 없지만 60일 안에 클로징을 못하게 되면 Lock In 기간을 연장하게 된다.

2.Lock In 연장

대부분 은행에서는 비용을 받지 않고 60일 정도를 Lock In 할 수 있다. 그런데 60일이 지나서도 클로징이 되지 않을 경우 Lock In 기간을 연장을 해야 되는데 이때는 비용이 발생된다.

가령 10일정도 연장을 한다고 하면 0.1포인트 20일 경우 0.15 포인트 등 추가 연장하는 기간에 따라 포인트가 늘어나게 된다. 한편 처음부터 고객이 60일이 아니라 90일 고정을 원할 경우 60일 이후 한달 연장하는 것보다 더 싼 포인트로 처음부터 90일 이자 고정도 가능하다.

하지만 최근 이자가 계속 오르내리고 있는 상황에선 처음부터 비용을 내고 90일씩 고정하는 경우는 거의 없다.

3. 이자율 Floating

만약 고객 중 은행에 융자 신청을 했는데 이자가 조만간 더 내려 갈 것 같아서 Lock In을 하고 싶지 않을 땐 어떻게 할까? 이때 이자를 Floating하는 방법이 있다. Floating은 말 그대로 이자를 고정시키지 않고 매일 변동되는 이자율 위에 떠 있도록 놔두는 것을 말한다.

이자를 Floating으로 두었다가 클로징 즈음 이자가 낮을 때 Lock In을 하면 된다. 특히 새로 지은 주택을 구입할 경우 클로징 날짜를 가늠하기가 어렵고 빌더가 예상하는 클로징 날짜 보다 항상 여러 가지 변수가 생겨 클로징이 늦어지게 마련이다.

또한 셀러가 주택을 팔고 새로 이사 갈 집을 구해야 할 상황이라면 클로징 날짜를 예상하기가 쉽지 않다. 이럴 경우 이자를 섣불리 고정했다 클로징이 늦어질 경우 원치 않은 Lock In 연장 비용이 발생한다. 이럴 경우 이자율은 Floating을 해 놓고 클로징 날짜가 확실히 잡혀지면 그때 가서 Lock In을 하면 된다.

Floating을 해둔 이자는 클로징 열흘 정도 전에는 이자율 Lock In을 해야 된다. 이런 Floating 방법이 재융자에선 적용되지 않는다. 원래는 재융자 고객도 이자를 Floating 할 수가 있었는데 문제가 발생했다.

즉 Floating으로 융자를 신청하고선 이자가 원하는 시점까지 내려갈 때까지 클로징을 하지 않고 무작정 기다리는 것이다. 이로 인해 융자 은행엔 클로징을 않고 이자가 내려가기만을 기다리는 재융자 파일들이 산더미처럼 싸여갔다.

그래서 재융자는 융자 신청부터 무조건 Lock in을 하고 진행이 된다. Floating의 이점은 또 하나 있다.

주택 구입으로 융자를 신청하고 처음부터 Lock in을 하지 않고 Floating을 했다고 하자 그런 뒤 융자가 승인이 나고 타이틀이 끝나고 거의 클로징 준비가 되어서 다음주 정도에 클로징이 될 것 같다면 이젠 이자를 Lock In을 해야 할 시점이다.

이때 Lock In 기간을 60일까지 하는 건 별 의미가 없다. 왜냐면 다음주엔 클로징이 가능하니 말이다.

이때 Short Term Lock In을 하면 크레딧을 받을 수가 있다. 앞서 언급한 것처럼 60일 Lock In하고 그 기간이 지나서 클로징 하면 이자를 연장 해야 되고 비용이 발생한다고 했는데 이와 공평하게 Floating을 하지 않고 기다렸다 클로징 막판에 15일 정도 Lock In을 하면 필자의 은행의 경우 0.5 포인트의 크레딧을 고객이 받게 된다. 이 크레딧으로 이자를 낮출 수도 있고 클로징 보조금으로 받을 수도 있다.

4. Lock In 뒤 이자가 내려갔을 때

이자를 Lock in을 하고 클로징때까지 이자가 내려 올라가면 아무런 문제가 없으나 반대로 이자를 고정했는데 이자가 내려가면 그때부터 필자가 고달파진다. 하지만 한번 고정한 이자는 풀기 힘들다고 이해하면 된다.

그것은 이자를 Lock In한다는 것 자체가 고객과 은행간의 약속이기 때문이다. 즉 4%로 고정을 했는데 클로징 때 와보니 이자가 올라서 4.5%로 형성이 되었는데 갑자기 은행에서 올라간 이자로 한다면 말도 안될 것이다.

이와 마찬 가지로 고객의 결정으로 이자가 고정 되었는데 클로징 즈음에 와서 이자가 내려가더라도 고객이 감수를 해야 된다는 것이다. 하지만 아주 간혹 이자를 고정했는데 이자가 너무 많이 내려갔을 때가 있다.

이자율이 급격히 떨어져 이자가 0.25% 이상 내려갔을 때 그때는 은행에서 이자를 약간 조정 해 줄 수는 있다 하지만 새로 내려간 이자의 부분만큼을 다 기대하긴 힘들다.

또 어떤 은행은 Lock In을 하고 이자가 내려가서 문제가 생기는 분쟁을 막기 위해 처음부터 추가 비용을 내면 한번 이자를 풀고 다시 Lock In 할 수 있는 기회를 주는 프로그램도 있다.

주택 구입시 이자Lock in은 상당히 중요한 요인이다. 하지만 이자의 숫자보다 더 중요한 고려 사항은 고객이 얻은 융자 프로그램의 정확한 이해와 고객의 월페이먼트의 상환 능력이다.

우리는 수년전 모기지 프로그램의 이해 없이 무책임한 융자로 인행 그 고통을 충분히 맛보고 있다. 자기 능력에 맞는 프로그램과 페이먼트로 행복한 내집 마련을 모두가 이루길 기대해 본다.

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