[뉴욕시 콘도 vs 코압 알아보기] 장단점 잘 따져서 자신에게 유리한 쪽 선택해야

코압이 콘도에 비해 압도적으로 물량 많아
코압 - 자격심사.승인절차 복잡 규정 엄격
콘도 - 구매의향자 거절하는 경우 거의 없어

뉴욕시에서 아파트를 구입하려는 대부분의 사람들은 콘도미니엄(콘도)과 코압 중에서 고민을 하게 된다. 겉으로 보기에는 같은 아파트처럼 보이지만 콘도를 구입하는 것은 실제 부동산을 구입하는 것이고 코압은 빌딩을 소유하고 있는 조합의 지분을 사는 것이라는 차이가 있다.

코압은 일반적으로 콘도에 비해 자격심사 및 승인 절차가 복잡하고 건물의 규정이 더 엄격하다. 하지만 뉴욕시에는 코압이 콘도에 비해 더 많고 가격도 코압이 더 저렴하다.

하지만 막상 집을 장만하기 위해 돌아다니다 보면 이 둘 사이의 문제는 더 복잡해진다. 자신이 살고자 하는 지역에 코압보다 콘도의 물량이 더 많을 수 있고 또 건물의 재정적 안전도를 높이려는 기존의 코압 지분 소유주들로 인해 점점 더 어려워지는 자격 심사를 견디지 못하고 아파트 구입을 포기하게 되기도 한다.

히딩스 부동산 그룹의 더글라스 히딩스 대표는 "뉴욕시의 많은 아파트 구입자들이 일반적으로 1대 9정도의 비율로 콘도를 더 선호하지만 둘 사이의 장단점을 잘 따져서 자신에게 유리한 쪽을 선택하는 것이 중요하다"고 말했다. 콘도와 코압의 각 항목별 장단점을 정리했다.

◆공급물량=최근 10년 사이에 그 격차가 점점 줄고 있기는 하지만 뉴욕시에는 여전히 코압이 콘도에 비해 압도적으로 물량이 많다. 부동산 조사기관인 사무엘 밀러의 조나단 밀러 대표는 "맨해튼의 경우 75%가 코압이고 콘도는 25%수준에 그친다"고 말한다.

그는 "1980년대 중반에는 그 비율이 85대 15까지 벌어졌다"며 "그나마 지금은 콘도의 신규 공급이 많아진 편"이라고 말했다. 이렇게 최근 콘도의 신규 공급이 늘어난 이유는 새로 지어진 건물들이 대부분 콘도로 팔리고 있기 때문이다.

특히 지역별로 구분해 보면 둘의 차이가 명확하다. 대체로 신규 개발이 진행되고 있는 지역의 부동산 공급 물량은 대체로 콘도가 많다. 부동산 시장 분석 사이트인 어반딕의 자료에 따르면 맨해튼 트라베카 지역의 콘도 물량은 159개이지만 코압물량은 28개에 그친다.

이러한 콘도 집중 현상은 인근 배터리 파크 지역도 마찬가지다. 하지만 어퍼이스트사이드 지역에서는 반대로 바뀐다. 코압이 942개 콘도가 370개.

또 자신이 구입을 고려하고 있는 아파트의 스타일이 영향을 미치기도 한다. 일반적으로 프리워(pre-war 1940년 이전) 건물의 구입을 고려하고 있다면 코압일 경우가 많다.

히딩스 부동산 그룹의 더글라스 히딩스 대표는 "뉴욕시에는 상당수의 프리워 건물이 있다"며 "이전 거주자들이 사망시 대부분 코압의 형태로 변경되는 경향이 크다"고 말했다.

◆가격=콘도 구매가 일반적으로 코압에 비해 더 많은 비용이 든다. 부동산 전문가들에 따르면 일반적으로 콘도가 코압에 비해 40%정도 비싸다. 부동산업체인 더글라스 엘리먼의 최신 보고서에 따르면 2014년 2분기 맨해튼 콘도의 평균 가격은 201만달러. 반면 코압은 145만달러 수준이다.

하지만 비슷한 편의 시설을 갖춘 비슷한 크기의 콘도와 코압을 비교해보면 이러한 가격 차이는 유의미하게 줄어든다. 2006년 뉴욕대 부동산.도시정책 연구소인 퍼먼센터의 자료에 따르면 "다른 조건들을 동일하게 고정할 경우 콘도가 코압에 비해 9%정도 가격부담이 큰 것"으로 조사됐다.

또 부동산 업계 전문가들에 따르면 최근 지어진 콘도들은 대체로 동일한 화장실 수를 가지고 있는 코압에 비해 수백 스퀘어피트가 더 넓다.

게다가 콘도 구입시 계약을 마무리하는 과정에서 추가로 발생하는 비용이 생기기도 한다. 등기 이전시 혹시나 발생할지 모르는 소유권 분쟁에 대비해 드는 타이틀 보험료가 그것.

또 뉴욕에서 집을 구입한다면 지역별로 조금씩의 차이는 있지만 대략 2%가량의 모기지 세금도 납부 해야 한다. 하지만 코압의 경우에는 지분의 형태로 건물 소유주에게 아파트를 장기 임대(일반적으로 99년)하는 형식으로 계약을 맺기 때문에 이러한 비용들이 발생하지 않는다.

◆승인절차=최근 일부 콘도들이 구입자들에게 코압에서 요구하는 것과 비슷한 수준의 순자산.유동성자산.연소득.세금보고 등의 내용을 포함한 신청서 제출을 요구하고 있지만 여전히 코압의 자격조건 심사가 훨씬 엄격하다.

모든 코압은 주민회의를 통해 신규 입주자의 자격조건을 심사한다. 모르는 타인에게 자신의 자산 상황과 자신의 경력에 결점이 되는 부분들에 대한 대답을 모두 해야 하는 것. 반면 콘도의 경우 구매 의향자를 거절하는 경우가 거의 없다.

게다가 다운페이먼트의 경우도 코압은 대체로 구입가의 20%이상을 요구한다. 경우에 따라서는 25~50%까지를 요구하기도 한다. 이러한 까다로운 재정 조건은 프리랜서나 외국인 바이어들의 코압 신청을 힘들게 한다.

하지만 코압의 이러한 엄격한 자격 심사는 반대로 엄선된 이웃을 갖게 된다는 점과 금융위기 등의 상황에서도 탄탄한 재정기반 덕에 압류 등의 극단적인 상황을 피할 수 있다는 점에서 선호되기도 한다.

◆규정=일반적으로 코압은 애완동물 반입 쓰레기 분쇄기 설치 밤 늦은 시간에 악기연주 금지 등의 엄격한 자체 규정을 가지고 있다. 또 서블렛이나 임시숙소로의 사용하는 것에 대해서도 보다 엄격한 기준을 가지고 있다. 코압의 경우 규제가 엄격하지만 그만큼 아파트 내부의 환경은 쾌적하다.

김수형 기자 [e-mail]